保利、招商、鑫苑物业都在上市路上，这块业务可能被低估了

编者按：本文来自微信公众号：未来可栖，（ID：hifuturecity），作者：许千慧，36氪经授权转载

6月5日晚，招商蛇口发布公告表示，收购中航善达股份的价格由8.95元/股，调整到8.65元/股。调整原因是后者6月6日除息，每10股会派发现金红利3元（含税）。调整之后，招商蛇口支付的现金将会下降约4472万元。

中航善达是中航国际旗下的物业公司。4月15日，招商蛇口第一次披露了这次收购交易，招商蛇口从中航国际控股股份有限公司手中购买其持有的中航善达22.35%股权，成为其第一大股东，然后中航善达发行股份购买招商蛇口及其全资子公司持有的招商局物业管理有限公司 100%股权。这一组合的实质是招商蛇口借助并购完成物业业务单独上市。

中航善达今年第一季度的营业收入为12.45亿元，同比去年同期下降了18.89%，净利润只有5504.6万元，市盈率却超过30倍，但仍被招商蛇口相中。

截至到目前，物业行业共有1家A股公司，13家港股公司，51家新三板的上市公司。一些在A股上市无望的公司，集中奔赴香港资本市场，所以未来这一数字将会快速增长。据易居房地产研究院中国房地产测评中心预计，到2019年年末TOP30房企中，在港股上市的关联物业公司将达10家。

5月31日，保利发展发布公告称，子公司保利物业在香港主板上市的申请已经被中国证监会受理，接下来进入核准阶段。

稍早之前，鑫苑物业服务集团有限公司也向港交所递交了招股书，准备在香港上市。今年1月24日，鑫苑物业正式从新三板退市，筹备三个月之后赴港IPO。

36氪联系其中的鑫苑集团相关部门，对方表示，现在处于静默期，一切以公告内容为准。

市盈率更高的第二赛道

数据显示，上市的这14家物企平均的市盈率为25.48倍，市盈率最高的永升生活服务和碧桂园服务均超过40倍，市盈率超过30倍的企业有6家。而招商蛇口收购中航善达的消息公布之后，截至6月5日，后者的市盈率已经高达32.71倍。

中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟认为，资本市场的态度让龙头物业公司有机会快速扩大规模，例如滨江物业募资额并购投入约占35%，部分公司把超50%用于收并购，10%-20%用于智能化建设。

规模既是物业公司基础收入的保障，也是其增值服务生存的土壤，所以大型物业公司普遍把冲规模放在第一位。例如，万科物业就提出可以三年内不考虑盈利问题。

而并购是规模增长最快的方式。被招商蛇口并购的中航善达，物业管理面积超过了5300万平方米，在珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域都有布局。招商蛇口物业物业的管理面积约7500万平方米，双方合并之后的物业管理面积总和将超过1.28亿平米，一举进入行业前10。

营收被普遍低估了

业内有人认为，物业公司利润率低，和开发业务的量级无法相比，甚至辛苦一年不如一个地产项目。

实际上，目前龙头物业公司普遍和开发企业有关联，因为关联交易的存在，物业公司的应收规模被普遍低估。

万科物业CEO朱保全近期告诉36氪，2018年万科物业的实际营收约112亿元，和万科公告中的数据有近14亿元差距，这个差值就是万科地产和万科物业之间的服务交易产生的。

万科物业目前的年增速在35%左右，随着接盘万科项目之外的小区占比越来越高，这个差值会越来越接近真实情况。

在已经分拆的物业公司中，绿城服务、碧桂园服务和中海物业去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元，位列行业前三。有8家企业营收增幅均超过了30%，彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的营收增幅位居前二。

上市刚满一年的碧桂园服务，2018年的收入同比增长了49.8%至46.75亿元，毛利突破10亿元达到了17.62亿，同比增长了70%。另一家登陆港股满一年的雅生活，2018年全年利润和股东应占利润都翻了一倍多。

在业内人士看来，物业赛道是继开发业务之后另外一个万亿级的领域，虽然它的利润不及开发业务，但是投入比长租公寓、养老等领域都要低，而且更容易形成大型公司。

除了在全局视野上的并购动作，物业公司还开始走“饱和式打击”的路子，在同一个片区密集拿项目。这不仅有利于提高管理层面的人效比，还给未来做增值业务留下了更大的想象空间。比如万科已经在试验在密集布局的片区，把物业管理范围从小区内部向街道延伸。而增值业务是物业公司寻求利润增长的主要方向之一。

据不完全统计，目前市场上有超过200亿平方米的商品房，截至2018年底，物业公司TOP10企业管理面积均值约2.39亿平方米，最大的一家市场占有率也不到10%。

未来有非常大的想象空间，虽然目前盈利仍是难题，吴亚军就认为目前的物业管理模式还存在诸多问题，“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式”。但如果有企业在以30%以上的复合增长率布局，先抢跑，再摸索，可能是目前的最佳方式。

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