“国字头”越秀的千亿冲刺路径

编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：王柔金，36氪经授权转载

同样以跻身千亿军团为目标，老牌粤系房企越秀地产(00123.HK)，凭借“国字头”身份和重仓大湾区的地缘优势，一改昔日保守风格，走出了自己的路径。

2019年上半年，央企以及国企显现了调控周期中的独特优势。如中海、保利等，在拿地、销售和业绩结转方面加速赶超，成为备受关注的一个群体。

8月13日，越秀地产发布业绩中报，数据向好。且在报告期内，其凭借国企身份结盟广州地铁积极土拓，并摘下广州“巨无霸”旧改项目。

在中国房地产规模榜单排行第44的越秀地产，曾一度因顶层人事动荡错失黄金时机，如今，它正试图找回失去的时光。

结转超越市场预期

上半年，越秀地产累计合同销售金额369.0亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标680亿元的54.3%。

其营收表现突出。上半年越秀地产实现营业收入217.9亿元，同比上升114.4%；实现毛利65.47亿元，同比增长149.60%；净利润27.59亿元，同比上升90.28%。

不过，受城市拓展带来的行政成本大幅增加影响，越秀的毛利率和净利率并未见明显改善。毛利率30%，较2018年底微降1.8个百分点；净利率为12.66%，较2018年底微升1.16个百分点。

在中期业绩发布后，越秀地产的股价连续两天上升，分别上涨10.26%和5.81%，在资本市场获得肯定。

依据越秀地产上半年业绩完成进度，其将在明年达成800亿，并于后年向千亿冲刺。

“国字头”路径

资本市场重视基本面，同时也敏锐地望向未来的预期。“国字头”企业在土地拓展以及融资方面的优势在调控周期中显现。

上半年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业勾地、公开市场竞拍等多种方式，于广州、深圳、杭州、成都、郑州、青岛、江门等7个城市新增优质土地14幅，总建筑面积约为374万平方米，按权益计算建筑面积约为275万平方米。

2019年2月，越秀地产增发引入广州地铁成为第二大股东。通过与广州地铁的合作捆绑，越秀地产从广州地铁、母公司越秀集团处收购首个“轨交”项目——品秀星图86%股权，并与越秀集团订立两份期权契约，获得可收购两个新地铁房地产项目51%权益的权利。这三个地铁项目，总建面达325万平方米。

与此同时，越秀地产还于7月份中标广州里仁洞村旧改项目。作为广州市属国企，越秀地产旧改经验丰富。曾先后参与广州江南新村、广园新村、天河体育馆、二沙岛、海珠湾、广纸等片区的旧改，总改造面积超过800万平方米。而此次中标的里仁洞村项目，预计未来总投资金额将达到210亿元，将为越秀地产提供超过600亿元的总货值。

在调控金融环境趋紧的大势下，越秀地产等央企国企的融资成本令同行垂涎。

2019年上半年，越秀地产的平均借贷利率为4.76%，同比下降6个基点。期间越秀发行25亿元境内公司债，发行利率为3.85%（3年期）及3.93%（3+2年期）。与之形成鲜明对比的是，2019年二季度，大型房企1-5年短期美元债票面利率飙升至接近10%，部分中小房企甚至高达15%。

除了传统融资渠道以外，越秀地产自身拥有“地产+基金”拿地模式。在项目前期，母公司越秀集团先以基金方式介入，承担项目前期投资和风险。在此之后，越秀地产可以根据项目进展和自身情况，灵活选择股权回购比重。

“地主”的利与弊

作为广州本地房企，越秀地产拥有重仓大湾区的“地主”优势。

截至6月30日，越秀地产总土地储备达到约2152万平方米，共67个项目分布于全国17个城市。其中一半位于大湾区，达到1055万平方米。广州单个城市的土储更是达到860万平方米，占比接近40%。

越秀地产董事长林昭远表示，2019年前7个月，越秀地产积极拿地，新进深圳、成都、郑州和长沙四个城市，主要考虑的是企业的规模。一般来说，企业规模如果是要达到1000亿以上，城市的布局数量还是要增加，因为在“因城施策”的国家调控下，城市规模过于集中并不利于风控的考量。

“规模的增长，我们肯定努力赶超一千亿，过程中城市布局是免不了，要均衡发展。” 越秀地产董事长林昭远指出。但他同时表示，大湾区是越秀的大本营，在全国布局的过程中，不会弱化大本营的发展，大湾区占比仍将达到50%。

虽有自有路径优势，但同很多房企一样，越秀地产也面临不确定性。如旧改等拿地，需要耗费较长时间见到成效。以越秀地产新近获得的广州里仁洞村旧改为例，林昭远现场披露，其开发周期将长达8-10年。

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