变身后的上海存量商业，简直是“宝藏”
编者按：本文来自微信公众号：赢商网，（ID：winshang），作者：宋莉娜、叶苗苗、陈澄，编辑：何丽思，36氪经授权转载
近年来，城市更新成为上海城市发展过程中的重要议题。以上海核心区域“旧楼改造，存量提升”为核心的“城市更新”，受到了房地产开发商、地产基金、资管公司、联合办公企业等各行各业的关注。无论是工业用地盘活再开发还是既有商业项目的转型提升，上海的城市更新前景都十分广阔。
目前，上海的城市更新已进入了第二轮。在不久前举办的 2019年城市土地学会(ULI)亚太区峰会上，凯龙瑞集团创始人及董事长郑喜明先生告诉赢商网，新一轮的城市更新，人们开始思考旧建筑的修建以及使用功能的调整。主要的更新方式有以下几种：
一种是以新天地改造为代表，局部保留、修旧如旧并新增体量，使旧建筑在保留历史性的同时更新使用功能。
第二种是以云南路凯腾大厦为代表的存量升级，植入新功能。该项目从一家三星级酒店摇身变身为精品办公楼，并成功吸引联合办公品牌WeWork整栋入驻，实现了功能的改变，同时也使其成为了旧城区转型升级的发展载体。
除此之外，港汇恒隆广场、上海世茂国际广场、东方商厦等购物中心或百货的存量升级也是城市更新的一种表现，已开业多年的零售商业在建筑形态、空间布局和业态品牌等方面进行调改以适应现代消费者不断变化的需求。
据赢商网统计，上海2018年新开27个商业项目，总体量约194.57万方，数量上相比2017年减少25%，新增商业体量逐年下降。“商业规模即江湖地位”的“激进策略”逐渐被淡化，提升存量商业的资产价值成制胜关键。
值此存量改造爆发期，赢商网策划“上海城市更新”专题，将重点聚焦核心区域南京西路、南京东路、淮海路的存量改造现状，并关注徐汇滨江等新兴区域的改造进程，以期以小见大，把脉商业浪潮。
南京东路：留住经典 拥抱潮流
近年来，全国范围内百货业销售情况连续下滑，这对百货占比较高的南京东路带来挑战。面对这样的大环境，南京东路也启动了大调整，多家老牌百货与商业项目进行了“重生”大改造。
本次南京东路涉及的项目包括：已完成改造的第一百货商业中心、上海世茂广场，正在改造中的上海新世界城；即将调整的永安百货、上海时装商店、华联商厦、新世界休闲港湾等，多个项目都是整体闭店重整，里里外外焕然一新。从目前已更新项目来看，南京东路传统经典的外观下内在变得年轻时髦起来。
✦传统百货“变身”购物中心
作为百货的代表，第一百货于2017年迎来68年来最大一次调整更新，并于2018年11月全部完成，将老楼、新楼与一旁的东方商厦合为一体，从百货正式升级为一个涵盖零售、餐饮、娱乐、生活服务的体验式购物中心，并更名上海市第一百货商业中心。
此次转型，第一百货商业中心从以往以零售为主的百货转变为多业态分布的体验式购物中心，共有近70%的品牌进行了变更。
定位上，商场 A、B馆主要面向家庭用户，C馆主打年轻业态，目标是要吸引90后甚至00后的新消费主力；
业态上，餐饮及休闲娱乐的比例大幅提升，不过仍然是零售占比最大；
建筑形态上，原本的第一百货与东方商厦通过多条跃层飞梯、空中连廊互通连接，大楼之间的六合路上还打造了超大顶棚，使其成为一个整体。
不过为了留住第一百货所在建筑的历史形态，原市百一店老楼的外立面只做了修补和清洁，仍保留原始外立面。在历史建筑众多的南京西路，很多商业项目的改造更新都将会建立在外立面形态不变，内部规划调整的基础上。
✦利用旗舰店、概念店、首店经济激活商业
随着南京东路上第一百货商业中心和上海世茂广场的转型升级，一批受关注的旗舰店、概念店、首店品牌进入了南京东路。
