关于价格洼地的几个真相
编者按：本文来自微信公众号：贝壳研究院，（ID：gh_44da0ccc8400），作者：赵海鹏，36氪经授权转载
房价的上涨存在区域间的轮动，高价值区域先涨，再带动低价值区域上涨。
长期看，上海越靠近市中心的房子，涨幅越大。
通勤改善是影响房价的重要因素，会使得区域间价格趋近。
对于置换客而言，房价的相对涨幅，比楼盘自身涨幅更重要。
假设一个城市的郊区和市区的房价分别是1万和2万，那么在经历城市发展和经济增长后，房价会如何变化？
房价会如何变化？（单选）
A. 增长时保持差距。例如涨到2万，3万
B. 增长时保持比例。例如涨到2万，4万
我们来看下上海对于这个问题的答案是怎样的。在过去十几年间，上海房价总体是上涨的。在2006年后，上海房价经历了两个快速上涨期，分别是2007年至2010年，和2014至2017年，其余年份则相对平稳。
图：2006-2019年上海市新建商品房均价
数据来源：贝壳研究院
在整体上涨的表像下，变化是分化的。这里将上海的区域按环线划分，分为内环内、内环至中环间（后文简称“内中环”）、中环至外环间（中外环）、外环至郊环间（外郊环）、郊环外等5个区域。同时，把2006年各环线区域房价作为基准价格，计算后面数年的价格指数。可以看到，从2006年到2019年，各环线涨幅不同，内中环和中外环涨幅最高，2019年的价格是2006年的8倍。郊环外涨幅最低，2019年价格是2006年的6倍。中心城区附近的涨幅，高于郊区的涨幅。
图：2006-2019年上海市分环线房价指数（2006年=100）
数据来源：贝壳研究院
房价上涨存在区域轮动，市内带动郊区
是不是认定买中心城区附近就行了呢？从下图我们可以发现当年买入时哪个区域的涨幅最高（最划算）。如果是2010年之前买的，到2019年是中外环和内中环涨幅最高，如果是2010年之后买的，则是外郊环和郊环外涨幅最高。
图：2006-2019年购入，2019年出售时涨幅
数据来源：贝壳研究院
从各个环线每年的涨幅可以看到，两次上涨周期，都是内环内和内中环先涨，再传递到中外环，最后传递到外郊环和郊环外。例如在2014年至2017年的上涨周期，先是内环内和内中环领涨2014至2015年，然后是中环外的三个区域在2016至2017涨幅最高。上涨过程存在轮动传递效应：高价值区域先涨，再传递到低价值区域。
图：2007-2019年上海市分环线房价涨幅
数据来源：贝壳研究院
越靠近市中心的房子，涨幅越大
现在回过头来看文首的问题。把郊环外的价格作为基准，看每个环线区域价格的变化。我们发现，越靠近城市中心的区域，涨的越快，同时涨幅差异也被拉开，也就是文首答案中的第二个选项。例外是上海内环内，增速慢于内中环和中外环，快于外郊环和郊环外。
图：2006-2019年上海市分环线房价指数（郊环外=100）和趋势线
数据来源：贝壳研究院
通勤改善会使得区域间价格趋近
内环至外环间的增速高于内环内，得益于公共交通的建设，如公交、地铁、快速路，使得在它们地理位置之间的物理距离没有变化的情况下，时间距离缩短了。
房产的位置是房产的核心价值之一，依附于位置的，包括通往公司、商场、医院、学校、机场、火车站等各个资源点的时间成本。这个时间成本越低，房产价值越高。公共交通的建设，特别是轨道交通的建设，改变了时间成本的区域分布，使得内中环和中外环区域和内环内趋近。
地铁的建设对于城市房价的影响相当重要。如果未来某天机器猫的任意门被发明，房价整体的涨跌可能难以判断，但必然是更趋平均。
图：上海市外环线、中环线和内环线位置
数据来源：贝壳研究院
置换客更应关注房价的相对涨幅
以上分析是针对长期持有的房产，而在实际交易中，置换客已成为当前主流购房群体，通过置换交易，改善居住品质。
置换客的心态通常为：如果房价整体涨，则期望自己的房子涨的更多，如果房价整体跌，则期望自己的房子跌得更少。多涨了30万，和少跌了30万，对于置换来说是一样的。所以换房路径中，卖出房产若是跑赢平均涨幅的标的，置换时能减少差价。
受到上海交易税费政策的影响，导致5年是置换的一个重要节点。现在来看一下在购入5年后卖出的涨幅情况。2006年至2009年期间，购入中外环区域，在5年后出售涨幅最高；2010年至2012年，购入内中环区域涨幅最高；2013至2014年，购入郊环外区域涨幅最高。不同时期，最佳的购入区域不同。整体趋势来看，涨幅的差距在缩减。在2007年，涨幅最高的中外环区域能比涨幅最低的郊环外的5年高97%，而到了2014年，涨幅最高的郊环外仅能比涨幅最低的中外环高38%。
图：2006-2014年购入五年后出售涨幅
数据来源：贝壳研究院
相似商圈交替产生价格洼地
上述分析放到商圈维度同样成立，且由于拆分得更微观，波动会更大,更有可能获取超额涨幅。这里暂不赘述，仅看一个商圈间同区位对比的例子。顾村镇和周浦镇，同属上海外环线的外围区域，一南一北，一个浦东一个浦西，各自拥有两条轨道交通经过。它们交通便利，价格适中，是很多人的置业选择，也经常可以在网上看到对两个区块的对比和争论。
图：顾村镇和周浦镇在上海市中的位置
数据来源：贝壳研究院
这里以顾村的价格作为基准价格，计算每个月周浦的价格指数。可以看到，周浦的价格始终在顾村的价格附近波动。也就是说，如果两个商圈的内在核心价值一致，长期看价格会保持在同一水平。这时候做选择就很简单了。如果没有特殊偏好，如通勤、家人居住位置、对地方的情感等，就买当时相对便宜的商圈。比如2009年下半年的周浦，或2017年初的顾村。未来无论整体楼市如何，大概率会比另一个选择表现要好。
图：2006-2019年顾村和周浦房价指数（顾村=100）
数据来源：贝壳研究院
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