房地产“白骑士”简史：情义还是生意？

编者按：本文来自微信公众号：攸克地产（ID：youkedichan），36氪经授权转载

企业发展到被拯救的地步，需要一些前提条件。中国房地产的市场化历史并不长，却实实在在地出现了几次“白骑士”驰援事件。回顾这些事件，还是挺有意思的。

《大话西游》里，紫霞仙子说：“我的如意郎君是一个盖世英雄，有一天他会身披金甲圣衣，脚踏七色云彩来娶我。”

至尊宝相貌丑陋，举止粗俗，却是紫霞最期待的“白骑士”。“白骑士”源于西方文学作品，指在危难时刻伸出援手的人。此人英勇又浪漫，身骑白马，自带光环，很可能帅得一塌糊涂。

近几年，楼市调控频发，很多房企身陷囹圄。一些并购方手握重金前来施救，“白骑士”一词就此进入房地产。曾经的融创，如今的世茂，都被津津乐道地称做“白骑士”。

这个名字太过悦耳，以至于任何一笔并购交易达成后，都会有一种“白骑士搭救”的浪漫主义解读，似乎故事中丝毫没有尔虞我诈和斤斤计较。

实际上，从封建时代的土地兼并开始，房地产并购从来就不是一宗浪漫的生意。在现代商界，道义固然常被挂在嘴边，“价值”才是真正的主导。正所谓，“项目有价，情义也有价”。

房地产“白骑士”的历史，就是一部并购史，其中夹杂着行业的变迁、商业的规律、人性的复杂，并随时代变化呈现出不同的书写方式和价值走向。

但无论如何变化，在现代商业社会中，剧情的开端总是不变的：当一家公司陷入困境时，一定会有一个“白骑士”出现。

你能猜中开头，但能猜中结局吗？

1

1994年，广西桂平市西山，万通集团的六位创始人在不断的争执和扯皮中结束了一场会议。由于经营理念、战略思路不同，六人很难达成一致。这次会议为此后的分裂埋下伏笔，也被称为“分裂会议”。

第二年，“六君子”正式分家。时任公司财务负责人的潘石屹获得北京东三环外的一块土地，开启了创业之路。

潘石屹把这块土地打造成了当时的地标性项目SOHO现代城，一鸣惊人。此后几年间，他相继开发了北京长城脚下的公社、海南博鳌蓝色海岸、建外SOHO、朝外SOHO等多个项目。2007年，SOHO中国在港交所上市。

说出来你可能不信，潘石屹是中国房地产界第一个真正的“白骑士”。

早在2004年，潘石屹就与任志强上演过“鸡蛋换粮票”的交易。任志强将华远手中的“粮票”——尚都项目的二、三期转让给潘石屹的SOHO中国，后者付出10亿元人民币的“鸡蛋”。

很多人认为任志强才是这次交易的“白骑士”，因为在建外SOHO意外大卖后，潘石屹将面临近一年的“断粮期”。但实际上，这个原本是1992年香港招商的项目已经被三次倒手，在潘石屹重新规划设计后，终于获得新生。同时，华远也借助这笔资金进行了其他收购。

2007年11月，“鸡蛋换粮票”场景再现。刚刚上市的SOHO中国花费24亿元购入原北京民源大厦和“燕莎圈”高档住宅项目，最终包装成光华路SOHO2和SOHO北京公馆。这两个项目均是从华远手中购得，前者还是北京著名的“半拉子工程”。

潘石屹与任志强私交甚好，互相信任。在茶馆聊天时谈到项目收购，他们甚至会在烟盒上起草合同。任志强认为，潘石屹虽然高调浮夸，契约精神却胜过大部分开发商。即使交易未能达成，两人的关系也不受影响。

此后，“白骑士”潘石屹的收购之路一发不可收拾。

2008年到2011年的四年间，SOHO中国在京沪两地收购了17个项目，耗资约360亿。公司旗下大部分资产均为收购而来。纵观收购的过程，出手之精准，作风之凌厉，丝毫不亚于后来的融创。

值得一提的是，在资产负债率最高的2011年，SOHO中国的负债率也仅为61.1%，可见财技之高。

潘石屹并不是传统意义上的开发商，却以“烂尾楼买手”的身份异军突起。他的成功，与那个年代房地产市场的快速发展密切相关，也带有极强的个人色彩和不可复制性。

2004年“831大限”之后，中国大陆迅速成为房地产市场的一片“热土”，内地和外资（以港资为代表）房企纷纷在公开市场圈地。此后，内地房企实现了第一轮规模增长，港资房企则大多走上“囤地”之路。两大群体的发展分野就此出现，并将其引入不同的发展道路，这是后话。

