2019北京临铁房租金大洗牌，81个站点由涨价变降价

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者： 艾普大数据，36氪经授权转载

阳春三月，大地回暖，万物复苏。楼市迎来了传统的销售旺季——小阳春。

新房方面，安居客发布的《2019年一季度楼市总结报告》显示，北京新房成交面积同比上涨超一倍。二手房方面，中原、麦田等机构提供的数据显示，北京二手住宅3月网签共计16051套，达到2018年5月以来的月成交量最高值，也是2017年“3·17调控”后，继2017年4月、2018年5月后第三个二手房住宅成交超过1.6万套的月份。

和新房、二手房市场欣欣向荣的景象不同，2019年一季度北京临铁租房市场的表现，比去年要冷许多。来自云房数据中心的数据显示，和2018年同期相比，2019年平均租金走低的站点显著增多，仅30个站点租金走势由跌转涨，而由涨转降的站点则高达81个。其中，房山、大兴、通州、昌平等远郊区的偏远站点，价格下调幅度明显。房山线良乡大学城平均租金几乎腰斩，大兴线的义和庄站和6号线的物资学院路站，租金降幅也都超过了三分之一。

尽管如此，物美价廉的临铁房，总体上还是供不应求的。如果沿着全市20条地铁线找房，每条线上最贵和最便宜的站点都在哪儿？艾普大数据根据云房提供的数据，绘制了一张北京临铁选房攻略图。

图1——北京20条地铁线上最贵/最便宜的站点

临铁找房租金呈3个梯队

换乘站价格普通高

从20条地铁线平均租金的分布情况来看，临铁房大致可划分为三个梯队：第一梯队是贯通东西/南北的主动脉（1号线、5号线）和环线/半环线（如10号线、13号线），区域跨度大，辐射范围广，平均租金普遍在100元/月/㎡以上；第二梯队是最近两三年有新开通路段的地铁线路，如西郊线、8号线三期，这类线路多属于第一梯队线路的延伸，平均租金在90元/月/㎡上下；第三梯队主要是分布在远郊区县的地铁线路，覆盖范围大多在五环甚至六环外，如北边的昌平线、南边的燕房线、西边的S1线，平均租金在50元/月/㎡上下，燕房线的平均租金甚至低至30元/月/㎡。

图2——北京20条地铁线平均租金排名

具体到有数据统计的331个站点来看，换乘站的临铁租金水平，普遍要高于其他站点。在20条地铁线路的20个最贵站点中，属于换乘站性质的站点高达13个！

统计显示，和2018年Q1相比，临铁租金同比上涨的站点为190个，下降的站点是88个。其中，租金上涨跨度最大的站点是6号线的北海北、14号线的大瓦窑和4号线的平安里，涨幅均在90%以上，飙涨或与区域重点中小学扎堆、地铁分布密集有关。租金同比下降的站点，则主要是远郊区的偏远站点。

图3——北京地铁站点租金同比涨幅TOP10

图4——北京地铁站点租金同比降幅TOP10

临铁租房关注区域变化小

最贵站点大洗牌

艾普大数据用户意愿画像结果显示，北部和东部商圈依然是临铁租客最钟爱的地方。北部商圈，聚集着以上地、西二旗、中关村等为代表的成熟互联网产业园区，一向租住需求旺盛，支付能力高。从数据来看，配套成熟、性价比高的大型社区分布地——天通苑、立水桥、回龙观2019年Q1关注度均显著攀升，其中回龙观的关注度增长甚至超过3个百分点；与之相反的是，受配套较匮乏、交通极度拥堵等因素影响，霍营、西二旗、西三旗区域关注度出现明显下滑，其中西二旗热度下降高达4.5个百分点。

图5——临铁租客关注区域变化

（注：红框区为2019年关注区域TOP10）

和北部关注度分化的情况有所不同，东部商圈呈现出的是“一水儿”热度下降的趋势：6号线上的常营、八通线上的果园关注度小幅下滑，定福庄关注度直接腰斩，仅通州北苑一个商圈的热度能与去年基本持平。

从站点租金水平来看，最贵站点TOP10出现集中洗牌，分布和排名均有显著变化；最便宜站点TOP10则基本维持原状，仍以房山线、燕房线沿线站点为主。

图6——最贵租金站点TOP10变化

（注：红框区为2019年最贵租金站点TOP10）

在2019年Q1租金最贵站点TOP10中，去年榜上有名的巴沟、来广营、天安门东等站点平均租金出现不同程度下降，纷纷跌出前十。今年蹿红的站点主要是区域内有丰富优质教育资源且地铁分布密度高的站点，北海北、平安里、魏公村等均属此类。

临铁租客可支配收入减少

租金支付能力下降

经济寒冬的凉意，在临铁租房市场同样有所体现。一个不容乐观的信号是：临铁租客能拿到手的钱，少了！

艾普大数据统计结果显示，2018年Q1季度月可支配收入在4000元以下的临铁租客，人群占比为52.72%，到了2019年Q1季度，这一比例已攀升至58.07%。与此同时，月可支配收入4000-5999元的人群占比从37.27%降至33.54%,，月可支配收入6000元以上的群体占比跌破10%。

图7——临铁租客月可支配收入变化

通常情况下，Q1季度是企业发年终奖、普调薪资的重要节点，可支配收入应当是一年中较为充裕的时期。但受大环境影响，裁员潮、失业潮、996相关的报道接连刷屏，少发甚至停发年终奖、冻结编制调薪、调整组织结构已成为企业应对寒冬的常规操作，员工收入因此受到影响也是意料之中。

收入减少，续租涨价。从数据来看，2019年Q1 季度租客表现出了两个特征：一是扩大找房范围，人均关注的价格区间从2.5个以下攀升到2.5个以上；二是下调关注价格段，3000元以上价格段的整体关注度，从2018年的74.39%下降到2019年的65.22%。

图8——临铁租客关注价格区间变化

2018年，长租公寓折戟者众。仅就北京市而言，并未出现大面积关停、倒闭。因此热度虽有退烧，但仍是临铁租客重点关注的物业类型之一。此外，普通住宅和平房的关注度小幅攀升，本就小众的别墅关注度腰斩。临铁租房，从去年的租金飙涨到今年的由涨转降，正式步入“消费降级”时代。

图9——临铁租客关注业态变化

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