上海世茂广场：前身是“上海百联世茂国际广场”的上海世茂广场2018年9月正式重装亮相。改造后的上海世茂广场以全新“城市歌剧院”为设计理念，从形象上让人耳目一新。
图片来源：上海世茂广场
项目引入了一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌：全球最高规格的NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、Dior迪奥全国首家香水化妆品精品旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等声名显赫的大腕品牌，以及西西弗中国首家旅行主题书店、日食记中国首家线下体验空间、全国首家YOHO！BLU、上海首家Champion旗舰店、中国首家moussy vitange、NPC新零售概念店、声音小镇上海首店等。
图片来源：赢商网
第一百货：一街之隔的第一百货也引入了不少首店、网红店、概念店。与上海世茂广场店的NIKE旗舰店相对应，第一百货C馆引入了adidas亚太最大品牌中心, 总面积超3700㎡，跨越C馆1-3层；来自广东的“网红”茶饮奈雪の茶也把首店选在第一百货。
悦荟上海购物中心：此前经历改造的悦荟上海购物中心于2018年携手默林娱乐集团联合打造了亚洲首个“惊魂密境”；
上海新世界大丸百货：芝麻街 (Sesame Street) 全球时尚首店也落户上海新世界大丸百货，许多国内外品牌开始把进入上海的第一站选在了南京东路，赋予整个商圈活力和新鲜感。
除上述已完成改造的项目之外，拥有近100年历史的上海新世界城正在全面封闭改造中。此前，上海新世界股份有限公司发布公告显示，为响应上海打响“购物品牌”战略要求，公司拟投资全资子公司新世界城商场的装修大调整项目，总金额估算约为4.86亿元，建设期为2019年3月中旬至12月底，投资回收期为5至8年。
正在改造中的新世界城，图片来源：赢商网
南京西路：发力“后街经济”，历史建筑迎新生
上海南京西路商圈位于城市核心地带，聚集着不少历经岁月洗礼的老建筑，见证了这座城市的成长和繁荣。在这轮城市更新进程中，历史保护建筑该何去何从考验着城市建设者的智慧。
✦助力“后街经济”
《“上海购物”品牌三年行动计划》明确提出，要培育特色鲜明的海派商业街区，促进“后街经济”发展，推动核心商圈的配套后街加快转型升级。丰盛里、吴江路等特色街区的建设，让其成为南京西路商圈地标性项目。
丰盛里：对于老上海人来说，“丰盛里”这三个字并不陌生。丰盛里东至茂名北路，南至威海路、西至静安别墅、北至锦江向阳商厦，融汇了东西方建筑风格，曾是上海旧市里弄的一张名片。
2014年，该地块因为要建12号线南京西路站以10亿元的地价拍卖，成了有史以来老静安区所拍卖的最昂贵土地。此后，该项目地上复建1幢保留历史建筑，仿建9幢2～3层的老式建筑，成就了现在的海派文化街区丰盛里。经过数年改造，丰盛里定位为融合上海石库门建筑及海派商业文化、业态丰富度高的中高档优质商业，并于2017年4月投入运营。
赢商网近日走访发现，目前丰盛里大约有32家品牌入驻，涵盖了餐饮、美容、健身业态等国内外知名品牌。其中，餐饮品牌占主导。
6月底，重庆知名火锅品牌珮姐老火锅在丰盛里的老洋房内正式开业，海派文化与川渝文化在此处相互碰撞。此外，Oji cocktail&whisky酒吧也即将营业。已经开业的餐饮品牌也是吸引了不少国内外游客前来打卡，如台湾人气品牌音乐酒吧EZ5、美国ICON鹅岛精酿啤酒屋......
