中国第一机场即将上线

编者按：本文来自微信公众号子木聊房（ID：zimuliaofang），作者子木，36氪经授权发布。

空港经济

自古以来，通商口岸和茶马古道，都是相对繁华的地方。天南海北的客流、物流以及商流，在这里汇集碰撞，让财富迅速发酵。

所以这些年，在公路、铁路、海航之后，我们一直在试图寻找城市发展的新增长极，直至「空港经济」的出现。

所谓空港经济，通俗来讲，就是造个机场，让和空运相关的产业在周边落地生根，带动区域居民就业，盘活当地经济。

在这点上，法国戴高乐，荷兰阿姆斯特丹机场就是很好的模板，因为它们证明了，一个机场真的可以决定一个区域，甚至一个城市的命运。

机场成为城市的“新增长极”后，临港经济区就开始在中国快速生长了。

你会发现这几年有关“空港”和“自贸区”的规划接踵而至。截至目前，全国共有12个临空经济示范区降世，覆盖东、中以及西部。不依赖沿海、沿江的内陆城市也得到了“天”的眷顾，典型如西安的空港新城，郑州的航空港区等等。

然而规划很美好，落地却很骨感。

“天上飞机飞来飞去，地上协作却不如人意”，换句话说，中国到目前为止还没有一个真正意义上，以带动区域产业发展的「空港经济区」。大家都在等待着「领头羊」出现，而这个领头羊准确的来说，就是即将投入运营的北京新机场。

北京新机场概念已经炒作好几年了。800亿资金，7条跑道，年旅客吞吐量1.3亿人次，单是主体钢结构就达到了4.2万吨（和鸟巢一个吨位），还被英国《卫报》评选为即将竣工的”新世纪七大奇迹“之首。

所有人都说，北京新机场是世界第一大机场。但我理解的大，不仅仅是规模，而是背后承载的历史任务。那么新机场到底是怎样一种形态，它能为我们带来什么？

诞生

新机场的诞生很曲折，光选址就进行了好几轮。

上世纪大概进行了2-3轮次，最后一轮次是从2006年启动的，直至2008年相关学者才多维论证出结果，后在2012年，被正式批复定址在北京大兴与廊坊市的交界处。

为什么要经过这么多轮的反复推敲呢？其实就是为了搞清楚，它的出世到底是用来干嘛的。

其实一开始对于新机场的定义，就是为了服务北京及周边区域客旅需求，分担首都第一机场的压力。数据显示，北京首都机场自建立以来就是严重过载的，即使在08年完成T3航站楼和第三跑道的扩建，依然无法满足日益高速增长的需求。在2014年，北京首都机场就达到了8600万的吞吐量，此后一直维持8%-10%的高速增长，直至今天依然是过载受限状态。

但后来，这个观念又升级了。

因为如果北京一定要造第二个机场，在地理上北有燕山，西有太行山，东北有首都第一机场，显然是行不通的，所以只能向南。这与京津冀一体化战略不谋而合，何不让它发挥更大的历史作用呢？

大家都知道，京津冀作为中国第三大城市群，一直是“一家独大，众城供血”的模式，离珠三角和长三角的距离越来越远，改变其格局，非常之艰难。原因是什么？

因为北京一直是北强南弱的发展趋势，优质资源天然向北倾斜，尤其北面海淀八大院校的人才聚集，让北京向南发展的概率微乎其微。这样南城便成了京津冀战略的天然“阻隔带”。

除非在历史的某个契机点，用政策引导舆论，让所有人认为南城即将是崛起的新城。才有可能改变其格局。

翻开历史，最有价值的契机点莫过于08年奥运会，如果当初把亚运村设定在南城，现在的南城一定是另一番面貌，然而这个历史机遇却给了北城。

于今，历史第二个契机点终于来了。

别的不讲，这几年，几乎所有南城的新开的楼盘，都会在售楼处的区位图上大大的标注和新机场的通达距离。新北京人开始逐渐认可南城价值。

当南城脉络打通后，北京的核心资源就会源源不断的流向京津冀三角区，人才加速汇集，产业连带发展，不断地沿溢到周边的其他城市，形成协同效应。

当然很多人在说，新机场是为了雄安而生。这点不敢苟同，因为按照时间节点，新机场战略要先于雄安新区的设立。也可以说，雄安新区的选址也在考虑和新机场的距离，当然对于这么一个横空出世的事物，怎么规划外人无从揭晓。

