万科发布半年报，优等生的转型烦恼

高喊“活下去”的万科，从2019年上半年的业绩报告上看，似乎活得不错。但转型业务的成绩，却让这个行业优等生陷入了“偏科”的尴尬之中。

今年上半年，万科在自诩为“不动产运营的能力”的长租公寓业务上频繁受挫，其他新业务的开展速度，也不尽如人意。转型7年，万科依旧没能找出答案。

活得挺好的万科

一年前，万科的秋季例会引发了行业的“地震”。在不经意间流出的会议现场照片上，赫然出现的是红底白字标语——“活下去”。万科董事会主席郁亮也直白地表示，万科未来三年的首要目标和基本底线是‘活下去’，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

作为行业的标杆，万科的口号不禁令人对房地产行业的现状和未来感到焦虑。

而一年过后，万科交出的这份成绩，却并没有让人看到“活不下去”的迹象。

8月20日晚间，万科公布了2019年上半年业绩报告。万科实现营业收入1,393.2亿元，实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，两者同比增长均近三成，创下了上市以来的历史新高。上半年实现的3340亿元的销售金额，也同比超过了去年，在41个城市位列当地前三。可以预测，今年万科能够轻松超越2018年销售金额6069.5亿元的成绩。

在《财富》发布的2019年世界500强排行榜上，万科连续第四年上榜，位列榜单第254位，较去年的332位上升了78位。今年也是万科首次进入榜单前300名。

在拿地上，万科也没有“收敛”的迹象。

2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，去年同期的权益地价和均价分别为578.2亿元、5054元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

在由中国指数研究院发布的拿地排行榜上，今年前7个月，万科的拿地金额超过千亿，仅次于碧桂园排名第二。

据年报披露，上半年万科新开工规模下降，竣工规模保持增长。上半年实现新开工面积1,953.0万平方米，同比下降15.9%，占全年开工计划的54.1%（2018年上半年：65.5%）；实现竣工面积1,060.0万平方米，同比增长15.6%，占全年竣工计划的34.5%（2018年上半年：34.9%）。

对此，执行副总裁兼首席运营官张旭表示：“我们拿地集中在城市圈，比如长三角、珠三角、大湾区等，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积略少一些，但全年的开工面积是根据去年拿地有多少，拿到地以后尽快开工，今年会继续保持稳定的发展。”

在财务上，万科财务、资金状况稳健，持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。净负债率35.04%，保持行业低位。从融资对象来看，银行借款占比为59.2%，应付债券占比为25.7%，其他借款占比为15.1%。

在股东结构方面，值得注意的是：2019年上半年，“宝能系”继续减持万科股份，持股从16.2亿股降低至15.6亿股，占万科总股份比例从14.67%降低至13.77%。最高峰时期，“宝能系”持股占万科总股份比例高达25.4%。

综合各方面来看，万科行业“优等生”的地位依旧是稳固的。但这样的稳固，或许也是万科高呼“活下去”的焦虑感的根源。

转型受挫

距离万科第一次提出“地产行业已进入白银时代”的判断，已经7年了。如今，“白银时代论”以成为行业的共识，不少地产商基于此展开了“去地产”化的改革。

在这个潮流中，碧桂园和恒大纷纷做起了新业务，而万科却选择了业务转型。从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”，再到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商”，万科一直在积极谋变，自我更迭。

但从营收数据上看，万科的转型业务并没有取得亮眼的成绩。半年报显示，在万科的全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例高达95.5%，基本与去年持平。

2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，其中来自房地产业务的结算收入占比为95.6%。在6月份的股东大会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜用了“不尽如人意”评价万科多元化业务的回报水平。

他说：“具体而言，物业板块作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错；物流板块布局接近4年时间，也达到了合理的水平，可以覆盖成本；但养老、教育等业务还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平”。

从2019年半年报数据来看，万科去年存在的问题今年上半年依旧没有改善。

在物业服务方面，上半年万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%，但同时成本也在上升，营业利润率同比下降了1.48%。而在其他业务一项，营业收入为10.5亿元，同比下降了11.3%。

现下，长租公寓已进入资本冷却期，过去一年时间，已经有20多家长租公寓倒闭，今年7月份就多达6家。

万科是较早进入长租公寓行业的企业，也将其视作多元化转型的重点。3年前，万科为长租公寓项目正式确定了一个统一品牌“泊寓”。万科曾预计，2018年泊寓大概可以达到开业15万间的水平，还打出了将泊寓与万村计划结合的王牌。

然而据2019年半年报，万科租赁住宅业务虽然增加了2.06万间，目前已累计开业8.2万间，但依旧远低于预期。而万村计划也已经全面暂停签约新房源。今年7月，长租公寓事业部总经理薛峰在接手后不足一个半月即离职，也让行业唱衰了一波。

关于长租公寓的运营，祝九胜坦言：“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一。”

在商业开发和物流仓储上，万科执行副总裁、财务负责人王文金透露，上半年产办面积增加了100多万平方米，物流面积增加了50多万平方米，总的管理量是增加的。截至报告期末，万科管理商业项目总建筑面积超过1,350万平方米。万纬物流也已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。

但放到万科整个营收规模来看，新业务的推进依旧是缓慢的。王文金表示，万科新业务因为没有达到信息披露达到的标准，收入都统计在主营业务收入中。而披露标准是要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上。由此可见，新业务的营收十分有限。

万科的再创业

祝九胜在2019年半年报发布会上说，“万科‘正处在第三次创业’阶段，它的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑第二条增长曲线。”

这也是万科首次提到“第三次创业”。

同样是在8月20日，万科半年报发布当天，另一起万科的新闻引起了的关注：万科北方区域最大的养老社区北京随园养老中心正式亮相面市。

自2012年11月万科的首个养老项目杭州随园嘉树面市至今，万科养老业务已布局16个城市。万科集团高级副总裁刘肖表示，“万科北方区域把养老做成战略之一，我们走的慢，但我们会走的很远。”

养老业务对万科而言，就是“第三次创业”中的一项。而这项业务的详细内容，自2018年开始，已经在年报中消失不见。

同样消失的，还有备受房企追捧的文化旅游行业。万科对文旅业并非没有野心，它承建了2019中国北京世园会四大核心场馆之一的植物馆，这也是万科继2010年上海世博会和2015年米兰世博会后，第三次参加国际级别展会。

世园会万科植物馆的管理和相关事务处理，归属于万科集团冰雪事业部负责。这个部门在此次半年报中，也被淡化了存在感。

万科的“创业”，依旧任重而道远。

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