据悉,丰盛里在注重历史城区特色传承的同时，还兼顾了整体业态功能的协同性及完整性。如今，这个极富年代感的商业空间，已经成为潮人们休闲娱乐的好去处。
吴江路：吴江路至今已经走过了10个年头。自去年开始，吴江路商业街迎来一次大面积改造，截至目前改造升级仍在进行中。近日，赢商网实地走访发现，吴江路步行街两侧的商铺都处于围挡状态，上面印有“吴江路全部升级”字样。
据了解，未来吴江路的外立面将更为“摩登时尚”，力求实现“高端视觉”体验。吴江路南侧约200米沿线的外立面也将一并调整。调整后的吴江路主营仍是餐饮，餐饮与服务业的比例仍将控制在7：3。届时，首店和网红店的引进，将让吴江路吸引更多消费者。
改造中的吴江路
✦历史保护建筑的新体验
和丰盛里一样，查公馆和Prada荣宅同样是历经沧桑的历史保护建筑，它们则被赋予了不一样的使命。
查公馆：查公馆原为上世纪20年代上海巨贾邱信山、邱渭卿兄弟的旧宅，1937年改为民立中学校舍，后于2010年历时13天，整栋建筑从原地平移57米至新位置，开创历史建筑保护的又一丰碑。为纪念香港兴业国际集团创始人査济民先生，这座建筑被重新命名为“查公馆”。去年5月，查公馆携“济世为民”主题展隆重揭幕重现世人面前。
本次展览限时1.5个月对外开放，主要讲述了查济民博士爱国奋进的传奇一生，同时将向公众全方位、立体展现这栋静安区内承载了“上海文化”的百年优秀建筑，并带领观众回顾上海老城区的变迁、改造与发展。这座百年大宅用这种方式开启了它的第二次生命。
Prada荣宅：就在查公馆不远处，荣宅也迎来了新生。荣宅是清末民初中国企业家、“面粉大王”荣宗敬于1918年购入的家宅，堪称上海最为高雅的花园洋房之一。2011年，时尚品牌 Prada携手修缮专家建筑师 Roberto Baciocchi启动对荣宅的修缮。此后于2017年10月17日至11月12日，荣宅面向公众免费开放。
去年3月，Prada在位于上海的荣宅举办了一场“罗马1950-1965”艺术展，主要展出由Prada基金会托管的36件展品。据了解，此后，荣宅会成为Prada代表性的时尚活动场所。
搭着城市更新的便车，查公馆和荣宅得以重焕新生，同时也成为了一道特殊的旅游风景线。
淮海路：打造更具特色的百年老街
作为上海5大核心商圈之一，淮海路无论是租金还是首店品牌吸引力均名列前茅，与此同时，不断涌现的商业新内容，也倒逼淮海路商业更新。
近年来，淮海路一直在不断进行各种新的尝试，以期打造一个更具特色与吸引力的百年老街：老字号的回归、百货转型购物中心、多个旗舰店落子在此、购物中心升级战……
✦上海广场等多项目集体升级
体验式街区商业先行者——新天地；
主打艺术体验——K11；
夜行经济概念——环贸IAPM……
淮海路聚集了诸多颇具特色与亮点的商业项目。
同时，淮海路商业还在不断进行升级，推动整条商业街持续焕发新活力。如早前成功由百货转型为购物中心的淮海755，携上海最大MUJI旗舰店亮相，一度是百货改造为购物中心的成功案例。聚集了百盛、巴黎春天等百货的淮海路，近2年也相继迎来百货的升级改造，结合时下体验、网络等关键词，在动线、内容、空间等方面进行升级尝试，以期为消费者带来更多新的购物体验。
今年5月，原太平洋百货淮海店蜕变而来的新天地广场正式开业，定位打造新女性潮流社交目的地，一经亮相便引发诸多商业地产人士打卡，上海广场、香港广场、中环广场、锦江淮海店、淮海南丰荟等项目则还在调整升级中。
淮海路东段，今年4月全面启动调整的上海广场，计划今年底重新亮相，不仅将外立面改造成通透简洁的弧形里面，采用声光电技术呈现崭新面貌，同时在定位上将转型打造为集商业、联合办公、文化及娱乐体验为一体的综合性空间。