潘石屹反其道而行之，他的大部分项目都经收购而来。由于避免了土地市场的激烈厮杀（早期土地交易规则并不完善，价格很容易被推高），潘石屹总能以低价拿到京沪的核心地块。

同时，潘石屹拥有绝顶的产品意识和营销功力，他收购的烂尾楼，大部分都在重新包装后获得新生。

客观地说，直到如今，SOHO系列都是中国最知名的房地产产品系之一。虽然产品本身争议巨大，还曾被宋丹丹炮轰“难看极了”，但其极具个性化的设计和“居家办公”理念，直击当时的市场“痛点”，重庆还曾出现山寨版的SOHO产品。

与商业地产重运营的传统思维不同，SOHO中国的产品大多被散售。良好的品牌效应和出色的包装能力，使潘石屹总能完成漂亮的“低进高抛”。在观摩了SOHO北京公馆的销售后，任志强大骂华远的销售总监无能，“你们看看人家小潘是怎么卖的”。

那时候，博客、微博等社交平台热度正浓，潘石屹、张欣夫妇频繁出现在社交平台和时尚杂志上。商业的成功，加上名人曝光效应，使他们的风头一时无两。

2011年，新一轮调控政策出台，楼市进入下行周期， SOHO中国陷入销售困境。同时，商业地产的散售模式不再被认可，而后期运营不力导致的口碑受损，也使潘石屹的收购难度加大。SOHO中国已经没有捷径可走，并开始向持有物业转型，但前不久老潘又开始吆喝卖项目了。

此后，SOHO中国一度出售项目，潘石屹身上的“白骑士”色彩也逐渐淡化。在他之后，虽然也有公司和机构以大肆收购烂尾楼为生，但时代变迁，已经没有人能复制潘石屹的成功。

近些年，潘石屹仍然游走在商界和时尚界，并不时与老友任志强互动。2017年，“万通六君子”在亚布力论坛重聚，追忆往日情怀。虽然情比金坚，但可叹的是，“六君子”都未能达到理想的发展高度。

2014年，任志强正式退休，华远地产虽在北京城市开发中功勋卓著，但公司规模始终未能真正做大。2015年，万科遭遇生存危机，王石在“宝万之争”后选择隐退。从那个年代走来的开发商中，似乎都没能真正实现功成身退。

道义江湖，英雄末路。

2

孙宏斌是在2014年被冠上“白骑士”称号的。当时，绿城资金链告急，融创拟以62.98亿港元收购绿城24%股份，成为第一大股东。

前一年，融创卖了547亿，绿城卖了651亿。因此，这笔交易一度让孙宏斌压力山大。发布会当天，孙宏斌坐在“大哥”宋卫平旁边，谨慎而谦逊。“我就听宋总的，宋总说怎么干就怎么干吧。”

后面的剧情大家都知道了。孙宏斌坚持按自己的方式处理遗留项目，这让宋卫平十分不满。最终，双方的分歧越来越大，老宋毁约，但融绿平台卖给了融创。老孙从此在并购界声名鹊起。

命运吊诡。早在2006年，“白骑士”孙宏斌就曾遇到过“白骑士”。这段并购往事，反映出孙宏斌骨子里的冷静与倔强，也让他切身体会到并购之利与并购之痛。在某种程度上，甚至影响到此后多年的中国房地产并购市场。

1994年，孙宏斌在天津创立顺驰，正式进入房地产业。凭借对资金杠杆的充分使用和极高的周转效率，到2003年，顺驰在天津的市场份额占到15%。2002年，顺驰在北京、石家庄、苏州连续获取高价地，开始全国化布局，其高调和迅猛令同行侧目。

2002年到2004年，顺驰的销售回款分别为15亿元、40亿元、95亿元。

在2003年的博鳌论坛上，孙宏斌踌躇满志，“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座各位，包括王总（王石）。”

那时的孙宏斌还不知道，中国房地产界有一条“老大魔咒”：凡是超过万科当上老大的企业，都会被一种神秘力量所伤，而在度过劫难后，挑战者已元气大伤。多年后，这个魔咒一再上演。当时的顺驰，已不觉成为第一个牺牲者。

