投资新能源汽车三个月后 雅居乐要建汽车小镇

编者按：本文来自经济观察网，作者：陈博，36氪经授权转载

河南省新乡市平原示范区官方微信上的一则消息，将华南老牌房企雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐“）入局新能源汽车的故事推向高潮。

声称“绝对不会进入新能源汽车行业”的雅居乐，在8月5日与平原新区、力世纪有限公司（以下简称“力世纪“）共同签署了一份《雅居乐·力世纪平原新区新能源汽车基地项目合作协议》。

随后，雅居乐相关人士再次向记者强调，绝对不会涉足新能源汽车的生产制造环节，雅居乐看好当地发展，打算开发建设一个以汽车产业为主题的产城小镇。

在房企的多元化版图中，新能源汽车属于跨界多元化，这一类业务通常与地产看似无明显交叉。当房地产开发进入白银时代，开发商试图找到一个与房地产体量相匹配的产业来支撑未来发展。

汽车是众多房企用泵的方向之一，此外，环保、大健康等业务同样为开发商所青睐。更深一层的意义在于，一方面这些业务是国家倡导的趋势行业，具备快速成长的能力。另一方面由于本身具备产业属性，也客观上成为地产业务的助推器。

不涉生产制造环节

雅居乐、力世纪和平原新区三方的签约仪式选择在香港举行，从随附的一张合照可以看到，此次签约的阵容颇为庞大，除去平原新区政府官员外，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林、力世纪有限公司董事局主席何敬丰、董事局资深顾问何敬民均亲自到场。

另一个有趣的细节在于，截至记者发稿前，无论是雅居乐，还是力世纪，两家公司的官网、微信公众号等官方渠道均未出现关于这一合作的报道。

上述消息内容指出，签约之后，平原新区与力世纪、雅居乐将在多个领域进行深度合作，但具体指向哪些领域，公开信息中并未透露。

一位雅居乐相关负责人告诉记者，目前这个协议仅仅是一个框架协议，框架意味着目前暂未有具体计划，甚至不排除后期也只停留在框架上。不过，一旦落地，雅居乐地产集团旗下的产业板块后续将在平原新区规划一个以汽车产业为主题的产城小镇，但与造车本身并无任何关系。“我们只是负责产城小镇的开发建设，后期如果小镇内设置新能源汽车的生产、研发、制造等产业链，那也是由力世纪负责。”上述相关负责人强调，雅居乐肯定不会涉足新能源汽车生产制造环节。

雅居乐与新能源汽车之间的交集始于三个月前。雅居乐间接全资附属公司投资2.04亿港元认购力世纪4亿股新股，占扩大后力世纪总股数约5.89%。按照彼时合作框架协议，双方将在中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

力世纪并非“科班出身”的车企，这家创办于1989年的企业，起初业务聚焦在设计、制造及销售镶嵌宝石的珠宝产品上，长达二十多年发展历程，其业务链条逐渐延伸至钟表贸易、零售及批发、借贷及证券投资、黄金开采等方面。

在中国奢侈品市场整体陷入疲弱趋势的2017年，力世纪将业务重心转向新能源汽车行业，相继收购了第一家获得日本交通部认证的电动车制造商GLM85.5%的股权，以及来自美国的自主研发汽车结构3D金属印刷技术公司Divergent27%的股权。

去年，力世纪正式全面向电动车业务转型，迄今为止，这家公司的造车之旅仅仅走过两年。

2018年力世纪收入为7.17亿港元，其中电动车销售及提供工程服务收入约760万港元，占整体收入1.06%。截至今年3月31日止6个月，力世纪收入约2.81亿港元，电动车销售收入305.6万港元，占比仅1.09%。

