央行发布房贷新政，会否刺激楼市回暖？
图片来源@视觉中国
近日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。人民银行省一级分支机构应按照"因城施策"原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
8月20日，新LPR首次报价显示，1年期LPR为4.25%，较贷款基准利率低10BP，五年期以上LPR为4.85%。央行相关负责人在答记者问时表示，利率调整后与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
公告发布后次日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲便主持24家主要金融机构贷款市场报价利率（LPR）工作会议，研究部署改革完善LPR形成机制工作。人民银行副行长潘功胜、刘国强出席会议。
会议指出，这次改革完善LPR形成机制，是深化利率市场化改革的重要一步。要提高LPR的市场化程度，发挥好LPR对贷款利率的引导作用，增强利率传导效率，以改革的办法推动降低企业融资成本。改革完善LPR形成机制，有利于提升金融机构的自主定价能力和综合竞争力，促进金融业稳健经营和可持续发展，推动形成金融和实体经济的良性循环。金融机构要把LPR报价和推广运用的各项工作做实做细，切实提高报价质量，把LPR用好用到位。
易纲行长在总结中强调，金融部门要提高政治站位，要做好改革完善LPR形成机制各项工作，报价行要健全报价机制，确保报价的科学性和真实性，各金融机构要抓紧推动LPR运用，尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价，坚决打破贷款利率隐性下限，推动贷款实际利率进一步下降。
昨日，全国人民代表大会常务委员会还修改了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，对土地交易进行全方位管控。
"有一点是肯定的，房贷的利率不下降。"中国人民银行副行长刘国强表示，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。他还称，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
而市场则普遍认为，对实际利率的影响并不能单纯地说是升高还是下降。
"此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。所以从这个角度看，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
他进一步解释称，对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调；其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于"LPR基础利率+基点"后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据"央行基准利率+基点"来计算利率的，而现在是"LPR基础利率+基点"，政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。
交行金研中心首席金融分析师鄂永健分析称："有两方面重点，一是新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变，二是人行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。"（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）
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