谜一样的数据，谜一样的楼市
编者按：本文来自微信公众号：米宅，（ID：MizhaiPlus），作者：茅十八，36氪经授权转载
昨天一个中部省会城市的粉丝，发来这样一条消息——
你有没有见过，清纯可人的网红女主播，镜头背后的真容？
同样，当下的市场数据，被一遍遍美化处理后，已经很难看出其真实面貌，更不具有参考价值。
1
谜一样的开盘数据，房子卖得如何只有开发商知道！
就拿上面粉丝提到的城市为例，这个城市我一直在关注，虽然整个城市的房价、市场热度一直还不错，但远远没有开盘数据描述的那么热。
来组数据感受下：
同一周内4个不同区域里有8个盘开盘，几乎全部售罄：
北三环沿线，均价1万6+，某盘开盘价2万1+，近500套房几乎清盘；
西四环城市边缘，某盘开盘涨价1000元，400套房源去化率96%；
远郊某盘，312套房源当天日光；
……
两个字：真火。
但有意思的是，清盘之后，你再去这些项目调研，依然有房，而且不止三套五套。
你问，不是清盘了吗？
——置业顾问迟疑两秒，“有的有的，有客户没交首付退出来个5楼”
你说不要5楼，8楼有么？14楼嘞？21楼嘞？
——置业顾问想都没想，“大哥，真巧，这几个楼层刚好都有”。
……
听得你一脸震惊又一脸懵逼，还不好意思明说，“nnd，不是卖完了吗，这至少还有20%！”
微信云选房更神奇，暗箱、内定So easy！想什么时候售罄就能什么时候售罄，选房开始2分钟，一栋楼都抢没了……
随后，一模一样的开盘数据满天飞，开发商给什么数据，就释放什么数据，甚至有些项目早在开盘前，就已经拟定好了统一对外的销售数据。
到底谁卖得好？卖了多少套？成了迷团，谁都不知道。
2
房价数据也神奇得很，随便降个两千弹指间。
入行前两年，几个城市官方房价端口的数据，我都在一直关注，诸如统计局70城房价波动指数，诸如中国房地产指数系统百城房价指数，还有一个本地房管局公布的备案数据。
但现在，这些数据变得越来越离奇。
怎么个离奇法呢？
诸如这张百城房价指数中，我们列几个，5月郑州均价1万1，武汉均价1万2，合肥房价1万2；
但你去实地调研，郑州城区根本买不到1万1的住宅，均价至少1万4；武汉至少1万5；合肥均价至少1万4……
其次，限价当头，备案价经过多重处理，被强制拉低。
过去两年，大多数城市都严格执行限价，但市场上大多数房子真实售价依然能高出限价好几千。诸如某中部省会地王窝，土地限价一刀切3万2，但实际售价都在4万以上。
高出的8千房价咋操作？怎么躲开政策红线？
别怕，双合同规避备案价，一招搞定！把房价划成两部分，按备案价走一份，剩余房款走另一份。
名义呢？花式捆绑，绑车位，绑装修款，绑储藏室，甚至绑茶水费，没有什么不能绑！
还有一种操作，严控网签备案量。
怎么控？
先定好房价红线，房子尽管卖，备案网签往后排，今天高价盘出100套，低价盘出100套，快到红线了，停！让低价盘走走量，拉低均值。有的城市能把网签拖半年，甚至一年。比如，河南开封的网签要后延5个月，广东中山的网签甚至要拖到半年后。
年初，内部消息透露，某城高价盘出货量多了，眼看就要触碰到红线。领导急得直挠头，一夜间集中网签了大量安置房，均价瞬间被拉低2000！
我在某官方数据端口，见过一种更牛的操作，限价+限网签量之后，房价还高？别吭声，快把周边郊县的数据悄悄加进去，平均之后，一个新一线城市均价不过8000+，而事实是单价1万3都买不到房。然后嘞，去年一小波领涨后，干脆再也不公布房价数据了。
所以，如果不去现场看，你只能看到在安全线内的“人为的房价”。
样本偏颇、限价、网签配额、放水式统计……一系列操作与刻意处理，让房价数据彻底失真，没有任何参考意义！
3
最近有个数据更牛，牛到什么程度？连深交所都问不出来。
前不久，一个销售数据深度困扰了深交所很久很久，一纸问询函过后，仍然没有明确的回应——泰禾2018年的具体销售额，到底是多少？
当初黄老板大手一挥，给泰禾定下2000亿销售目标，2018年已经过去了，到底兑现了多少？没人知道。
黄老板闭口不提，问来问去就是打太极，没一个准数，堪称上市房企第一。
泰禾回应“关于2018年销售目标2000亿元，属于董事长黄其森先生的个人愿景，不构成本公司的预测和承诺。”
换句实在话就是，2000亿销售目标，只是黄老板开心的时候吹个牛而已，不负责。
我们查看，第三方机构克而瑞、中指分别给出数据是1303.4亿元、1456亿元。
而泰禾拒不回应，可想而知，就连第三方给出的一千多亿数据，也有相当大的水分。
还有一个好玩的事儿，我们长期以来尊崇的第三方数据更有意思。
2018年的房企销售排行榜上，泰禾、正荣销售额都是1303.4亿元，连零头都一模一样，而且都卡在了第20名这个坎儿上，你说巧不巧？假不假？
嘘，太敏感，不多说。
4
在这个并不是市场主导的行业和时代，房价不是房价，只是一个数学计算题的数字。
1、 所有官方数据都不要再去看了，所有依据这些官方数据做的分析、结论，都不要再去看了。因为数据失真，结论必然是偏颇的。
2、要去看大势。看什么？主要看土地。所有一线城市，北京、上海、深圳等都是需求远大于供应的，包括部分热门二线城市等，这些城市土地供应非常非常少，而需求是增多的，未来市场一定是不错的。
明白大势之后，对于很多城市的把握就明朗了很多。
3、再往下，具体到某个城市，要看两点：城市基本面和二手房市场。
我们每去一个城市调研，这两点是必须要去实地了解的。关注城市基本面，去关注一个城市的人口、经济、房价，才能把握整个城市的市场走向；
而真正市场主导下的二手房市场，才能反应一个城市、一个区域真实的房价和流动性，才是你未来房产变现、升值的决定性因素。
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