对于雅居乐而言，如果真要入局造车行列，力世纪可能不是一个成熟的标的。如若从雅居乐投资的额度来看，2亿港元与不超过6%的股权，相较于雅居乐去年达1026.7亿元的销售额，可谓九牛一毛。“我们压根不打算进入新能源汽车行业，当时的合作就是一项财务投资，虽然也不排除后续双方在各自业务开展过程中会出现协同机会。”上述雅居乐相关负责人指出，新能源汽车行业之于房企是一个朝阳产业，这是雅居乐愿意进行财务投资的前提之一。

据记者了解，雅居乐对力世纪投资更多是基于双方老板的私交。彼时力世纪希望拓展内地业务，而雅居乐已经在内地深耕多年，拥有丰富的资源与经验，力世纪因此邀请雅居乐入股。

力世纪发布的公告中也提到，预期雅居乐将利用其专业知识及资源，支持力世纪的项目以及在中国成功实施项目。

这家由珠宝商转身而来的汽车企业，曾历经两次更名，董事局主席也两度易主，从明丰珠宝集团有限公司的王志明更换成奥立仕控股有限公司的张金兵，再到如今力世纪的何敬丰。

何敬丰是澳门前特首何厚铧家族的一员。2017年，何厚铧之子何敬民大举收购原大股东张金兵所持股份，何厚铧家族的持股比例由此猛增至29.55%，成为第一大股东；同年，“超人”李嘉诚的持股比例上升到7.27%成为第二大股东。

产业绑定

即使在5月份公开提到“不排除与力世纪后续会有业务上合作”，但地产开发与新能源汽车这两项看似毫无联系的业务要如何协同，雅居乐此前并没有具体计划。

这一次在河南新乡市平原新区达成的新能源汽车基地项目合作，相当于雅居乐对力世纪财务投资延伸出来的一个协同机会。

“但这个机会是这段时间恰好随机出现的，并非财务投资之初双方就已经考量好，也不代表接下来雅居乐与力世纪的协同一定按照这个方式来进行。”上述雅居乐相关负责人告诉记者。

既然雅居乐对力世纪投资无关造车，该负责人也坦言，在进行财务投资之前，确实没有对商业模式进行过详细测算。但对于具备逐利性的商业公司来说，寻求协同背后的机遇，还是希望可以获取一定利益。

来自官方的表述也佐证了这一点——“雅居乐近年来不断加大对大中原区域的战略布局和投资。本次新能源汽车基地项目落户河南平原新区，是其进一步巩固和加快‘以大郑州为核心，全方位布局中原’的战略目标实现。”

上述雅居乐相关负责人称，目前尚不清楚究竟是力世纪先与当地政府洽谈，再将雅居乐加入进去；还是雅居乐推进三方合作。但新能源汽车是一个时髦行业，毋庸置疑各地政府部门对这类企业比较欢迎。

记者获悉，这也是雅居乐首次进军平原新区布局项目。平原新区虽然位于新乡市，但为郑州都市圈核心区的重要组成部分，也是新乡与郑州实现无缝对接的重要节点。

去年，郑州经济总量首次突破万亿大关，常住人口突破千万，跨入特大城市行列。根据克而瑞统计，今年前5个月，郑州新建商品住宅成交量同比增长40%。上半年郑州土地共成交了1813万平方米，位居重点监测城市第一位。

从雅居乐的角度来分析，与力世纪的携手，一方面在进入这座土地热度较高的城市时，门槛会有所降低。另一层面上，一位接近雅居乐的知情人士透露，如果新能源汽车产业基地项目最终落地，以产城小镇和新能源汽车的概念拿地，土地成本相对更为便宜。“而且这块土靠近郑州，对雅居乐来讲足够了。”

地产开发主业之外，相比新能源汽车，雅居乐更早布局的另外七大产业集团——雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理才是其坚持的多元化主线。

对于这部分业务，雅居乐寄予很大的期望。一个可以窥探的折射点是，在3月份的年度业绩会上，陈卓林提到，今年准备了大概500亿元左右的投资额度，而非房地产领域的投资额度设定在100亿元左右。以此估算，多元化业务投资占据了雅居乐总体投资额20%。

