环沪楼市，当下即是未来

编者按：本文来自微信公众号：子木聊房，（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载

开始

在一线城市中，上海对房价的调控决心一定是最强的。

从2015年象征性出台“330”刺激改善需求释放后，房价上涨大约50%，就紧接着在2016年颁布了“325”调控严令。

2016年3月25日这一天，被沪漂称为上海楼市史上的至暗时刻，“沪九条”的发布，大幅提高了二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。

这无疑扼杀了大部分沪漂的购房梦。

于是在3月24日当晚，上海市场上演了“楼疯”一幕。沪漂冲进市场，只为抓住最后一根稻草，因为他们知道，如果此刻不买房，几年之后，自己将与这个城市再无任何关联。

事实也是如此，从2016年3月上海成交均价35878元/平开始，经过3年周期长跑，至今二手房成交均价达52456元/平，每平米上涨1.65万元。如果按照一套100平米的房子计算，3年时间，足足涨了165万，165万对于大部分沪漂来说，又得花费多少时间，付出多少努力呢？

但是在325之后，大多数痛失机会的沪漂们并没有气馁，而是将注意力集中在了环沪区域，他们希望把握住第二次机会，用环沪房价的涨幅对冲上海的涨幅，以此让多年以后在上海购房的可能性更大一些。

准确来说，从2016年3月25日开始，环沪城市的房地产才算正式启动了。

概念

在此之后，我们不乏感受到环沪楼市的火热和躁动。例如之前的新闻中环沪嘉兴地王横出，昆山新盘连夜哄抢，南通市场热到无房可卖等等。

在这火爆的景象中，上海价值的溢出效应得以充分体现，但同时购房者也是迷茫的，因为环沪城市的媒体都在鼓吹自己城市的环沪价值，在热风热浪的追逐游戏中，最差地区的房价都追涨起来了，给人们带来巨大的不确定风险。

所以我们今天立足于当下，揭开环沪楼市的迷局，看哪些城市值得沪漂青睐，哪些城市则是避之不及的深坑。

首先在地域上，我们来确定一下环沪的概念。

如果以空间距离来划分，50公里为界，环沪为启东、太仓、昆山、嘉善，如果以100公里为界，在这个范围环沪为，南通、无锡、苏州、嘉兴，再加上宁波和绍兴。

在这其中，无锡和苏州的经济动力和自主性太强不属于卫星城，而宁波和绍兴距离上海太远，不做考量，我们这篇文章就以距离最近的昆山、嘉兴（嘉善）、南通（启东）、太仓做为卫星城的分析标的，看哪个卫星城的房地产价值最高。

交通

在之前的文章里，我讲过卫星城的价值点。

第一个是相对于大城市的价值，在于交通便捷度、宜居性；第二个是相对于自身的价值，在于自身产业动力和人口吸引力。

这些价值点最后会告诉你，你现在买的房子，未来是由上海人接盘还是本地人接盘。

当然，能囊括所有价值点的城市房价一定是有发展的。例如某种意义上，苏州之于上海的关系，苏州自身动力强，也很容易承接上海的产业，交通好，人口吸引力强，房子苏州人爱买，上海人也爱买，房价自然水涨船高。

卫星城最重要的当属交通便捷度，这决定未来上海有多少人愿意来这个地方买房。

从目前的交通区位和距离优势上来看，有高铁的城市，只有昆山和嘉善，有高铁和地铁的城市只有昆山，地铁和高铁在建的城市是南通，高铁在建的是太仓。

这些年昆山因为交通便捷，承接了很多上海产业，尤其是昆山的花桥，2013年轨交11号线地铁贯通后，人口吸引力迅速提升，房价连续高涨，于今的二手房价已经达到了1.9万元/平，未来有追至2.5万/平米的可能性。

南通这个城市虽然离上海近，但由于有一江之隔，在物理空间上自然比不上昆山和嘉善一带。当然南通的价值也会在轨道交通升级后得以体现，其中2019年沪通铁路通车后，人们从南通到上海，只需要30分钟即可，这将给南通房价带来重大利好。

而对于南通的启东来说，目前只有沪陕高速可以让上海人穿越崇明岛而来，即使未来，由于环保和投资过大的原因，建设高铁的可能性也微乎其微，自然在轨道交通上输了一大截。

其次是太仓，本身区位离上海就很近，如果未来高铁贯通后，只需要20分钟就可以直达上海。房价会追涨昆山一段距离。

当然所谓30分钟和20分钟，这点儿时间对于交通便捷度产生不了多大影响，最主要是交通方式，有地铁、高铁是最方便的，其次是高速。

所以在交通层面上，昆山>太仓、嘉善（嘉兴）>南通（启东）。

在公路交通上也是如此，百度地图显示，从陆家嘴开车到昆山，只需要1小时28分，而到嘉兴，却需要1小时52分。所以，在昆山和嘉兴的比较后，昆山更受他们喜爱。对虹桥地区的白领们来说，去嘉兴只要1小时19分，而到昆山只需要50分钟。

产业

我们再从地方经济做分析。

我们看到，南通的GDP总量最大，为8427亿元，昆山和嘉兴是第二梯队，为3500亿，体量最小的是太仓，为1000多亿。增速来看，昆山和嘉兴是第一梯队，南通和太仓市第二梯队。从人均来看，昆山和太仓市第一梯队，南通是第二梯队，嘉兴是第三梯队。

