走出“水逆”后，华夏幸福真的“幸福”了吗？

图片来源@视觉中国

近日，华夏幸福披露了2019年上半年年报。报告显示，2019年前六个月，华夏幸福录得营业收入387.30亿元，同比增长10.74%；实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元，较去年同期增长22.44%。

在4月发布的2018年年报中，华夏幸福破天荒地附上了一封《致股东信》，并在开头写道："水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！"

从半年报来看，华夏幸福似乎已经走出前两年的危机与动荡，但仍在收紧的政策、已成第二大股东的平安以及仍未发力的新团队，都增加了华夏幸福未来发展的不确定性。

走出阴霾

1998年成立的华夏幸福，早期一直致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年，创始人、董事长王文学提出向产业园区运营转型，虽遭到一致反对却依然坚持，并将"试验田"固安产业园区打造成了业内标杆、国内模范，企业也逐渐形成了产业新城+地产销售的模式 ----借助产业新城业务低价获取土地及长期回报，依靠地产销售业务获得现金流和营收。

2016年，华夏幸福开始试图将十多年的经验向全国输出复制，当年实现1200多亿销售额，进入千亿俱乐部；2017年，更是签约70多个产业园区，资金投入进一步增加，但环京地区占比仍然较高。

2017年，国家开始严格调控房地产市场，尤其廊坊、张家口、保定等环京楼市遭遇重创，华夏幸福开始"水逆---- 产业新城业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点，公司的现金流对地产销售业务的依赖性较强，一旦政策收紧，地产销售遇挫，便容易出现资金链紧张的问题。

2015至2018年，华夏幸福经营性现金流分别为74.5亿元、77.63亿元、-162.28亿元、-74.28亿元。2017年，华夏幸福经营性现金流由正转负，降幅超过300%，上海证券交易所针对年报对华夏幸福进行了问询，对华夏幸福的偿债能力、资产情况、融资能力等提出了怀疑。

此外，2018年，时任华夏幸福总裁的孟惊曾提出2000亿元销售目标，环京和外地将各占一半，但最终仅实现1627.61亿元，较2017年增幅仅为6.93%，其中环北京以外区域占比仅46.46%。

为此，2019年华夏幸福采取了一系列自救措施---- 进行了成立以来最大刀阔斧的改革，出让25%的股权引入中国平安成为第二大股东，还从华润置地挖来了一套班子，并为其在深圳设立了新总部，着手开发商业地产、高端住宅、康养、长租公寓等新业务。

中国平安的入股，被业内视为华夏幸福的"救命稻草"，不仅拿到了180亿元的投资款、筹资活动产生的现金现金流量净额大幅转正，还获得了更大的融资便利。

财报显示，华夏幸福2018年录得营业收入837.99亿元，同比增长40.52%，归属上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%；2019年前六个月，华夏幸福录得营业收入387.30亿元，同比增长10.74%，实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元，较去年同期增长22.44%----似乎逐渐走出阴霾。

另外，经过近年来的努力，华夏幸福在全国的布局也逐渐打开。2019年上半年，华夏幸福在环北京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占比从上年同期的39.94%提升至58.21%；环北京以外区域实现收入148.08 亿元，同比增长96.54%，占比由上年同期的21.69%提升至38.47%；环北京以外区域新增入园企业266家，占比超过81%；新增签约投资额939.29 亿元，同比增长20.18%，占比超过94%。

危机仍存

虽然营收与净利润同比均有所增加，但华夏幸福2019年上半年的销售额却同比下滑26.65%至645.31 亿元，在业内销售榜单上从第10名降至第23名，成为下滑速度最快的企业。

至于下半年的销售情况，正如华夏幸福在2019半年报中提到的，未来国家相关调控政策总体基调不会转向，融资监管有收紧趋势，"公司的园区配套住宅业务在2019年将面临更大挑战"。

这也意味着华夏幸福的现金流依然存在较大的不确定性，而财报显示，2019年上半年，华夏幸福经营性现金流依然为负，而205亿元的绝对值甚至较2017年底增加26.54%。

而对于华夏幸福而言，"卖身"的法子基本已经不能再用，中国平安持股已高达25.25%，距离第一大股东手中的36.29%相差不到10%；在公开市场融资的成本亦逐渐走高，2019年上半年加权平均利率已经升至7.23%，而公司融资总额已高达1818亿元，EBITDA利息保障倍数（恒量企业偿付借款利息能力的指标）却进一步下降至2.23（2017年底为3.59，2018年底为3.02）。

此外，中国平安入股后曾多次强调自己不做"野蛮人"，但目前为止，华夏幸福已经为中国平安调整了董事会席位，并引入两位来自后者的董事，甚至牵线挖来了华润置地的一套班子，对华夏幸福的影响越来越大。

至于2019年刚刚加入的、以原华润置地执行董事吴向东为首的新成员，目前还未见有所建树。据了解，吴向东在商业地产领域经验丰富，华润置地旗下的明星产品"万象城"便是出自其手。吴向东加入后，华夏幸福便提出要从都市圈外围进入到核心地带，由吴负责发展商业地产、高端住宅、康养、长租公寓等新业务。

但仅从商业地产、高端住宅而言，由于华夏幸福前些年的缺席，万科、碧桂园、恒大等龙头房地产企业早已在该领域内建造起各自的护城河并互相竞争，留给华夏幸福的空间十分狭窄。

"除了以吴向东、俞建为班底的团队外，华夏幸福可倚赖的优势并不多。相反，挑战却不小。比如，在城市核心区获取项目的成本，要远高于城市圈的外围地带；比如，存量市场和商业地产，都意味着大体量投资和长回报周期；再比如，新业务和传统业务的发展都会大量占用公司资源，如何进行有效的协调？"某知名地产分析人士向钛媒体表示。

此外，在现金流压力下，华夏幸福为"防风险"减少了拿地投资，2018年末储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，较2017年期末的988万平方米有所下降，业内罕见；而今年一季度，华夏幸福又开始大面积购地，截至2019年上半年该指标增长15%至1058万平方米。

资金压力仍未得到根本缓解，且仍存在进一步增大的可能；再加上新来的股东与团队----内忧外患之下，华夏幸福将走向何方？（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）

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