2005年，全国性房地产调控政策出台，楼市大幅降温。顺驰销售受阻，不仅回款受到影响，快速扩张中积累的很多问题也浮出水面，公司资金链难以支撑。

随后，“白骑士”单伟豹出现。2006年，单伟豹旗下的路劲基建以12.8亿的代价收购顺驰55%的股份和凤凰城地块。次年，路劲增持至95%。退出顺驰后，孙宏斌将旗下另一个品牌融创做大，终于东山再起。

但在当时，“白骑士”路劲未能让孙宏斌满意。双方曾在价格上展开拉锯战式谈判，终因收购方的强势压制而结束。在第一次收购后，孙宏斌对单伟豹说：“你买了个便宜货”。此后，因孙宏斌不肯放弃公司的控制权，双方还一度对簿公堂。

顺驰是中国地产史上最著名的并购案例之一。但事实上，被顺驰做到极致的高周转模式，一直都是业界认可的“金科玉律”，直到如今。

虽然并购绿城未果，但融创在并购界名声大噪，并以“钱多、人不傻”的白（野）骑（蛮）士（人）形象出现在各种并购现场。孙宏斌野心勃勃，既肯亲自去一线谈项目，又有极强的压价能力，使融创在短时间内快速做大。

这几年，融创的并购清单上有一大串名字：中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、烟台海基置业、莱蒙国际、杭州金瀚、融科智地、乐视、华夏幸福、万达、阳光100，等等。在股权层面，融创还顺手做了三笔“战略投资”：入股金科、链家、万达。

2018年，融创合同销售4608.3亿元，紧追“第一梯队”，三年复合增长率达75%，土地储备量达到了1.6亿平方米。

融创的成功激发了很多同样有野心的企业。2013年之后，中国房地产市场迈过供需平衡点，进入供大于求的阶段。房地产业强者恒强的局面凸显，后进者要想赶超，只能借助收并购这一捷径。

幸而动荡的市场下，危如累卵者也不在少数，因此并购的目标从不缺乏，反而越来越多。

阳光城、招商蛇口、旭辉、中梁、世茂、新城控股……在这些年纷纷吃进，并取得了规模的巨大提升。其中，阳光城6年间实现了70倍的规模增长，成为“增长之王”；招商蛇口的并购规模超出了公司本身的体量；急谋IPO的中梁，则成立了并购重组中心。

在央企整合的大背景下，一批地产央企也借机出手，以求做大。

他们都变成了一个个“小融创”，规模效应的驱使，使他们的并购迅捷有力，如群鲨逐猎、秃鹫争食。

曾经的江湖道义被抛诸脑后，并购市场终于暴露出弱肉强食的一面。

不同于潘、任的“友谊长青”，融绿合作失败后，孙宏斌再也没和“大哥”宋卫平公开“同框”过。2017年7月，融创、富力、万达“世纪交易”开始前半小时，有人在贵宾室门口听到争执的声音和杯子摔碎的声响，疑为各方在做最后的讨价还价。不管这一插曲是否属实，商战中的寸土必争已昭然若揭。

为做大规模，企业无所不用其极。并购后，他们可以不对产品线和营销体系做任何改造，也不插手对方的战略和运营，甚至连派代表都免了。并购成了一种形式，他们只求一个结果——并表。

尽皆过火，尽是癫狂。

3

2015年，万科也遭遇了“老大魔咒”。

7月，“宝能系”旗下的前海人寿和钜盛华大举买入万科的股票。8月，宝能超过华润，万科第一大股东20年来首次易主。尽管华润很快反击，但万科股权分散，他们无力抵挡宝能系的凌厉攻势。年末，宝能再度坐上第一大股东之位。

惊恐之下，王石一边发声“不欢迎宝能”，一边四处求援，并最终与深圳地铁达成重组意向。

但事情并没有那么简单。华润公开质疑万科决策层的做法，称此次合作未经董事会讨论，独董华生也认为万科管理层沟通不力。此时，宝能一边继续增持，一边趁势发声，反对重组预案。他们甚至还提请罢免包括王石、郁亮在内的7名董事，意图更换万科的管理层，未果。