这样划分下来，你可能有些迷茫。那么到底哪些城市的产业更强呢？

首先我们要关注的是人均GDP。其中，最亮眼的当属昆山，180万的人口创造了3875亿的GDP，人均GDP高，说明产业结构合理，人口相对富裕，这将直接拉升对外的人口吸引力。在这个层面上，昆山要比嘉兴好一些。

在总量方面，南通虽然GDP总量最大，达到8427亿元，但是人均GDP少，说明产业结构太过集中，资源集聚在一部分人手里，这会导致贫富差距大，对外来人口不友好。

所以你查数据也可以看到，南通近几年的人口吸引力很薄弱，人口持续流出且老龄化严重。这是南通发展最大的隐患。

而太仓的总量太小，还需要更长时间去成长，且被旁边的昆山压制，产业引进的压力很大。

在增速方面，嘉兴是一个亮点，达到了11.43%，说明嘉兴这几年产业落地速度加快，经济突飞猛进，这会逐步让人均GDP成长起来。

所以，在产业竞争力方面，昆山>嘉兴>南通>太仓。

以交通和产业综合起来再看，作为环沪卫星城，昆山是最好的，其次是嘉兴，再者是南通、太仓。

价值

通过我们对之前交通和产业的论述，我们基本看到了各个城市房价支撑的价值所在。现在我们再来研究各地的房价趋势。

房价趋势在有基础面的支撑下，更多的取决于当地政府对房价的态度。例如文中开头讲到的上海，325直接封死了楼市投资性需求，房价应声大跌。再比如嘉兴，2017年当地大规模引入开发商，很多新盘价格直逼2万，后主事人调走，放缓了政策，楼市降温很快，房价跟着快速回落。

不过根据三年各地楼市政策调控，现在的环沪房价比较稳定，基本回归到了正常面，那么稳定后的环沪房价是怎样的情形呢？

根据贝壳数据研究，在整体房价梯度上，我们看到，目前昆山二手房房价为1.8万元/平，嘉兴为1.6万元/平米，南通1.5万元/平米，太仓为1.45万元/平。

是否很惊讶？各地房价和上文分析的结论高度匹配，除了昆山1.8万元/平米，其他三个地方的房价均处于1.5万元/平米的同一梯度内。

所以，在环沪城市群中城市竞争力分析中，我们甚至可以用房价替代其竞争力。但是这里要注意的是，在上文分析中是以城市的交通利好已经落地的情况下做分析的。所以太仓和南通作为环沪卫星城的价值稍逊于嘉兴。

接下来我们再来看局部。

其中昆山的房价名副其实，目前的状态是高价企稳，未来长期看涨。而且苏州轨道交通S1线已经开工，这条线路将以苏州工业园区为起点，贯穿整个昆山与上海对接，对于昆山房价是一个新的支撑点。

其中价值地段花桥的二手房价已经达到2万元/平米的房价，和主城区玉山相符，未来将继续承接上海人的居住需求。开发区也是潜力地段，是承接上海产业的主要阵地。这些地方会逐渐夯实房价基础，未来可期。

嘉兴目前产业偏弱，主要承接上海和杭州的居住功能，上波房价大涨的主因是昆山价格太高，上海人被迫寻找下一个价格洼地而致。其中嘉善和海宁区是重点区域。但目前这两个地区的新房价格有些透支，需要回调，刚需则可以购买嘉兴市区的二手房，配套成熟，交通便捷。

太仓市的话主要看交通。未来上海高铁线接通太仓，途径城东，在城南板块设有太仓南站，且陆渡与浏河交界处的太仓高铁站，是作为沪通铁路一期、二期、南沿江高铁三条高铁的主站点，而且衔接现城东规划区域，这些地段发展前景可观。

其次是城东城南，不仅有便利的交通资源，在未来医疗资源和商业方面也会得到改善，是目前太仓楼市的热门区域，未来可期。

南通市看教育和未来的新区。南通人民对教育的热爱在国内是出了名的，所以以学区为主的地段更会受到追捧。例如崇川区，教育资源雄厚，优质的学区房价格高达2万元。这些地段抗跌保值。

当然最具潜力的当属崇川南部的新城区。市政府的搬迁证明了其发展新区的决心，金融街CBD的落地，给了南通接轨上海产业的都市气质，这里将是未来南通权贵的新中心。其次是南面的开发区和北面港闸打造的市北新城区，均是刚需很好的选择。

最后

其实在我心里，对环沪楼市的发展还是有隐忧的。

因为正常情况下是，上海发展迅猛，城市框架无限拉大，人口主动选择城市周边的地方生活，房价从而上涨。而不是像2016年325这样，把上海市场强行关闭，购房需求被迫流入环沪楼市，而造成的一波大牛市。

在心理学上讲，主动和被迫是两个极端概念。所以以被迫形态的房价上涨是否有长远的价值，这个值得我们去深思。

而且根据最新发布的，经国务院批准的《上海2018-2035》规划，未来上海人口被限制在2500万人，建筑用地也不再新增。

如果上海不再向外扩张，那么人口外溢量将逐步减少，支撑周边城市房价的人口动力将逐步消失。未来还没发展起来的概念城市将停止利好。

那时候就只剩下了实打实的产业竞争，而不是单纯的高铁一开，沪漂成群结队地前来买房。所以对于环沪投资来说，一定要谨慎投资，在有产业的几个板块买房，而不是听信他人言，脑袋一热，认为环沪地区都是未来。

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