小米的中年危机，地产商感同身受

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载

“要让在上市首日买入小米公司股票的投资人赚一倍！”雷军的这句承诺还未践行。

小米这一年，走的颇为不易，6月3日其股价盘中跌破9港元/股，创下8.92港元的历史新低，与上市后曾到达的22.2港元历史高点相比，跌幅已高达149%，从发行价17港元到6月6日9.21港元的收盘价，小米市值已蒸发超1500亿港元。

中年危机突然到来。

小米进入下半场，敌人只有一个，就是小米自己：想要减少对于硬件的依赖，其实就是在对此前九年野蛮生长路上初始助力的削减。

这一中年危机，地产商早已开始经历。相同的是，在地产商的下半场敌人也是自己，想要减少对于买地卖房模式的依赖，又何尝不是一种刮骨疗毒？

小米的2019，地产商的2014

一年前的7月9日，小米集团正式登陆香港主板。港交所为迎接小米这一被追捧多时的独角兽，耗资30万特别准备了直径加长80%的“加大版铜锣”，这一待遇可以说风光无两。“要让在上市首日买入小米公司股票的投资人赚一倍。”的君子一诺，就是在当日盘后的庆功宴上发出的。

伴随着小米集团上市路，雷军身价会暴涨多少、前100号员工将成为亿万富翁、前1000号员工将成为千万富翁、上市半年解禁后海淀区各楼盘喜迎接盘千人团……种种造富神话一度在网络引发热议。

然而，上市前曾顶着千亿美元估值光环的小米，在这一年中跌跌撞撞股价一路下跌，截止到6月6日市值仅有2212.23亿港元（约282亿美元），与曾经的梦想已经越来越远。

随着小米股价接连走跌，某位工号300多的“小米大股东”的故事也颇具代表性：“上市前本来已经准备休个长假，后来股价腰斩，又重新回到一线写代码。”

媒体记者采访小米总部对面链家店中介，得到的是更多令人啼笑皆非的故事：上市前不少小米员工跑到附近高端小区橡树湾看房，但上市后一个人都没回来买。

依赖硬件性价比销售，很快就触及天花板，而强调互联网变现，手机业务却仍贡献六成营收，这是拧巴的现实。对于小米来说，也许这就是为何在一季度交出了增长数据不错的成绩单后仍难挡股价颓势的原因所在。

大象转身并不容易。小米的2019，让人联想起地产商的2014。

2014年曾被行业认为是楼市黄金十年的最后一年。这一年，中国全国商品房销售面积120649万平方米，比2013年下降7.6%，与之相比，这一增长数据在2013年为17.3%。中国楼市的拐点曾清晰可见。

在2014年12月一年一度的中央经济工作会议上，只字未提有关房地产调控等字眼。有媒体援引SOHO中国董事长潘石屹的评论说：“地产商很失落，感觉行业走到了尽头，这可能是大多数开发商目前的心态。”就是从2014年开始，有关开发商资金链危机的新闻就开始频频出现，当年的一桩开发商大戏就是，绿城中国董事长宋卫平把绿城近24%的股权卖给孙宏斌的融创中国，行业危机风雨欲来。

回头来看，尽管所处行业不同、造就行业拐点原因不同，但对于所有身处行业转折点的企业来说，共同的相似之处在于，在天花板低垂下如何寻找到新的增量空间开辟更大天空，最终挖掘新的发展潜力。

红利时代已经逝去?

卖手机与卖房子的，在过去几年间，都曾享受过自己的红利时代：一个是移动互联红利，一个是人口红利。

房地产市场的黄金年代是以人口红利为支撑的，尽管过去十余年间楼市经历几波调控，但在民众对于房价持续上涨的预期下，住房需求爆发是楼市交投量增长的主要因素；而小米的崛起背景是移动互联网的流量红利大爆发，2010年小米成立，在3G时代换机潮以及随后的4G时代两波红利期，以“性价比”打法收拢大批用户，这一时期正是中国移动互联用户规模上涨时期。

