长租公寓里的租客“围城”
编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：徐帅，36氪经授权转载
曾经赚足租房人眼球的长租公寓正陷入“两难”：放弃长租的租房人越来越多，房企长租业务的开发商也越来越多。
万科深圳万村计划触礁，上任不到两个月的万科长租公寓事业部总经理薛峰离职，远洋集团计划年内剥离长租公寓。而在此前不久，朗诗绿色集团宣布，计划剥离长租公寓业务……在万科2018年度业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜坦言，长租公寓现在看起来要赚钱很难。
为什么钱难赚？业内人算的经济账我们先不赘述，本期90度地产，选取了四个北漂租房故事，试图从租房链条中最重要的一环——租客说起，探究北京长租公寓的“围城”现状：受够租房煎熬的人搬进去，而住在长租公寓里的人却想着离开。
高端服务式长租公寓：布局与服务缺乏竞争力
健身房、电影院、书店 、咖啡店、小区环境、居住条件还有通勤距离，考虑完这些条件，经过层层筛选，Alina选择将房子租在万国城MOMA，并没有选择长租公寓。
艺术设计毕业的Alina，目前是一家国内著名设计事务所的品牌负责人，她对居住环境要求颇高，MOMA的建筑设计，小区景观规划以及配套物业都深得她意。
除去物质条件之外，MOMA的艺术气质也刚好能满足她的精神需求。Alina自诩深度小众电影发烧友，MOMA百老汇排片多，可以满足随时煲影的需求。隔壁的 Kubrick 书店和咖啡馆也是她闲时打发时间看书办公会友的地方。
在寸土寸金的东直门，舒适的环境意味着更多的租金，一室一厅动辄一万三四的租金已经另大多数人望而却步，但对她来说，好的生活品质比钱更重要。
无独有偶，在工体西路租房的独立音乐人老文也并没有刻意去找长租公寓。“普通的平价公寓不在我的选择范围内，传统的高端公寓不少，但高端长租公寓北京市面上很少，在我工作范围内的就更少，当初找房子的时候，符合条件的可选择的公寓中只有冠寓一家属于长租公寓，但不管是在位置上和服务上我都有更好的选择。”
Alina和老文所代表的，其实是一部分有高端居住需求的人，但目前的长租布局与运营服务都未能做到与其相匹配。
智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》中显示，目前，80%的长租品牌都在做中端市场,竞争白炽化。虽然有不少房企开始布局高端长租公寓，但与真正的高端服务式公寓相比，大多数房企做的高端公寓其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。
大多数项目具有与服务式公寓同等优越的地段，产品品质比白领公寓更高端，但在服务上与白领公寓并没有太大的差别。而高端服务式公寓更注重客户体验和人性化服务，例如一些高端服务式公寓会提供24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等个性化服务，这是目前房企做的高端长租公寓所不能及的。
集中式公寓：与极品二房东说再见
说到自己上一次租房经历，小新以“悲壮”来形容。”之所以选择长租公寓也是因为被二房东“坑惨了”。
“租房软件上写着地铁房，房东直租，拎包入住，宽敞明亮，图片显示着清新的宜家风格。我开开心心就去了，但是你知道吗？离地铁1.5千米的房子都敢叫自己地铁房，屋里就更别提了，跟图片完全不一样，房子根本不懂从哪里看得出是宜家风格。宽敞明亮的意思就是没有家具，那个床垫和唯二的家居——衣柜，都不知道用了多少年了，又丑又脏。最最重要的是这个房子并不是房东直租，而是二房东。”
