京津冀60%以上城市人口已陷负增长，真相正在打肿多少伪概念的脸

编者按：本文来自微信公众号： 壹书生说房，（ID：yishusheng- fang），作者：叶书利，36氪经授权转载

鹤岗房价白菜价的背后，一些人终于开始关注人口负增长了。更让人震惊的是，京津冀区域，大部分城市已处于人口负增长。

京津冀也在鹤岗化

真相总是残酷的：京津冀多数城市已是人口负增长状态。

中泰证券近日对外发布的《2018年全国人口流动地图》显示，北京、天津与河北，其中北京已是人口负增长，而天津与河北接近于人口零增长边缘。

具体到城市来说，2017年和2018年的北京，缘于人为的对外赶人，北京已是人口净流出状态。

2017年的天津，人口负增长，而2018年缘于海河计划的抢人，人口微增长。

河北省内，已公布了2018年人口数据的张家口、沧州、邢台、邯郸四地，2017年和2018年，皆已是人口流出状态。只有廊坊在2017年和2018年皆处于人口正增长状态，秦皇岛于2018年实现人口正增长。而尚未公布2018年人口数据的保定（包括雄安）、唐山两地，2017年和2018年皆属于人口流出状态。石家庄、承德在2017年处于人口正增长，衡水则处于微平衡状态。具体详见下图：

来源：各地统计公报，中泰证券研究所

注1：红色代表人口流入，蓝色代表人口流出，颜色深浅表示相对幅度，浅灰色为暂未公布数据。

注2：廊坊只公布了户籍人口的相关数据，此处为户籍人口变化。

京津冀的房价会怎么走？

房价的本质就是人口流动学：一个地方的人口负增长，房价便存在下降的压力。相反，人口在增长，房价便存在上涨的压力。

目前京津冀六成以上的城市人口已处于负增长阶段，接下来，宏观上说，京津冀各地的房价将如何走向呢？壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng- fang）在此宏观性地简单点评一二，以作参考：

A. 人口负增长下，北京房价会下降吗？

2017-2018年的两年，北京人口连续下降。为此，一些人开始疑问：北京房价还会涨吗？

在壹书生看来，这里需厘清两个逻辑。

第一个逻辑，北京人口真的下降了吗？

首先，官方统计数据上，北京人口确实下降了，但是在学界及知识界，不少人并不认可此说法。毕竟官方从讲政治的角度，“北京人口需要下降”，而统计数据是可以具备极大的人为操作空间的。

其次，退一步说，北京人口就是下降了，这也是政府人为“赶”出来的结果，并不是市场自由选择的结果。换句话说，这并不是北京没有人口吸引力，只是想进去而不让进的结果。

切记，鹤岗们的衰落，核心表现是“官方卖力抢人也抢不到人”。比如鹤岗，3月5日鹤岗公安局招警可送房送车。而北京的人口下降，完全缘于“不要人”，而不是城市衰落导致的“吸引不到人”，这完全是两个概念：“抢不到人”代表的是城市的衰落，而“不要人”的北京恰恰代表了这座城市的兴旺发达与城市自信。这样的城市，中长期来说，房价咋会降呢？

第二个逻辑：被赶出北京的人，压根就不是北京楼市的目标消费者。

北京楼市的目标消费者就是全国有钱、有权和有才的人。而被赶出北京的人，并不是中高端人群，他们并不是北京楼市的目标消费者，因此这些人口的流出，何以会冲击到北京房价的定价呢？

此外，北京人口流出的同时，北京也在抢人，不过抢的是中高端人才。因此，目前北京人口的负增长，一方面，这是北京政府人为的结果，并不是城市衰落的结果；另一方面，目前北京人口的负增长，也是北京人口结构优化的暂时过程。

一个城市的竞争力大小，人才的平均年薪高低便是缩影，毕竟人往高处走：猎聘网近期发布的2019年第一季度中高端人才年薪排行榜，其中北京以平均年薪27.44万元，排名第一，详见下图：