到2016年下半年，管理层对万科的掌控权岌岌可危。股权之争已影响到万科的正常运营，恒大还趁火打劫，持股比例一度达到14%。“宝万之争”成为公共话题。

经过长期、艰难的斡旋后，2017年年初，华润宣布退出，深铁接盘，宝能则不再谋求控制权。年中，各方的股权变更完毕，万科终于转危为安。随后，王石退位，万科进入郁亮时代。

这场旷日持久的股权之争持续了两年。万科的管理层、股东、独董、“野蛮人”均卷入其中。资本棋局与口水战相互交织，好不热闹。

万科保住了，一个危险的信号却散布开来：“野蛮人”轻轻叩门，宇宙第一大房企就陷入慌乱。在外力作用下，隐藏在万科内部的矛盾迅速积聚并爆发，险些成为摧毁公司的力量。在资本面前，房地产企业的外强中干暴露无遗。

因此，这场战役看似万科的胜利，却是房地产的失败；看似宝能的失败，却是资本（险资）的胜利。

两年后，一家险资终于赢得真正意义上的胜利。

在华夏幸福深陷资金链危机之际，2018年7月和2019年2月，平安耗资180亿、连续两次买入，成为第二大股东。平安也一度被称为华夏幸福的“白骑士”。

虽然承诺“不主动谋求”控制权，但“白骑士”入股后，华夏幸福仍然发生了显而易见的变化：老臣孟惊让位，新任CEO吴向东从华润加盟，并在深圳建立“南方总部”；董事会结构调整，平安获得两个席位；公司的业务类型、布局区域将调整，收入结构也可能变得大为不同。数年后，华夏幸福很可能不再是我们熟悉的那个华夏幸福。

平安被认为是中国房地产界的隐形“一哥”，不仅因为介入之深，还因涉足之广。这些年，平安入股了碧桂园、朗诗、融创、金地、旭辉、绿地、华润、保利、九龙仓、协信等诸多一线房企，堪称真正的幕后大佬。

地产界“险资双子星”的另一位是AnBang。AnBang曾在宝万之争中买入万科股票，至今仍是第四大股东。在此之前，AnBang已经入股了金地、金融街、远洋、保利。

值得一提的是，AnBang曾是并购界的“超级野蛮人”，在2014年最后的三个月里，他们曾连续举牌七家A股上市公司，其中包括招商银行、民生银行等金融大鳄。此后，AnBang曾尝试控股招商银行，但在与其“大BOSS”招商局的对抗中败下阵来。而当面对股权分散（多么熟悉）的民生银行时，AnBang通过“12连击”一举拿下控制权，耗资近400亿。

复盘AnBang在宝万之争中的表现，他们完全有能力后来居上。但AnBang选择隐藏自己的野心，此举赢得了王石的赞许，也让AnBang以“白骑士”——而不是“野蛮人”——的身份出现在这一历史性事件中。

一念天使，一念魔鬼，多么吊诡而又危险的现实。不过，AnBang自己由于老板东窗事发，走向另一个无人预测的结局，则是后话。

很长时间以来，房地产企业是站在同一个起跑线上竞争。虽然起步有先后，但机会均等。近几年，强者恒强的时代到来，“大吃小”的趋势很难逆转。当你坐上谈判桌时，双方已经不再对等。

好企业的价值恰恰在此时显现。由于房地产业的周期性规律与资本逻辑并不完全吻合，使得他们明明前途无量，市值却总被低估。此时，资本便开始介入，来获取价值红利。

纵观整个过程，外部资本就像一个“渔翁”，坐收房地产业的“鹬蚌相争”之利。

险资已然成为其中的代表，除平安、AnBang外，生命人寿入股了金地、佳兆业，新华保险则入股金茂。此前，中民投东窗事发，使得这家产业资金的地产布局浮出水面，亿达中国、上置集团、阳光城都是他们的持股对象。此外，以中国信达为代表，诸多AMC也在介入项目层面。

就像AnBang一样，他们既可能以“白骑士”，也可能以“野蛮人”的形式来介入，具体取决于自身的策略和标的的价值。

纵使你是万亿级的房企，也可能束手无策。不同于传统的询价立约式谈判，他们可以依靠二级市场的交易规则，直接进行举牌。可以说，只要实力允许，他们完全能够对房企实施“降维打击”。

残酷吗？是的。无论是行业竞争中的胜者或败者，都有可能沦为资本的猎物，这是中国房地产业20年聚变与资本大潮裹挟下的必然结果。房地产企业必须站在更多维度上进行思考，才能应对波云诡谲的现实世界。

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