但多元化业务贡献尚未反映出来。2018年雅居乐营业额达561.45亿元，其中多元化业务收入36.57亿元，占比仅6.5%。

虽然利润较低，对集团贡献较小，但多元化业务对地产的助推效应格外明显。以雅居乐环保业务为例，早在布局环保的初期，雅居乐就探索出一条“环保产业+地产开发”的路径，将环保产业新城或特色小镇的打造作为两者协作的一种模式。

此前雅居乐环保集团总裁李雪君曾经告诉记者，雅居乐通过环保手段解决工业园区土地污染，土地自然会增值。

在2018年度业绩会上，雅居乐管理层提到拿地策略时，将城市更新和产业列为两大抓手，“产业越来越体系化、越来越规模化，城市更新经验在逐渐提升”。

拿地抓手

在编织的多元化大网上，房企目的在于寻找地产之外的第二增长极。然而，不可否认的是，如若多元化业务具备较强成长力，一定程度上会成为房地产业务拿地的主要抓手。

佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策说，多元化业务确实可以加大房企拿地优势，比如在签订项目合作协议时与当地政府谈定一些排外性条件，减少竞争对手，地价相对会更便宜。“但哪怕地价再便宜，由于在产业方面必须有实打实的投入，土地拓展中所省下的成本，与产业所投入的资金基本相互抵消。”

凭借庞大资金投入迅速完成新能源汽车布局的恒大便是一例。7月5日，江苏省南通市一宗工业用地被俊江新能源科技(江苏)有限公司（以下简称“俊江能源科技”）以1.38亿元收入囊中；另外两宗住宅用地则被金浩生活服务(江苏)有限公司（以下简称“金浩生活服务”）摘牌，合共地价约7.05亿元。这三大地块在竞拍时均未遭遇对手，全部以底价成交。

工商信息显示，俊江能源科技与金浩生活服务两家公司，均由恒大国能新能源汽车控股（香港）有限公司100%控股，俊江能源科技已于7月29日更名为恒大新能源汽车（江苏）有限公司。

这意味着，凭借新能源汽车这一多元化业务，恒大斥资8.43亿元一举实现在江苏南通开发区苏通科技产业园区的项目布局。

从上述工业用地来看，尽管地面地价仅384元/平方米，但记者查阅出让公告发现，这宗地早已被附上一系列严格的限制，比如竞买人须在挂牌成交后5个工作日内签订《成交确认书》，此后还必须在7月16日之前与苏通科技产业园区管理委员会签订一份《产业发展协议》。凭借这两份文件，最终才能签订出让合同。

而在早已拟定的《产业发展协议》中，园区管理委员会将乙方取得的地块主要用途划定在汽车制造业(准入产业类型)项目上。同时，土地竞拍者还必须接受“土地的项目总投资额不低于85亿人民币或等额外币，项目用地投资强度不低于410万元/亩；项目必须在2022年12月31日之前投产；在2025年12月31日之前达产后，项目年度达产销售不低于70亿元，纳税总额不低于1.29亿元，亩均税收不低于23.9万元/亩”等三大承诺。

反观两宗城镇住宅用地，竞买人的资格限定竞买人或其控股股东的实控人及其下属企业须为具有房地产开发一级资质的境内企业，或为有具有房地产开发一级资质的境内子公司的境外企业。

按照出让单价，这两宗住宅用地的楼面地价分别为3612.5元/平方米、3563元/平方米。而毗邻这些住宅用地的两个新盘九溪源著和万科白鹭湾，贝壳找房官网显示的在售均价介于1.15万元/平方米-1.18万元/平方米之间。

刘策告诉记者，诸如新能源汽车、环保等业务，对地产的扩张可能起到促进作用。但这些业务的投入额度比较大，而且政府对土地的用途也会进行严格限制，这类合作的土地性质往往是产业建设用地，只可能配置极小部分的配套住宅。

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