新一代办公空间产品「IHOMEWORK好好工作」，能否成为布局房产公装市场的新方式？

「IHOMEWORK好好工作」是为发展中中小企业提一站式办公空间解决方案服务商，主打将一套办公空间打造为一款可租赁、模块化、可自由DIY的空间租赁硬件产品。

「IHOMEWORK好好工作」告诉36氪，以深圳甲级写字楼的数据为例，在楼宇租赁（包括联合办公以及传统租赁）中， 中小户型(100m²-500m²)占其出租户型半数以上。而中小户型租赁房租户一般都是发展中中小企业。

「深圳楼宇租赁情况」 来源：「HOMEWORK好好工作』内部资料统计

所以「IHOMEWORK好好工作」打算以中小企业人群画像作为切口布局装修市场。创始人覃川表示：

相比较预算充足的大型企业，市面上已有成熟的设计公司为其提供高质量的服务。小微企业或者初创公司，联合办公也能很好满足这类公司对灵活性的需求。既要保证灵活性，还得兼顾整体空间的效果发展中的中小企业对于办公室工装更关注其实现的"性价比"，IHOMEWORK希望为发展中的中小企业解决这个问题。

中小企业选择办公室装修一般有两种选择：

直接选择联合办公提供的精装工位

据《好租2018联合办公发展报告》提供数据，2013年起，联合办公的选址范围不断地向中心商圈移动。随之变化的还有租金坪效，至2018年底 联合办公的租金坪效已经为传统租赁的2-3倍之多 。

针对正处于发展期的中小型企业而言，租金坪效的升高使得「联合办公」不再是其最优选择，以深圳为例，《2018年联合办公市场研究报》显示 联合办公工位约1800元的月租赁费用，对于人数规模超过30人的企业而言，相比较租赁传统写字楼以及装修家具花费，其三年总费用至少高出了32%，而5年总费用至少高出45%。

加之，「联合办公」的方位及整体风格都是 固定 的，租户也少了一些自我选择的自由。

自行装修或选择传统装修公司

自我或委托传统装修工时按照选址版型购买公装及家具，能够带来最大的设计自主权。但在过程中，前者常常会遇到 选材难、费时的问题 ，而后者则容易出现 施工层层外包，渠道加价 ，工期长等不可规避的痛点。

“ 租来的公司，为什么要装修，为什么要买家具？ ”企业决策者常常如此灵魂发问。

“归根结底是 公司生命周期与工装使用寿命 的矛盾。”CEO覃川解答到。

甲级写字楼每年出租净吸纳量为50万平方米，其中小型租户平均租期仅为2.7年，流动率较大。

对于中小企业来说，环境及业务的不稳定性，会使得他们在装修时考虑性价比：建材或家具 都有5-8年甚至更长的寿命 ，但对于 平均租期3年 都不到的租户来说，那些具有设计感的优质公装极有可能成为他们潜在的一笔 亏损和浪费 。这就造成了企业在装修决策时略显随意，也不怎么在乎整体美感。

针对如上问题，好好工作打算将传统工装素材转变为可以租赁的标准化、智能化的空间硬件产品，制造了 安全无尘、可循环使用、乐高式组装的建材及家具 ， 同时符合美观高质与环保不浪费的双重需求 。这些建材物料全都 无需砂石水泥，发至现场即可进行组装 ，最快能实现 七天安装、拆卸 。

办公空间「产品」陈列图

租户不用再担忧退租后家具工装物料作废的问题，因为「IHOMEWORK好好工作」 提供一站式租后回收服务 ；对于出租方来说，乐高式拆卸家具以及短装修工期能够减少 企业装修或退租造成的环境污染及清理成本 。

在今年3至6月，「IHOMEWORK好好工作」还对现有的工装1.0进行了迭代，提供了更丰富的设计风格，同时， 单个家具或建材的回收率控制在80%及以上 。

除此以外，为了进一步缩短工期，方便企业尽快入住工作或退租。「IHOMEWORK好好工作」将所有的空间场景（如会议室，茶吧，讨论室）等模块化，并加载到客户端生成不同规格大小的虚拟场景。租户在操作端可以 像购买汽车一样，对场景 模块进行选款式，选型号，选主题风格、调配置的DIY，还能在空间中加装配件 ，例如IT设备、无人货架、氛围灯控、数字门禁等。 目前，

「IHOMEWORK好好工作」网页设计界面

模块添加示意图

场景素材总共有三种可选风格，分别为Google风「创意工坊」、简约风「登月计划」、商务风「大创业家」。

减少了设计师与租户的磨合时间，从全景3D场景漫游以及场地效果图、CAD施工平面图、以及物料清单到模块式空间、家具的组建， 最快仅需7天即可完成交付，远远小于传统20-30天装修工期 。

目前，DIY设计功能仅在PC端上线，移动端还在设计中。

移动端设计界面

在办公室空间模块拓展上，CEO覃川告诉36氪，相比较联合办公的企业租户平均7个月的租期,「IHOMEWORK好好工作」的客户租期大多数在2年以上，且这类企业的发展阶段对SaaS等服务应用有更高的需求。因此， 在具有一定的用户体量后，团队将会面向企业服务提供商开放业务，为他们提供产品或服务的前装市场 。

盈利模式方面，「IHOMEWORK好好工作」主要 采用租赁式付费方式，主要产品分为基础款和旗舰款 ，基础款以每月每平米30元的价格向租户收取租赁金，而旗舰款则为每月每平米45元，避免租户承担一次性付费的高额开支。

业务进展方面，「IHOMEWORK好好工作」目前布局在广州、佛山等地，已与11家公司提供了服务，租赁合同均超过两年以上。渠道环节上，主要采用是与写字楼和地产经纪公司合作的方式，并对其推荐成功的业务员进行客单1~2月实际租金的业务奖励拉动推广效率。

「IHOMEWORK好好工作」实装案例展示

36氪曾经报道过空间产品运营商「Bee+」」提出“办公场景 + X”的空间概念。相比较联合办公，「IHOMEWORK好好工作」 将在未来构建「共享办公空间+楼宇经济」的业务场景，联合写字楼，将原本闲置物业再开发为楼宇内的共享空间 ，

同时，市面上也有不少面向办公室装修提供一站式服务的公司，如「贝塔空间」、「趣公装」等， 提供的装修款式相对于「IHOMEWORK好好工作」更多一些，但是工期长近了一倍。 相比较而言，装修公司更多提供的是一种服务，而「IHOMEWORK好好工作」提供则是一款产品，一款将公装方案标准化模块化并且满足不同公司的客制化需求的空间产品。

创始人CEO覃川是一名连续创业者，有多年室内工程配套行业从业经历，为何家匠家具品牌创始⼈；核心团队则由资深室内装饰设计从业人员与多年互联网从业人员组成。

「左」COO颜宇骁 「右」CEO覃川

「IHOMEWORK好好工作」目前 **正在寻找商办地产行业战略投资方，主要用于团队的产品完善以及宣发、销售渠道拓展。 **

存量时代，办公空间将成为一切企业服务的载体和流量的入口，而这能否成为布局地产存量市场公装领域的新思维，让我们拭目以待。

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