深圳“稳租金”放大招，符合条件的2023年底前实现零税率
编者按：本文来自：每日经济新闻，作者：甄素静，编辑：陈梦妤，36氪经授权转载
7月4日晚，深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(下称《意见》)，提出多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为等6大政策措施。
其中，深圳市力争到2022年新增建设筹集商品住房、人才住房、安居型商品房等60万套，其中租赁住房不少于30万套；个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。
对于深圳如火如荼的城中村改造，政府要求对于进驻城中村开展规模化改造的，应当给予原承租人3个月以上搬离期限，不得提前解除租赁合同、驱赶承租人。
美联物业总监何倩茹在接受记者采访时表示，此次意见稿的征集，某种程度上是政府在兑现去年房博会时承诺的规范租金措施，坚持房住不炒定位，实现稳租金、稳预期的发展目标。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次深圳出台《意见》具有很明确的导向，即租赁市场的价格管控也开始出台。这是全国第一个较为全面的“稳租金”政策，其政策框架和具体做法值得全国其他城市学习，后续预计有更多城市出台“稳租金”系列政策。
专业化、规模化企业应发挥“稳租金”作用
《意见》提出，要多渠道增加租赁住房供应。合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%；产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。
针对住房租赁市场随意涨租、行业无序竞争等突出问题，《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和住房租赁合同网签备案制度，建立住房租赁指导价格发布制度，加强行业监管等政策设计。
值得注意的是，《意见》明确，个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。2019年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。
严跃进认为，专业化、规模化企业应发挥“稳租金”作用。从稳定的措施看，政策提到了租金指导价格的概念，即实际操作中的租金原则上不应该高于指导价。这个规定体现了深圳市场“控涨幅、稳预期”的导向。
但何倩茹表示了不同观点，认为虽然《意见》明确了租金指导价，但此指导价格无法确保个人、企业出租房屋的利润率，因此政策执行未必会十分顺利。此外，《意见》也未对个人出租房屋有硬性约束，因此对个人房东随意涨价等违约情况的约束性不强。
城中村改造要给予原承租人3个月以上搬离期
《意见》明确提出，城中村规模化租赁确实存在改造后租金上涨并带动周边租金上涨预期的现象。为此，《意见》从不同角度提出了加强对城中村规模化改造的指导，合理设置租赁企业准入门槛，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，有序推进城中村规模化改造，同时，提出保护承租人权益的措施要求。
进驻城中村开展规模化改造的，租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议，应当给予原承租人3个月以上搬离期限，不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。
而对于《意见》中提出的城中村规模化改造要求和流程和改造工程的安全、环保、卫生标准，行业资深研究人士徐枫则认为，房屋的“安全标准”是否作为政策附件，应该明示标准内容，否则会有版本不清晰、信息不对称嫌疑。
此外，对于住房租赁政策的支持力度，《意见》明确可以采取“限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积”、“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积”等出让方式。
“此次意见稿若能真正贯彻落实，把广大个人业主纳入平台统一管理，对深圳未来租金水平控制将起到关键作用。”何倩茹认为。
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