但新机场对雄安的意义也是不凡的。

因为雄安发展需要人才，而从北京引进人才的难度并不小，因为北京几千年的历史积淀，中国最好的小学，最好的医生都在这里，人才南下需要理由。但如果门口有一个世界第一交通枢纽就不一样了，可以吸收全国甚至全球涌入的人才。

可以确定的是，未来新机场将会成为一个庞大的京津冀人才和资源的中转站。

影响

新机场是京津冀一体化建设的破局点，拉动当地经济发展是历史性的。

按照目前的规划方案，新机场地下设计了高铁、地铁、城铁共6条轨道交通线路，与周边城市形成无缝连接，实现机场与高铁、城际铁路、地铁零换乘。

未来贯通后，0.5个小时可以通达北京西城金融街，1小时左右可通达天津、唐山、保定等城市，2小时左右可通达石家庄、秦皇岛、济南等城市，3小时左右可通达太原、郑州、沈阳等城市。这些区域都是受益方。

先说对个人的利好。未来飞机票价大概率会跌到历史最低，可以想飞就飞。

因为这几年，随着电商、药品和对时间及温度有要求的商品需求不断增多，由此带来的非航空业务成为机场的主要经济支柱，覆盖了客流收益。利益驱动下，航空公司会购买更多的飞机来解决需求，从而增加更多的航班，这会把载人盈利标准拉低一个层次。

其次是对市民的利好。

未来新机场大概率会施行临空经济港政策，会用综合保税区吸引外资，优秀企业会加速涌入，以此外资、新建工业园、高新技术园会加速集群，这会带来规模性的就业岗位，而且收入会随着机场吞吐量日渐攀升。

最后是对企业的利好。其中最重要的应该是大型展会。展会对企业营销的作用不言而喻，新机场作为交通枢纽，可以快速接收来自四面八方的观展者，从而让企业达到，将品牌文化、形象快速输出的目的。

当然，以新机场为核心的空港经济区，未来会形成一个独立的卫星城，而这一切，最大的利好莫过于房地产。

购房建议

按照目前规划，机场直接就业人员将达到30万，如果按照产业辐射的周边间接就业人员2—4倍的比率，间接从业人员会突破100万人次。那么新机场周边30公里以内会形成一个以机场为中心的人口超过150万的中型航空城市。

而这些人必然有实打实的购房需求。对于北京新机场房产投资，有两大时间节点。

第一个是就在今年9月30日正式投入运营之期，第二个是2025年新机场彻底完工之季。

但对于机场住宅投资，一定要注意一个问题。拿当下在运营的首都机场举例，机场周边的二手房在3.5万/平米左右，但跟顺义其他区域的房价却差很多。正常理解，机场附近居住通勤会更加便利，为何房价却越来越低呢？

这就是机场和航道带来的噪音污染问题。

所以，在投资新机场商品房时，一定要清楚新机场20公里以内的住宅是否会被噪音污染，尤其是新机场航道以下的楼盘，可直接忽略。你想，每天早上晚上，飞机从脑袋上呼啸而过，还有什么居住体验而言？

从目前的地理区域位置来讲，新机场向北会利好整个大兴区。尤其未来会以新机场为节点，修建“五纵两横”交通网，那么交通网沿线周边的地铁房、公路房的潜力会逐渐被激发出来，特别是连接新机场的机场快轨，草桥换乘站，还有磁各庄等南城交通枢纽会迎来潜力爆发。

向西南方向会持续利好固安县，固安县这几年以新机场为由头，房价炒作一波三折，2017年惨摔之后，从2018年下半年开始逐步反弹。

固安近期交易明显提升，新房在1.6-1.7万/平米左右，二手房价格在1.4万/平米左右，新机场投入运营后，会迎来新一波涨幅。不过廊坊目前限令太严，外地炒房客被阻隔在外。北京人大都通过「先上车，后拿票」的方式在做新房投资，但风险大家一定要注意。

再一个利好区域是南苑老机场。新机场开通意味着中国第一个机场南苑机场的落幕，南苑机场搬迁之后，因机场和航道的噪音利空区域房价开始逐步反弹修复，短期内会成为南城的价值洼地。有想法的购房者可以持续关注。

对于新机场置业来说，投机炒房不建议，但作为长期价值投资，或者未来在新机场工作就业，在附近自住的，当下则是一个很好的契机点。

距离新机场正式投入运营还有一个月的时间，这里蕴藏着巨大财富机遇，希望大家可以看得到。

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