上半年中国奥园多项核心财务指标增速超70% 行业排名升至22位

上市房企半年报进入集中披露期，中国奥园集团股份有限公司（以下简称为“中国奥园”）上半年财务指标持续保持高增长，成为行业最受关注的黑马房企。

8月16日晚，中国奥园发布上半年业绩报告，财报显示，2019年上半年，中国奥园营业额同比增长73%至236.7亿元；毛利润同比增长81%至70.5亿元，毛利润率29.8%；净利润同比增长90%至28.0亿元，净利润率约11.8%；核心净利润同比增长79%至24.9亿元，核心净利润率约10.5%；每股基本盈利同比增长87%至人民币84.8分。

中国奥园2019年上半年主要财务指标

财务指标良好的同时，中国奥园在2019年上半年持续保持较高的销售增速，财报显示，中国奥园录得合同销售536.3亿元，同比增长33%，行业排名大幅提升至第22名，超过近年来增长势头迅猛的其他千亿房企。在外界看来，中国奥园的盈利水平被低估，其盈利持续性很强。

销售均价上涨37.1%

营业额、毛利润、净利润同比增速均在73%以上，净利润同比增速更是高达90%，这是中国奥园在2019年上半年所取得的亮眼财务指标，远高于行业整体水平。

保持如此高的增速并非易事，众所周知，2016年至2017年房地产行业处于热销状态，反映到2018年上半年财报上就是大部分房企财务指标均处于高点。中原地产首席分析师张大伟此前曾表示，2018年上半年，八成房地产企业利润明显上涨，这是房企收获最丰厚的半年报，多家房企净利润出现高达200%的上涨。

高点过后，房地产行业整体处于调整状态，增速放缓。2019年初，大多数房企纷纷调低年度销售目标，在这样的背景下，中国奥园的营业额还能保持73%以上的增速，可谓是综合实力强劲的体现。

不仅如此，和讯房产梳理中国奥园过去五年的营收数据发现，其营收表现一直稳步增长，从2015年H1的39.35亿元，到2019年H1的236亿元，平均增速高达55.87%。

过去五年中国奥园的营收表现，数据来自企业公告

对于2019年营收增长的原因，和讯房产在中国奥园财报中获悉，这主要是因为发展物业交付面积的增加及平均售价的提升。财报显示，对中国奥园营收贡献最大的是发展物业，占比高达95%，2019年上半年发展物业所交付物业的总楼面面积同比增加26%，上升至208 万平方米，而且不含税平均售价由2018年同期的7868 元/平上升为10785 元/平，上升37.1%，后者主要是因为2019年上半年交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2018年同期增加约63.2%。

图片来自中国奥园2019年上半年财报

在交出亮眼财务数据的同时，中国奥园在2019年上半年持续保持了超过行业平均水平的销售增速。

财报显示，2019年上半年，中国奥园录得合同销售536.3亿元，同比增长33%，权益比保持84%的较高水平；合同销售面积约532万平方米，同比增长35%，平均售价约10080元/平，其中，来自华南区域城市贡献合同销售约228.20亿元，约占总合同销售的42%。

由此，中国奥园的行业排名进一步上升。根据克而瑞研究中心发布的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，以权益金额为参照，中国奥园2019年上半年的排名是第22位，相比2018年的第34位，排名直线上升了12位，超过近年来增长势头迅猛的其他千亿房企。

布局均衡 总货值高达4255亿元

对于中国奥园来说，当下已经取得了领先于行业的盈利指标，未来能否保持盈利持续性备受关注，影响房企盈利持续性的因素主要包括可结转项目规模、可销售的土地储备、企业自身的运营效率以及其他因素等。在外界看来，这一疑问的答案是肯定的。

首先，从可结转项目规模看，根据财报，截止2019年6月30日，中国奥园已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元，这些将于未来2年内逐步确认。

“奥园盈利强劲增长。” 这是摩根大通对中国奥园的未来预期，自2018年以来，中国奥园股价为内房股中表现最好之一，已售未结合同销售金额充裕，合同销售增长优于预期，相信股价上行空间大。7月18日，摩根大通调升目标价至15.00港元，中国奥园被定义为成长型发展商首选。

多家券商或金融机构发布研报称，看好中国奥园的未来盈利表现。比如海通国际7月2日发布研报，调升中国奥园目标价至13.74港元，重申“买入”评级。“中国奥园2019年上半年合同销售约人民币540亿元，完成全年目标的47%，预期全年营业额接近人民币500亿元，相信市场低估奥园2019年盈利水平。”

其次，在土地储备方面，中国奥园聚焦粤港澳大湾区，均衡布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海，不仅土地储备充裕，而且具备多种方式拿地的优势。

财报显示，2019年上半年，中国奥园共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾800亿元。截止2019年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4012万平方米，权益比约81%，总货值约4255亿元，将为中国奥园的稳健发展夯实基础。

不仅如此，中国奥园提前布局城市更新项目，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，目前在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约人民币2197亿元，将提供额外的销售贡献及增长动力。

众所周知，通过城市更新获取的土地成本价格较低，能极大提高利润水平。财报显示，截止2019年6月30日，中国奥园土地储备的每平方米的平均成本约为2321 元，远低于行业平均水平，其中376 万平方米为已竣工物业，1916 万平方米处于在建阶段，1720 万平方米为持续未来发展土地。

再次，从企业自身的运营效率看，中国奥园在不断调整状态，以应对不断壮大的业务规模，其周转效率已经初步有所提升，财报显示，2019年上半年，中国奥园的存货周转率从去年同期的0.11升至0.13。

中国奥园方面表示，经过组织调整释放了增长新动能。调整后，产品设计标准化、投融资管理、营销 体系架构等方面更贴合市场和项目需求，为下半年的发展提供了强有力的助推，也为下半年乃至以后增强集团土地储备能力、产品溢价能力、市场应变能力等都打下了坚实基础。

此外，中国奥园一直坚持稳健的财务管理，具体表现为债务结构不断优化，信用评级不断提升，融资成本进一步降低，从而提升利润空间。

财报显示，截止2019年6月30日，中国奥园的净负债率为64.2%，处于行业合理水平；总银行结余及现金约548.4亿元，流动性充裕。继2016至2018年先后获惠誉、穆迪及标普三大国际评级机构上调企业信贷评级及展望，中国奥园于2019年2月及3月再获穆迪及标普调升评级展望至“正面”，5月获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用级别 “AAA”。

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