“骆驼”新城 ：是否乱了TOP10 队形

编者按：本文来自微信公众号：锋面News，（ID：fengmiannews），作者：刘婷，36氪经授权转载

以“骆驼”为企业文化的新城控股(601155.SH)，在前董事长王振华的“黑天鹅”事件阴影中，发布了业绩中报。

这也是涉嫌猥亵女童的王振华执掌新城控股的“最后”一份成绩单。由于案发7月初，新城控股的业绩中报，并未显现案发后对公司的影响。

但年度既定的销售目标是否能够实现，新城 “少主”王晓松果断的“甩卖”求生能否换得资金链的安全，已经位居中国房企TOP8的新城是否会成为打乱第一梯队队形的变数？

营收、净利润增速放缓

上半年新城控股录得销售额1224亿，增速为28.44%。在去年迈入2000亿大关后，新城控股脚步趋缓。

2017年上半年，新城控股的销售额增速为75%，2018年上半年增速为94%。而目前，增速放缓是整个行业的趋势。克而瑞研究中心数据显示，上半年百强房企增速仅为4%，规模增速显著放缓。在Top10房企中，超过一半的企业增速为个位数。前十梯队中，新城控股的增速仅次于中海地产，位列第二。

比销售增速放缓明显的是营收和净利润。上半年新城控股实现营业收入约171亿元，同比增长8.29%，归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，同比增长2.13%。与此前动辄两位数甚至三位数的增速相比，今年营收和归母净利润的个位数增长明显乱了队形。

数据来源：企业公告，锋面News制表。

与此同时，今年上半年新城控股的销售费用和管理费用分别上涨60.44%和11.56%，成本明显走高。新城控股方面解释称，销售费用走高的原因是开盘项目较去年同期有所增加，相应的广告费用增加；管理费用变动是由于规模扩大，人员数量有一定幅度的增加，故职工薪酬等费用相应增长。

营收持平但成本走高，新城控股一直引以为傲的高毛利在今年上半年下滑。

今年上半年新城控股的毛利率为37.47%，较去年同期的38.35%有所下滑。具体而言，房地产开发板块毛利率约为33.76%，减少2.83个百分点。物业出租及管理板块毛利率约为69.00%，同比减少4.92个百分点。

2700亿目标里的三四线阴影

负重行进的骆驼新城，能否实现2700亿的年度目标？

截至今年6月底，新城控股权益可售货值约5800亿元。如果从可售货值的角度看，新城控股只需要完成46%的去化率便可实现全年目标，比照去年新城控股的65.45%的去化率，完成目标应无悬念。

上述逻辑成立的基本前提是，今年的市场维持去年的水平。然而，持续收紧的调控政策给市场带来不确定性。

起家于三四线城市的新城控股，靠着棚改货币化的红利赚得钵满瓢满。在棚改出现退潮迹象后，变数随之而来。2019年初，财政部公布的棚改计划为285万套，较2018年实际开工626万套下降54%，由此引发了市场对三四线城市的担忧。

此前，新城控股曾多次表态坚定看好三四线城市，并持续重金加仓。截至2019年一季度，新城控股在三、四线城市的房地产合同销售额占比达59.51%。

新城控股曾表示，鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速，居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大，未来开发及销售存在不确定性。受调控政策持续影响，自2018 年下半年至 2019 年一季度，新城控股在三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。今年一季度，新城控股的整体去化率降至30.75%。

截至6月底，新城控股的权益可售货值约5800亿元，其中下半年可推货值约为2200亿元，上半年已推货值约为3600亿元。以“签约额/可售货值”计算，上半年的去化率约为34%；若维持节奏，则全年的签约额约为1972亿，若如此推算，完成全年目标有难度。

房企上下半年的业绩比例一般为四六开，第四季度是传统的促销季。新城控股完成目标的关键也取决于下半程发力。而调控的不确定性叠加，加上“黑天鹅”事件的余波，新城控股打卡的难度系数与日俱增。

新城控股方面表示，将以“促销售、抓回款”的方式提高资金回笼率，稳步冲击2019 年经营目标。

下一战 资金链

面对冲击，资金底盘的承压力最为重要。截至6月底，新城控股现金余额为456亿元，同比增长83%，短期债务为261亿元，现金短债比1.75倍，暂无短债偿还风险。

上半年新城控股的总资产为4233亿元，比去年年底增长28%，负债总额为3670亿元，比去年年底增长31%，负债增长速度高于资产增长速度。资产负债率为86.7%，同比下降1.61个百分点；净负债率为76.62%，同比下降39个百分点。

“黑天鹅”事件后，新城控股遭遇前所未有的信用危机，多家机构下调估值。7月4日，东证资管、平安基金、国投瑞银、富国基金、景顺长城、融通基金、中银基金等多家公司发布新城控股估值下调公告。

在危机四伏的“黑色七月”，新城控股通过甩卖资产实现“回血”。期间，其共转让5个项目公司股权，交易对价合计约为27亿元。

上半年，新城控股融资动作频繁，共发行21亿元公司债、总额度为6亿美元的高级美元债券、15.58亿元的交易商协会ABN、10亿元中期票据、6亿元超短期融资券，平均融资成本为6.48%。

截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1106亿元，已使用授信 361 亿元。

受行业金融监管强化、融资渠道收紧及后期销售回款的压力，新城控股预计下半年企业资金压力会进一步显现。”公司将加强与各大银行的交流与合作，有效降低财务杠杆风险，优化公司资产负债结构，保障公司资金链安全，以多重手段保障各项债务的安全兑付。”

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