山东乳山新房过万，二手海景房“白菜价”无人接盘
编者按：本文来自微信公众号：证券日报，作者：李春莲、张晓玉，36氪经授权转载
“万万没想到，我的家乡（乳山）以这种形式上了热搜。”刚刚研究生毕业参加工作的王女士向记者表示。
7月3日一大早，看到“山东乳山海景房白菜价”上了微博热搜，王女士发出如此感慨。
拥有一套海景房是很多人的人生梦想。所谓面朝大海，春暖花开。
山东乳山海景房真的是白菜价吗？记者经过多方采访调查了解到，二手海景房出现白菜价仍难以成交，但是新房投资依然火热，新房价格居高不下，每平方米万元在左右，房产销售人员的月工资仍高达上万元，高于当地平均工资。
二手海景房白菜价仍难成交
7月3日，媒体的一则报道让山东乳山这个名不见经传的地方莫名上了热搜。报道称，山东乳山房价跌回十年前，每平方米仅1800元。
据了解，乳山市位于山东半岛东南部，滨海新区是山东半岛蓝色经济区的先行区，是威海实施“全域城市化、市域一体化”发展战略规划建设的六大重点区域之一，也是乳山市“南部提升”战略的重要板块。
而乳山滨海新区位于威海西部沿海，规划总面积348.94平方公里，是山东省级旅游度假区，滨海新区核心区域为银滩旅游度假区，因长达21.7公里的洁白沙滩而得名，素有“天下第一滩”、“中国最美海岸线”的美誉。
北京距离乳山超过630公里，目前没有直达高铁，坐火车需要13个小时，坐飞机也需要一个半小时，先到蓬莱，再从蓬莱乘2小时大巴到乳山。
除了海南，去威海去蓬莱买海景房，一度也非常火热，尤其是京津冀地区，由于经常被雾霾天气困扰，人们会考虑来这里置业，拥有一套度假和养老海景房，实现一个人生小梦想。此外，更多人来这里购房是用来投资的。这里的海景房真这么便宜了吗？投资客几年前投资的房产是不是已经腰斩？
“确实有1800元/平方米的房子，但都是危房以及银滩最早一批修建的老房和二手房，像银滩大庆的预浇板房。”有售楼中心工作人员向记者表示，砖混架构的二手房价格在4000元/平方米-5000元/平方米左右，新楼盘一般采用框架结构，价格在8000元/平方米-12000元/平方米左右。
而对于此前传出的1800元/平方米白菜价的海景房，该工作人员表示，其价格主要是二手房，而二手房市场价格波动较大，因为部分二手房是20世纪90年代的老房子，价格区间跨度较大。
安居客数据显示，2018年8月份-2019年7月份，乳山银滩二手房均价4021元/平方米，最低价格为2250元/平方米，最高价格为5405元/平方米，二手房价格区间为2000元/平方米-5000元/平方米之间。
事实上，早在2006年前后，乳山银滩大片海景房建成开始销售，当时开发商从各地拉来许多投资者前来购房，每平方米房价大概在3500元左右。这是最早开始的一轮炒房。
对此，《乳山市年鉴》中这样表示：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”
随后几年，由于开发商开发过度，乳山的房地产陷入供过于求状态。像其它的“空城”一样，这里的房子多是投资客买来投资的，住房空置率极高，二手房价格下跌明显，但仍旧无人接盘。
新房销售人员月工资仍上万元
需要一提的是，因为乳山的海景房一度被热炒，这里的不少年轻人很早就进入到房地产行业。
“我从2009年开始在房产公司从事销售工作，之所以选择这份工作，是因为收入比较高。”乳山银滩售楼处一位从业10年的工作人员倪先生在接受采访时说：“2009年我的基本工资是1200元，加上销售提成，月收入可达3000元左右；到2019年，基本工资升高到2500元，销售业绩较好时，一个月总工资可以拿到10000元左右，平时月工资在5000元左右。”
记者从乳山市人民政府网的统计数据中得知，2019年第一季度乳山市当地城镇居民人均可支配收入为11151元，合计月平均可支配收入为3717元。
从数据对比不难发现，房产销售人员月平均工资高于当地人均工资。
实际上，跟二手房相比，乳山的新房投资依然火热。
乳山银滩周边白沙滩镇办公室的党政办工作人员也向表示，目前乳山银滩附近新开楼盘价格，尤其是一些高档小区的新房价格还是挺高的，均价在10000元/平方米左右。
“到了2012年，乳山再次出现炒房的现象，主要因为政府土地投放量大，导致了市场的炒房高峰。”乳山市自然资源局工作人员告诉记者，2017年-2018年政府开始控制土地投放量，消化积累的土地存量。2019年又逐步放开土地投放量。就目前来看，2019年是乳山银滩房价最高的一年，新房房价均价在8000元/平方米-12000元/平方米左右。
需要注意的是，在乳山当地人看来，这里的基础设施建设正在逐步完善，无形中会加持房产升值。
“跨海大桥的修建确有其事。”上述乳山市自然资源局工作人员就表示，目前自然资源局针对海阳- 乳山跨海大桥的土地征调工作已经完成。修建乳山高铁站的项目也正在规划中，但土地征调工作尚未开始。
业内认为，这些消息对于投资客来说确实是利好，但是，这里新房价格高企，二手房价格已经跌成白菜价，在目前房地产市场维稳的大环境下，投资海景房仍然需要谨慎。
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