不过，从近期来看，对于卖手机和卖房子的来说，共同需要面对的都是“存量竞争时代”。

先看手机，2018年中国智能手机渗透率已超96%，4G用户渗透率也高达70%以上。Gartner最新研究数据显示，2019年第一季度智能手机终端在全球的销量额下降2.7%，其中国内智能手机市场销量下滑3.2%，用户换机热情消退显然易见。且不说别的，对于读者而言，你已经多久没换过手机了？在手机市场规模无法再持续推高、也没法开拓更多增量空间情况下，智能手机市场早已变成一片存量竞争的“血海”。

在5G网络铺天盖地前，如果国内用户都抱着“换块电池，还能再扛三年”的心态，手机厂商怕是熬不了多久。这也就不难理解为何手机大佬们都要到印度和非洲去开天辟地。

手机厂商们在等一个转机。今年6月6日中国5G已经发牌，产业爆发开始倒计时。但问题在于，在一两年内换机需求是否能大范围掀起还有待商榷。

再看房子。

当前一线楼市几乎已经进入到了存量市场阶段，热点二线城市也正在向存量阶段过渡，去年链家曾给出数据：“全国二手房交易规模从1998年不到百亿的量级，到2017年中国的二手房交易额已超过5万亿。一线城市交易量基本上80%都来自二手房，二手房未来会带着新房走，成为主流。”除了北上广深外，过去几年间，曾经的热点城市蓝海也早已被各种开发商大旗插满，风起旗动，杀成一片红海。

对于房地产市场来说，在政策严控下，更为严峻的是，楼市人口红利拐点已经出现。国家统计局数据显示，2018年全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，为1952年以来最低；人口自然增长率为3.81‰，为1961年以来最低。

当然，也有声音认为，未来几年的城镇化水平上升仍是地产商的机会。按照目前我国58.5%的城镇化率，到2030年会达到大约70%的水平，而要达到这个水平意味着未来10年还会新增大约2亿城镇人口。不过，在城镇化的快速推进下，未来10年我国的房地产市场是否还将有最后一波增量红利？

答案不得而知。

他们的下半场，都想卖服务？

对于中国的商业竞争来说，上半场泥沙俱下，在流量与效率竞争中野蛮生长；下半场则是行业加速集聚，版图日渐清晰下的优胜劣汰。

不管是开发商，还是硬件商，再或者是互联网企业，都在思考：前半场我都干嘛了，下半场我要干嘛去。

从近年来的楼市调控动作来看，尤其是从2018年以来，“房住不炒”基础奠定、楼市长期调控机制效果初显，对于地产大佬来说，行业走到转折点、奔腾年代结束后的中年危机似乎来的尤为猛烈。

所以，大型开发商集体摒弃单一的开发销售模式：有人改名“去地产化”，有人造车，更有人开造机器人。在他们试图重新“做自己”的路上，转型概念更是花样繁多，不管是城市配套服务商、整合服务商、还是新型生活方式服务商、城市综合投资开发商，诸多概念背后，是试图想要在“卖房”基础上建立生态链，将行业的天花板支撑更高。

地产商去地产化，小米也在去硬件化。雷军在去年小米上市前夕的一封公开信中强调称，小米不是单纯的硬件公司，而是创新驱动的互联网公司。不过，小米的互联网业务在上市之前的三年里都没有超过总营收的10%，而手机业务持续贡献营收在70%上下。虽然小米试图重新定位为“互联网公司”，但就像是地产商更名一样，对抗自己难，说服资本市场，更难。

按照雷军为小米确定的未来十年增长十倍的目标，“手机+AIoT”双引擎战略指向下一代超级互联网，能够在5G时代把所有的东西连起来。

确实，从PC端向移动端转移的过程中，用户数量急速攀升的时代已经过去。但巨量的用户资源与数据仍然是支持互联网发展的矿山和石油，大数据、物联网、人工智能等新一代技术仍将继续为互联网及传统行业打开新的增量空间。

不管是手机企业，还是房地产企业，一种典型的转型路径就是，在实体与实务的基础上，搭建生态继续提供服务，而非“一锤子买卖”。对抗过去的自己转型不易，都在冲向行业的“无人区”，重要的是，不要随便按下暂停键。

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