谈谈未来房价的三种走势

编者按：本文来自微信公众号：樱桃大房子，（ID：ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权转载

最近很多沿海三四线城市的人跟我反馈，之前很多自媒体大V都说棚改政策濒临结束，三四线城市的房价末日到了要下跌，但实际上调控以来并没有看到实际性下跌，反而现在地王又开始出现了，到底怎么回事呢。

因为我今年还没有开始去三四线调研，所以暂时不能下结论。

只是今天我想梳理一下2016年调控以来，货币政策的变化，到底是如何影响楼市走向的，然后再做下一步的预测。

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我们知道，2014-2016年那一拨的房价大涨主要是货币现象引起的，因此，2016年之后的房价走势也基本上取决于货币政策的松紧程度。

所以按照货币松紧的不同，房价一般有三种前景：

第一种：中性稳健货币政策；政府加强对金融杠杆投机现象的监管，对高地价的管控，那房价多半会处于一种横盘震荡的走势，来消化泡沫；

第二种：继续实施衰退式宽松货币政策；货币继续超发，继续实行低利率，那房价有可能不断创新高。

第三种：紧缩的货币政策；不管是出于主动的收紧货币（比如对未来通胀和资产价格泡沫的担忧），还是被动的收紧货币（比如美联储加息，汇率贬值，资本流出压力倒逼），利率上升，那房价则可能面临下降压力。

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想要预判未来就要总结过去。

那我们回顾下2016年930大调控开始到现在两年多的时间，货币政策到底是选择了哪一种呢？

2016年底开始去杠杆，政策意在遏制社会债务规模攀升，实体经济杠杆率高企的趋势，降低金融风险。

2017年货币急刹车，金融去杠杆贯穿全年，流动性缺口从年初的1.5万亿扩大到年末的2.5万亿，房企融资环境明显收紧，表现在楼市上就是调控不断升级，贷款利率不断上升，额度越来越紧张。

所以2016年930之后到2018年一季度末，这一年半的时间里，我们实际上采取的是第三种——紧缩的货币政策，因为从内部我们对资产泡沫高企担忧，而外部美联储从2015年12月开始又一直在加息，所以我们也有资金流出和贬值的压力，2017年底和2018年3月，央行都有小幅跟随美联储加息。

在这种紧缩货币政策下，限购限贷过于严厉的城市，比如北京、上海、天津、厦门楼市率先受到了影响，房价甚至出现了下跌。

如果此政策一直延续下去，房价下跌的城市只会进一步增多。

但过度去杠杆导致中小企业融资难，信用违约风险上升，进一步传导至实体经济下滑，这才迫使2018年二季度开始，货币政策出现松动，从MLF到降4次准，引导利率下降，都说明货币政策并非一成不变，而是随着经济增长的需要，从紧到松了。

我们对比一下过去三年新增的个人住房贷款总额，2016年是4.96万亿，2017年是2.76万亿，2018年是3.89万亿。

非常明显的差异，2016年是货币宽松年，2017年是去杠杆紧缩年，2018年是从紧缩转向稳健的一年，所以只要货币宽松时，楼市量价齐升；紧缩年，量缩明显。

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但2018松动也没有2019年1月的这次降准力度那么大，直接降1个点，释放了1.5万亿流动性，也正是这一次降准，启动了股市的一波小行情，带来了楼市的一个小阳春。

但很多城市价格还是稳定的，小阳春只是体现在量上涨了，只有像苏州、杭州、厦门少数几个城市价格在涨，而且涨幅也有限。

2018年10月以来，全国房贷利率持续下降，首套房从5.71%下降至2019年3月的5.56%，二套房从6.07%下降至5.89%。

受利率下降影响，2019年第一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿，相比2018年小幅上涨7%，从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产普遍采取贷款方式付款，所以利率下降会增加房地产需求，从而使价格上升。但具体的行情又因每个城市情况而不同。

但由于首付比并未调整，并没有加杠杆，所以一季度贷款总额增加的并不多。

那接下来2019年全年会怎样呢？

从2018年4月份算起，货币政策已超过一年宽松期，流动性比较充裕，4月份之后，对于中小企业融资一直是定向支持的。

因为害怕钱又流向房地产。

但我觉得这样的货币政策也谈不上真正的宽松，应该说还是比较稳健的，因为仅从货币投放量来看，货币供给M2始终平衡于（经济增速6.5%+通胀增速2%）左右的水平。

而房地产行业的政策面上来说，从去年10月份开始从严到偏稳，到2019年4月，中央政治局会议重申“房住不炒”，态度又有所转变，因为一季度的小阳春，让上面再生警惕，因此对部分小阳春过热的城市采取升级调控的措施。

并且央行和银监局也从资金层面，再次做出窗口指导，要求利率往上引导，四五月份，深圳、广州、南京、合肥、南宁等几个城市的贷款利率已经有银行在上调或者停止贷款了，贷款额度从紧。

以及两天前21世纪经济报道称，央行和银监局在住建部的指导下，限制部分房企从公开市场融资，从资金面上限制房企，目的就是可以控制一下房企，不让他们去土地市场疯狂抢地。

所以现在大的货币政策依然是稳健，因为要保增长，保就业，要知道外部环境压力比较大。但从4月份开始，对房地产是定向收紧，因为房价不能让它有明显的反弹。

但我觉得并不会打压房地产，毕竟房地产是经济的压舱石，现在非常时期非常需要房地产来保增长，所以这种收紧也紧不到哪里去，不可能再有2017年那种过度去杠杆的紧法了。

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总结我们2016年以来采取的货币政策，以及房价的走势，会发现，分为几个时期：

1、2016年930之后到2018年一季度末，这一年半的时间里，我们采取的是第三种——紧缩的货币政策；

2、2018年二季度开始到2019年一季度末，我们货币政策又转向第一种——稳健，如果非要区别时间段和行业来对待的话，就是对实体经济偏宽松，对房地产从紧到松一点的预期，引发小阳春。

3、2019年4月份之后，货币政策依然稳健，对实体依然宽松，对房地产再次转为偏紧。所以我预计只要货币政策不变，调控不变，房价仍然会在横盘震荡中继续行走，以时间换空间来消化泡沫。

从目前来看，第二种衰退式宽松的货币政策好像并没有采取，因为M2始终没有突破9%，而是围绕着GDP+CPI上下波动，而且对房地产调控也把控的很好，坚持调控不放松，不动摇，把资金赶到实体经济去，不让投机资金有兴风作浪的余地。

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