WeWork估值470亿美元？美国投资人：算了吧差远了

外媒The Information报道，联合办公空间WeWork可能是IPO市场的下一个重大考验，这家通常被称为470亿美元估值的公司最近被一些投资人认为，其真正估值只有一半左右，因为对技术推动的房地产创业公司能否维持其快速增长的质疑正在增加。

据股票经纪商称，WeWork在二级市场上的股票一直徘徊在估值210亿至230亿美元之间的水平上，私募投资者通过这些股票从早期股东那里购买股份，六个月内价格下降了约30％，也不到最近筹集新资金的一半。包括T. Rowe Price和Fidelity Investments在内的共同基金支持者也将其估值降至220亿至230亿美元之间。

此外，根据对该公司公布的公开文件和其他信息的分析，大股东富达今年似乎已经出售了约9％的股份，这是共同基金巨头的罕见举动，这与风险投资不同。企业通常希望在首次公开募股之前建立自己的地位，并在更长期内持有其投资。

此外，根据对该公司公布的公开文件和其他信息的分析，富达是一个大股东，今年似乎已经出售了约9％的股份，这是共同基金巨头的罕见举动，与风险投资不同。共同基金通常希望在IPO之前建立自己的地位，并在更长期内持有其投资。

总体而言，这些迹象表明投资者更相信WeWork的另一个估值：软银今年从早期投资者那里购买WeWork股票的估值为230亿美元，而不是SoftBank去年下半年进行一大笔投资时媒体新闻在标题上写出的470亿美元。

二级市场的降价和较低的价格表明，私人投资者认为这家备受瞩目的办公空间公司未能达到其快速扩张和软银巨资支持所带来的巨大预期。 WeWork成立于2010年，现已发展到超过27个国家的约500个办公点，同时将自己重塑为We Company，以涵盖包括住宅公寓和小学在内的新兴企业。

投资者对这家公司信心的真正考验可能只有在它上市时才会出现，而这很快就会发生。 WeWork在四月份表示，它已于去年底向监管机构提交保密申请，以便上市，但WeWork拒绝对IPO计划及其估值发表评论。

较低的价格将使WeWork与大多数其他大公司的估值更紧密地联系在一起。 470亿美元的估值将是去年收入的大约28倍，远高于大多数上市公司。Regus是一家盈利的办公空间租赁公司，其增长率略高于收入的一倍。 Airbnb的增长速度比WeWork慢，但盈利能力很强，私人交易价值约为去年收入的10倍。

对于一些投资者来说，WeWork的快速增长，规模扩张和在房地产行业变革的先锋位置可以证明其更高的估值。该公司的核心产品——办公空间租赁 ——吸引了从小型创业公司到亚马逊和微软等巨头在内的客户，因为WeWork处理了大多数租用新办公空间相关的麻烦。它拥有自己的建筑师、施工经理和建筑经理团队。公司不必签署长期租约。去年WeWork收入翻了一番，达到18亿美元。

为了使一切顺利，WeWork本身已经进行了长期租赁，为其资产负债表创造了更多风险并增加了负债。但快速扩张导致亏损膨胀，去年总计亏了19亿美元。

特别是Uber和Lyft这两家快速增长却让投资人无利可图的公司，IPO让人失望以后，WeWork的 IPO前景也变得更不乐观。

但评估WeWork对投资者的价值如何，结论并不明确，因为软银以不同的估值投资WeWork，这种方法让他可以从早期投资者那里以更低的价格获得股票，并且不稀释其他股东手中的股票。软银在去年下半年以不同的价格先后投资了WeWork 60亿美金，其中包括10亿美元的可转换债券，这些债券将以未来的IPO价格或以SoftBank为首的未来融资价格进行转换。SoftBank还购买了40亿美元的预付保证金，其中大部分将以不低于470亿美元的估值转换为股票。

但是，软银今年又从早期投资者那里买了10亿美金，这一次的估值是230亿美金，这个数字显得更加可信。经纪商表示，在二级市场上，WeWork股票已经略低于SoftBank购买这些股票的价格，低于六个月前的300多亿美元。由于对部分股票的转让限制，WeWork股权在SoftBank交易之外交易缓慢，但一些交易仍在进行，至少部分是通过衍生品和出售持有WeWork股票的基金的股权。WeWork股票的交易量低于其他大型公司，包括Airbnb，因为Airbnb对其股票实行严格的转让限制。

多位WeWork股东告诉The Information，如果SoftBank预计在去年12月投资160亿美元，他们预计能够出售几乎所有的股票。最终投资减少到20亿美元，这一发展使得SoftBank未来对WeWork的支持受到质疑。较小的投资意味着现有股东只能出售其股票的9％左右，并创造了更多的抛售需求。

共同基金似乎也更加重视SoftBank二次购买的较低价格。在谈判达到160亿美元的投资发生后，SoftBank撤销了降价。富达表示，截至4月30日，该公司已将其在WeWork的股份评级降至230亿美元，此前估计WeWork的估值在去年下半年高达440亿美元。

富达明显出售了WeWork约9％的股份，大约在此时，SoftBank从早期投资者手中买入了股票。目前尚不清楚它是否将其股票出售给SoftBank，但无论以哪种方式，富达都可能以230亿美元的价格卖掉股票。

截至3月31日，另一位投资者T. Rowe Price也将WeWork股价下调至低于220亿美元的估值。

富达和T. Rowe Price没有透露他们为何减持股票。另一家共同基金态度更为明确：拥有较小WeWork股份的Vanguard最近披露，它通过将230亿美元的估值值调整75％和470亿美元的估值值25％来计算其WeWork股票的价值。

在最近的Slack，Lyft和Spotify案例中，二级市场交易在一定程度上预示了公共估值。据The Information先前报道，共同基金估值对公司IPO价格的预测远远高于其私募融资价格。

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