一个全国中高端人才年薪第一的城市，你却担心其有无前途？这与“一个开着劳斯莱斯的人，你担心他身上有没有钱吃早餐”不是一个逻辑吗？

B. 天津的房价有投资价值吗？

天津于2017年出现了人口负增长，然后于2018年通过抢人，获得了正增长。对于天津这座城市的未来，壹书生主要有两点可供参考：

首先，天津作为强二线城市，存在一定的城市上升空间。

其次，天津在二线城市朋友圈中的存在感确实在下降，尤其近年来在与杭州、成都等南方城市的竞争中，竞争力在下降。主要原因在于，天津的经济结构主要以国企为主，因此城市的经济活力不够。

切记，接下来的中国城市经济的比拼，中长期拼的是民营经济的活跃度。相应地，一个城市的国企过多，城市中长期的竞争力下降的概率反而更大，而不是相反。

C. 张家口：这难道不是环京房炒不住的杰出代表吗？

值得注意的是，近年来热炒冬奥会概率的张家口，2017-2018年人口是负增长的。

对于张家口的城市未来，壹书生提醒下述几点：

第一,在京津冀一体化中，张家口与承德的定位是张承生态涵养区，并不是产业重点发展区。

此前有人就此认为壹书生是“张家口黑”：凭什么张家口不能过多发展产业？凭什么张家口只能为北京服务，而不是相反等。情绪上可以理解，但这就是现实。

第二,奥运会现在是个世界各国“不想要”的体育活动，并不是什么香喷喷，因此热炒奥运会概念，完全是炒错了对象。

如今的奥运会早已今非昔比，比如2024年和2028年的奥运会，因为举办城市相继放弃，最后只能强行塞给一些城市了。夏季奥运会如此，影响力小得多的冬奥会就更别提了，目前2026年和2030年的冬奥会还无人问津呢。

有关张家口楼市的未来，还可阅读此前的文章《114公里外的下花园：房炒不住的伪环京样本》。

第三,张家口现在已处于人口负增长状态，还是回到现实：立足于旅游资源，打造一个小而美的小城市吧！

D. 唐山、沧州、邯郸、邢台、衡水、承德：河北收缩型城市的潜在选手

在河北，收缩型城市的潜在代表有唐山、沧州、邯郸、邢台、衡水、承德等，自求多福吧。

E. 石家庄：革命还未成功，同志尚需努力！

2017年的石家庄，人口处于微增长状态，目前开始疯狂抢人了。

石家庄作为一个省会城市，有一定的城市前景，但石家庄也是全国存在感最弱的省会城市之一，且经济本身并无多大的竞争力，因此不可过于高估。送给石家庄一句话：革命还未成功，同志尚需努力！

F. 保定：这个城市的别名叫“时运不济”！

2017年4月雄安战略落地，不过现实很残酷：2017年包括雄安在内的保定，人口是负增长状态，且人口流出量大于唐山、沧州、邢台、张家口等地。

保定是个比较时运不济的城市：比环京，比不过廊坊。比河北省会资源，比不过石家庄。某安真是时运不济，只能“祝你好运”了。

G. 廊坊：红利才刚开始，但政府应该再大胆一点

据壹书生了解，2015年国庆后，廊坊的北三县及廊坊市区、永清、固安等地已冻结人口落户，在此背景下，2017-2018年的廊坊人口仍是正增长，真应了一句话“谁叫哥命好呢”，赶上了都市圈时代。

对于廊坊这座城市，不管是副中心圈层的北三县还是新机场圈层的廊永固霸，城市红利才刚刚开始，因为年初，央府才刚刚发布都市圈顶层设计，这也意味着中国城市化刚刚进入了都市圈时代，而处于北京都市圈核心层的廊坊，不管副中心还是新机场建设，2019年才是真正的落地年呢，所以廊坊的好梦才开始呢。

不过现在的一大挑战是，廊坊政府应该再大胆一点，再主动一些，不管是人口争夺还是产业发展等方面皆应如此，而不是坐吃都市圈红利。

当下，中国各领域开始进入分化时代，资源开始向头部者集聚。在京津冀内，城市之间的发展也开始分化：多数城市正东北化，少数城市正进入一个新的发展阶段。

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