金融街通州新项目入市，牵出一段长达16年的“囤地史”
编者按：本文来自微信公众号：和讯房产，（ID：hexunhouse），作者：刘宝丹，36氪经授权转
过去十几年，房地产无疑是最赚钱的行业，而比开发更赚钱的则是土地升值带来的红利。
上周末，家住通州武夷花园的居民小陈发现，小区南侧空了将近16年的地块项目要开盘了，新项目案名叫金融街武夷·融御，售价预计在6.5-7万元/平方米。小陈还清楚记得，2002年购买武夷花园项目时，售价只有2100元/平方米。“同一个地块的项目销售价格之差高达近31倍。”
公开资料显示，金融街武夷·融御项目由北京武夷房地产开发有限公司（以下简称为“北京武夷”）持有，其中，金融街控股和中国武夷持股比例分别为30%和70%，项目由金融街控股操盘。
在过去的16年里，受益于巨大的土地升值红利，融御所在的武夷花园南区地块飞速增值。数据显示，以武夷花园南区为主要资产的北京武夷存货评估增值了高达100.10亿元。
当3300元/平方米的楼面价遇到6.5万元/平方米的销售价，融御无疑将成为房企的利润增长点，只不过，这种利润增长最终将由购房者买单。
新项目会很好卖？
“整个武夷花园南区地块现在很大一部分还是一片罩着绿网的土地，目前并没有要开发的迹象，地块最东侧是已经建成的保障房，东北角是正在建设的融御项目。”和讯房产实地勘察后的最大感受是，这个地块的面积在北京堪称是巨幅。
武夷花园南区西侧的空地和东侧正在建设的新项目
和讯房产查阅公告发现，北京市通州武夷花园南区项目，建设用地面积为28.54 万平方米，总建筑面积为 120.49 万平方米，接近2018年上半年北京市商品住宅成交量总量的157万平方米。不过，融御项目建筑面积大约只有6万平左右，占比不到5%。
目前，融御的售楼处还在赶工中，已被围挡遮住。据项目销售介绍，6月初项目售楼处会开放，推出的产品是纯商品住宅，包括50平米一居、72和79平米两居以及90平米三居，项目全部是精装修。“项目售价还没确定下来，预计会在6.5-7万元/平方米之间，这个也只是预计的价格。”
金融街武夷.融御售楼处正在施工中
和讯房产实地走访发现，融御项目东侧就是东六环，2公里之内就是北京市政府所在地。附近有多条公交站和6号线地铁站。行政副中心的诸多配套，比如大运河森林公园和众多学校。
“面积小、总价低、精装修。”一位不愿具名的业内人士表示，通州住宅本来就不多，该项目是距离北京市政府最近的新住宅，还是纯刚需产品，这个面积段填补了市场的空白，肯定会很好卖。
对于开盘时间，中国武夷表示，北京武夷项目的预售证办理正在申报材料中。
16年的开发之路
小陈在武夷花园生活了将近20年，他还清楚记得第一次来这里的情形。
“左边坟地，右边垃圾场，周边好多村子。”1999年，武夷花园第一次推出项目，单价只有1000元左右，不过，小陈觉得周边太荒凉没有购买。2000年，武夷花园小区附近的道路已经修好，房价也随之涨到2100元/平方米，小陈决定购买。“一套90平米的房子，房款总价大约20万。”
公开资料显示，北京武夷正式签约获得南区地块的时间是2003年。由于地块成交较早，当时的土地现状并非是净地，因此早期进度主要受到拆迁的影响。
财报显示，2003年，对于武夷花园南区地块的预计开工时间是2005年，2004年的表述仍是如此。对于2005年的工作计划，北京武夷说要重点解决拆迁和开发进度问题。
随后，由于北京城市规划问题，项目开发被暂停。2005年，《北京城市总体规划（2004-2020年）》被批复，规划提出11个新城概念，包括通州新城。财报显示，2004年上半年，因通州新城规划、街区控规编制等原因，区政府、区规划分局要求该项目暂停开发，按照新城标准调整规划，使项目搁置到2012年左右。
随后几年里，武夷花园南区项目一直没什么消息，直到2015年，通州被正式确认为行政副中心。中国武夷在财报中表示，不管从项目位置还是规模上看，武夷花园南区项目都十分难得，并预计该项目开发将为公司带来丰厚回报。
有业内人士猜测，通州被确定为北京行政副中心，对项目来说是巨大的利好，不排除项目有囤地可能，毕竟土地升值可能带来更大的利润。
对于这种声音，中国武夷证券事务代表罗先生告诉和讯房产，武夷花园南区项目不存在囤地的问题，他解释到，项目入市较慢的原因是政府一直没有批规划许可证。“原因是通州副中心，可能政府内部比较早就已经确定在项目边上，所以对项目的审批非常慎重，一直没有批，不是说我们自己不开发囤地，没有这方面的问题。”
2017年，武夷花园南区取得实质性进展。财报显示，这一年，北京武夷花园南区项目4 幢保障房顺利封顶，东地块（融御地块）完成立项申报，公交场站和植保站拆迁工作在通州区政府的大力支持下取得突破性进展，已签署搬迁协议。
同年，北京武夷引入金融街控股。金融街控股发布公告称，通过参与竞价方式以31亿元获取福建省产权交易中心公开挂牌转让的北京武夷30%股权。
金融街控股的加入加快了武夷花园南区项目的入市节奏，一年半以后的当下，融御迎来了即将开盘的消息。
巨大的土地红利
在过去的16年里，北京GDP从5007.21亿元涨到30320.0亿元，大约翻了6倍；那么，北京的地价翻了多少倍呢？公开资料显示，2004年北京平均地价大约1391元/平方米，2018年的平均楼面价23499元/平方米，涨幅大约17倍。那么，受到通州行政副中心利好的融御究竟受益多少呢？
众所周知，融御的楼面价极低，此前有媒体以住宅和商办建筑面积的初步估算，融御的楼面价大约只有3300元/平方米左右。从成本分析角度看，房地产开发的最大成本是土地。中国社科院副研究员王业强去年曾表示，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。
以最低售价6.5万元/平方米为参照，融御的土地成本还不到销售价的零头，只占销售价的1/20，假设建安成本按每平方米2万元，项目的盈利空间也在4万元/平方米以上。
值得注意的是，由于拿地时间较早，融御的产权只有54年，跟正常项目的70年产权相比，少了16年的使用权，但价格却并不低。
谈及项目成本，罗先生表示，成本不属于需要披露的事项，所以没有披露过该数据。不过他表示，早期购买的成本相对要低一点，但是时间比较长，有一些土地本身的拆迁，还有包括现在这么多年的利息的支出，东地块已经在建设，但以后交的土地增值税的比例可能会比较高。
去年，有媒体报道北京武夷需要补缴14.7亿元的土地出让金；对此，陈先生表示，由于规划调整前的计容面积不到40万平方米，调整后的计容面积大概72万平方米，按照政府规定，还要再补缴一部分土地出让金，不过具体补缴多少，以当地政府主管部门确认的金额为准，现在还无法确定。
和讯房产查阅相关评估报告发现，截至2017年6月30日，北京武夷的股东全部权益（净资产）评估值为人民币101.79亿元，增值107.95亿元，增值率66234.93%。其中，存货评估增值100.10亿元,占比高达92.73%，也就是说北京武夷的净资产增加主要来自土地增值。
一个廉价地块，长达16年的开发，丰厚的利润回报，这是外界对融御项目的高度概括，只不过最终买单的仍是购房者。
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