虽然对房子有一百个不满意，但小新还是止住了微笑摆手掉头就走的想法，忍痛租下了它，原因无他，囊中羞涩，“太穷了，没办法，贫穷使我理智。”
环境差也就忍了，毕竟是一分钱一分货。最让小新受不了的是这个签字之前屁颠屁颠儿的二房东，在签约之后来了个“大变脸”，空调不修，马桶不修，灯泡不修，甩锅技术一流。在经历与中介几次扯皮之后，再有电器损坏，小新干脆自己掏腰包去修。
自此这次租房经历之后，小新租房不再只看价格，而是咬了咬牙住进了一家集中式公寓，虽然比普通的房子贵500，电费水费也比普通住宅要贵上不少，但小新这次不再犹豫了。“再也不找二房东和乱七八糟的黑中介，选择正规的长租机构，至少他们是有底线的。哪怕多交点钱，至少打扫卫生的阿姨会按时来，东西坏了也能找得到人来修理，环境和居住体验都舒服了不少。而且公寓里还有公共空间和健身房，空闲的时候约朋友聚一聚聊聊天，平时健身，打球，娱乐方式也多了不少。”
小新的故事并不是个例，许多人选择长租是因为害怕再遇到“幺蛾子”，北京租房市场鱼目混珠，各种不良现象比比皆是，不少北漂一族的租房史可以称得上是血泪史，而长租公寓有效的避免了这些麻烦。
除去二房东与黑中介这个原因以外，小新所在公寓的不少室友都是刚毕业的90后，对他们来说，选择长租公寓是因为拎包入住，安全省心。“主要是很喜欢房子简约时尚的风格，还有公共区域能跑步健身，身边也是同龄的朋友，交流起来也很方便。除去价格贵一点，没有别的缺点。”
分散式公寓：管家的嘴 骗人的鬼
千篇一律的网红“ins风”，时不时飘来的甲醛味，不隔音，电费太夸张是大熊对当前长租公寓的印象。在分散式公寓住了半年，大熊选择搬出来，重新租一个普通房子。
本以为住进公寓是脱离苦海，没想到很多问题并没有解决。说到租房体验，大熊哭笑不得，“我是有点小洁癖的，住到长租公寓是看中它干净整洁的环境，然而有一次客厅却发现了蟑螂，这太恐怖了，赶紧跟保洁阿姨反映，结果她说她也怕蟑螂。然后阿姨就走了……走了。怕是可以理解，但是总要有解决的办法啊，找管家，结果管家都是刚毕业的小孩儿，淘宝体撒娇是惯用解决问题的方式，态度很好，然而该解决的问题都没解决。”
“越来越后悔租了这个所谓的长租公寓，空间小、不通透，墙体简陋、噪音大，流动性大、不够安全，规范性差、易产生纠纷，设施容易老化，跟我之前的租住环境相比并没多大差别。既然差不多，我没必要多花这几百块钱，省一点是一点，毕竟还有房贷要还。”
最终，大熊决定搬家，开始了重新找房的过程。在走访几个小中介之后，大熊发现，户型差不多的一居室，自如、蛋壳的房源比普通中介的房租要高出300-500元。他算了算账，最终租了一个普通民房，自己配了一些家具和摆件、床品，收拾收拾房子也不错。
实际上，因为成本的增加，长租公寓的租金普遍较高已是不争的事实。其中分散式长租公寓租金普遍较周边租赁房源高10%左右，集中式长租公寓租金较周边高20%甚至更多。
而2017年与2018年中国长租公寓数据分析显示，分散式公寓占比超七成，也就是说实际租赁场景中，像大熊这样的租客占比最高，他们典型的特点就是对价格及其敏感。
经济学博士杨现领此前有过非常精准的分析，他认为长租业务亏损的深层原因可能与中国人的居住文化有关。大部分流动人口储蓄和回乡购房的意愿极其强烈，包括白领阶层，北京地区客单价平均不超2500元，装修较好的自如跟二房东的老破小相比溢价超过200元大部分租户就会选择老破小。
其实，无论是高端服务式公寓还是普通集中式或分散式公寓，对于长租公寓运营者来说，找准客户需求与客户画像，并提供他们需要的服务，才能在北京租房市场乃至全国市场中取得好成绩。
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