上海广场：东段另一项目，同样将在今年底完成新一轮调整的香港广场，则是将以全新New Luxury形象亮相，从已经开业的品牌来看，香港广场此轮调整引进了不少旗舰店及首店品牌，如“类医学抗衰老护肤品牌”SwissLine全国旗舰店、知名主持人"嗲妹妹"赵若虹小姐创办的73hours&Friends概念旗舰店、“女神舒淇首创品牌，刷爆INS和各大社交网络的网红拌面及台式茶饮”KiKi面店&KiKi茶、“拳击文化主题的高端社群运动会所”Ringside Boxing、“经典粤菜”鑫珑悦等品牌首店的陆续开业，位于南座B1层近2000平方的“意大利生活体验馆”CASA JULIO也望在今年下半年开出。
在以光明邨、哈尔滨食品厂等老字号为主的环海路中段，商业面貌也将大大改观。从早前公布的信息来看，锦江国际将携手百联共同打造锦江淮海店项目，它重点打造成主角、跨界、科技的沉浸式商业空间，完成后将会成为淮海路中段样板性的示范项目。
✦旗舰店及首店品牌“扎堆”现身淮海路
欧美古典、中式古典、欧陆新潮及跨世纪大都市的建筑风格，一条淮海路都能找到。浓郁的城市型文化休息气息之外，淮海路还聚集了诸多旗舰店或者首店品牌：全球第5家爱马仕之家、Line&friends旗舰店、Reebok锐步亚太首家旗舰店、PUMA上海首家旗舰店、Under Armour上海旗舰店、上海首家gentle monster旗舰店、TIFFANY&Co旗舰店、中国内地首家维秘内衣旗舰店、上海最大的优衣库概念店、上海最大的无印良品旗舰店等……
图片来源：赢商网
得益于淮海路商圈便利的交通及地段、浓厚商业氛围优势，这一聚集效应还在继续，如早前TOPSHOP上海旗舰店原址将被日本年轻人生活方式品牌niko and ...全球旗舰店取代，该品牌在日本创立了13年，是一家非常知名的生活产品集合店品牌，倡导“时尚生活”的理念，涵盖服饰、餐饮、生活家居、生活杂货等全品类零售产品的融合展示和销售，相比日本同类品牌，“niko and ...”的产品更具个性化与设计感，受到一批年轻消费者追捧，据悉将于今年底开业。
此外，新天地广场、香港广场、环贸IAPM等商业项目也在持续不断引进新的首店或者特色品牌进驻，不断丰富淮海路的商业内容。
在打响“上海购物”品牌的新目标下淮海路被寄予厚望——重塑“百年淮海路”形象，目标打造成为两条世界级商业街之一（另一条为南京路），据悉，黄浦区将从场景、文化、品牌、服务4个方面来进行。
徐汇滨江：工业区变身文化商业新地标
在上海黄浦江边有一块曾经的脏乱工业重地摇身一变正逐渐转变为集文化、艺术、商业、住宅、休闲为一体的现代化滨水区，这就是徐汇滨江。
✦曾经的工业区，如今的艺术集聚地
徐汇区滨江地区发展“十三五”规划显示，徐汇滨江规划范围北起日晖港与黄浦区交界，南至关港与闵行区交界，西至宛平南路-龙华港- 龙吴路，东临黄浦江，区域面积9.4平方公里（外环内7.4平方公里），岸线长度11.4公里（外环内8.4公里），外环内总建筑面积950万平方米，其中新建约为630万平方米。
改造后的滨江将一些著名的工业历史遗留保留下来，成为现代艺术的摇篮。
当年远东最大的龙华机场早已没有航班在此出发，其机库工业遗址已然成为余德耀美术馆；
五个巨大的航空储油罐、周围的航空消防水池及其配套设施则经过改造成了如今的油罐艺术中心；
西岸艺术中心的前身是1950年设立的上海飞机制造厂厂房；
曾经的运煤码头成为了现在的龙美术馆；
当年的水泥厂厂房也变身为“星美术馆”……
西岸文化艺术示范区航拍图 图片来源：西岸集团官网
除此之外，充满工业风的塔吊、海事塔、火车站、轨道等融入到公共空间之中，形成了独特的滨水区艺术景观。目前，徐汇滨江地区成为了上海甚至全国文化场馆最集聚的区域之一。
✦大量商业综合体即将入市
在艺术的熏陶下，徐汇滨江的文化氛围渐浓，与此同时，以人工智能为发展引擎的创新型现代产业集群也在这里崛起，徐汇滨江将打造一个由文化创意、科技创新和创新金融三大产业互为支撑的复合型产业格局。
具体到商业板块，据上海市国民经济和社会发展“十三五”规划：徐汇滨江被列为重点功能开发区域，汇聚国际化高端商务、金融、文化及创新功能，形成滨江核心商务区，并逐渐融入中央商务区范围。
赢商网了解到，区域内有绿地缤纷城、保利时光里等购物中心已开业，另有滨江城开中心、上海国际航空服务中心、西岸传媒港、上海梦中心等多个大型城市综合体正在筹备建设中，其中商业零售也占据了一席之地，值得期待。
1、滨江城开中心（建设中）
效果图来源：滨江城开中心
开发商：上实城开
建筑面积：52万平方米
商业面积：10万平方米
位于上海徐汇滨江核心商务区的滨江城开中心，坐拥浦江一线江景，与地铁11号线云锦路站无缝对接；项目东至龙腾大道，南至龙兰路，西至云锦路，北至丰谷路。总占地面积约8.8万平方米，总建筑面积约52万平方米，包含塔楼办公、独栋办公、商业中心与文化中心四大业态。
总建筑面积约10万平方米的商业中心，由地上裙房与地下一层整体贯通空间构成。定位以运动和艺术为内核，融合零售、生活和社交的体验式消费空间，未来将集合大量国际前沿的新锐品牌、新兴生活方式类业态以及复合趣味的生活场景。
2、星扬西岸中心（建设中）
效果图来源：星扬西岸中心
开发商：恒基兆业地产集团
建筑面积：40万平方米
商业面积：4万平方米
星扬西岸中心位于上海徐汇滨江区域的核心位置，紧邻地铁11号线龙耀路站，规划总体量为40万平方米左右 ，商业总体量约为4万平米。项目共分两期， 1期典型超甲级标杆式办公楼，规划楼高280米，落成后将成为上海徐汇滨江区域具规模的地标大楼及商场，商业预计2020年开业。项目第2期包含四栋型格创新超甲级办公楼，并提供特色休闲区，大量绿化空间，充份体现现代化水平办公楼的贴心硬件设施，预计2021年竣工。
上海城市更新与存量改造仍在继续。关于未来，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄指出：“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。“纳入整体化思维”和“引领社群需求”是城市更新两大关键趋势。
而凯龙瑞集团郑喜明先生亦表示，未来随着人们生活习惯的改变以及高科技的应用，城市更新还会有更多新机遇。另外，现在大家忽略的青年公寓和养老地产也将成为城市更新过程中的重要内容。
同时由历史建筑改建的商业项目如张园·丰盛里、上生·新所等也在这几年陆续亮相，带给消费者新与旧的碰撞。对此，捷得（JERDE）全球副总裁兼景观设计主创Chris Torres表示，历史旧改项目不是简单的模仿和复制，而是通过增加新元素来凸显历史价值，让它的功能更符合现代化需求。历史建筑与零售商业的结合对存量市场而言又是新的机遇。
作者暂无likerid, 赞赏暂由本网站代持，当作者有likerid后会全部转账给作者（我们会尽力而为）。Tips: Until now, everytime you want to store your article, we will help you store it in Filecoin network. In the future, you can store it in Filecoin network using your own filecoin.
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