深圳成为示范区后，楼市就不同了

编者按：本文来自微信公众号 樱桃大房子（ID：ytdfz8），作者樱桃大房子，36氪经授权发布。

低迷了大半年的深圳楼市，因为一个先行示范区概念，深圳人对楼市的信心又开始重燃了。

上周，深圳有几个新盘开盘都取得了热销。二手房市场又出现业主违约反价的现象，由此拉开了金九银十的大幕。

还有一些外地的粉丝和朋友向樱桃咨询，怎么转户口到深圳来，而他们的目的就是要提前布局深圳。

因为他们非常看好深圳的未来，深圳要成为全球标杆城市，不仅仅是一个概念，而是切切实实的发展。

8月31日上午，位于福田景田的天健天骄，推出515套，认筹585个，户型面积从92—171平米，开盘均价10.5万/平米，单价区间8.8—12.7万/平，总价区间821—2146万/平之间，另外需要交6000元/平的装修费。

截至开盘结束，开发商称已经消化近8成，卖出410套。销售金额50亿元。卖的最好的是169平米的大户型，全部卖完。

客观的说，这个盘的价格在福田来说并不算贵，因为小学学位应该会不错，位置也好，而福田区一直缺乏新盘，福田区人民一般又不愿意挪窝去别的区，改善型需求可选的范围很少，所以这种大户型就很受欢迎。

31日晚上，同样位于福田下沙的中洲湾公寓线上开盘，均价8.6万/平带装修，户型面积35—85平，提前认筹有98折，以及一个全民砍价活动，5万+一个点，10万+2个点。有媒体播报，选房是半个钟头，结束时候显示销售掉800多套。

公寓8万多一平米，还能卖掉800多套，倒是大大超出了我的预期，可能是总价不高吧，深圳的公寓真是一个奇葩，也是一个奇迹，我是一直看不懂的，因为北京和上海的公寓被严厉调控后，投资公寓的都是血淋淋的下场，但深圳的公寓还能扶摇直上，不断吸引投资资金入场，真的是个奇迹。

8月30日晚上，光明新区网红盘正大城二期开盘，推出307套刚需产品，面积区间65—110平米，开盘带装修均价5.07万/平，最后销售9成。

开发商称，65、67平已经全部售罄，72平两房，81平、88平仅余几套，所以现在准备应众加推部分90-140平的房源。

去年正大城一期毛坯是4.2万/平米，今年加个装修就涨到了5万，变相涨价了大大几千，而且还卖的这么好，也是因为光明新区现在的面粉涨了，面包水涨船高，今年6月份深圳五宗地拍卖，光明的地就拍到了4.5万/平米，所以开发商对后市信心大涨，乘势涨价，而市场对光明也非常看好，因为是南山的后花园嘛，以前龙华作为福田的后花园成为了宇宙中心，那市场就期望着光明可能也会成为下一个龙华，所以购房资金都往光明涌，自然就形成了热销的格局。

8月29日晚上，位于龙华壹城中心隔壁的华盛珑悦在现场开盘，项目共备案1788套，其中住宅855套，当天推出370套，户型建筑面积89-383平，含装修均价6.5万/平，单价区间6.1-10万，总价区间555—3795万。开盘折扣为前期诚意登记价99折，7天内按时签约99折，开盘当晚到访客户205批，成交186套，去化5成。

这个卖的一般，有它的问题，为什么呢，首先就是产品的设计，户型太大，总价太高，在龙华卖几千万，几百平米的豪宅，定位就有问题，能买的起豪宅的有钱人为什么要买到这个破地方呢？肯定买南山去了！

这种产品无疑会滞销，如果这个项目全部是两房三房四房，我相信也不止卖5成，另外，单价6-10万，价格太高，都快赶上关内的价格了，还在龙华老城区，离地铁又远。开发商都想做豪宅，利润高嘛，但什么地段就该卖什么样身段的产品，否则你就慢慢卖个三五年吧。

上周六我参加了一个自媒体大v论坛，贝壳研究院院长肖小平说，因为示范区的作用，华润城的业主卖房本来收了50万定金，宁可毁约，赔客户50万，又涨价100万放卖。

虽然现在还没有卖出去，但他相信一定能卖出去，呵呵，也是自信心爆棚。

另外，专做深圳湾豪宅的置业专家永高告诉我，深圳湾的豪宅在示范区公布后，又涨价了5-10%，本来今年都是很平稳的。

有粉丝问我为什么豪宅这么贵了还能涨价，深圳湾几乎很少有低于15万一平米的二手房了，只能说富豪真的不差钱，要知道有钱人赚钱的速度比普通人快的多，但真正稀缺的豪宅是有限的，深圳湾几乎没有什么新项目了，除了深圳湾一号、半岛城邦和海境界还有少数新房外，但有的新房又不太符合市场需求，所以二手房自然就能涨。

示范区的效应确实是立竿见影，最近不下十个外地的人问我怎么落户了，他们想来深圳买房，因为看好深圳的长期发展。

刚好周六我一个杭州的朋友过来收房，入伙了，他是去年买的，这次他又带了一对杭州的夫妻过来看房，他们周日火速定了房，这对夫妻就说的很直接，不管它这几年能涨多少，反正也不去算细账了，主要是钱放手上真不知道投资什么，只有买房心里踏实，因为浙江人很多都是做生意，每年都在赚钱，财富增长快，他们最爱的就是买房。

当然，也有很多人不以为然，认为示范区就是个概念，深圳不可能取代香港。

我们先不去争论这个，关键是看深圳有没有行动。

深圳教育不是一直被外界所病垢嘛，跟北上广差距确实很大，但示范区下来后，现在就开始重点抓教育了。

我觉得示范区不仅仅是个虚幻的概念，而是方方面面，包括教育、医疗等基础设施建设，能落到实处的提升。

深圳既然要建成国际化的大都市，以后就会吸引越来越多的高端人才，购买力也会提升，所以我一直说现在还能上车深圳的，最好是尽早上车。以后门槛只会越来越高，现在龙岗坪山这些三万多四万多的低房价就成了低洼地区。

现在贝壳的数据显示，连盐田的成交都比以前活跃了，就是随着地铁的修建后，便宜的房子都会有人去填平的。

深圳楼市的潜力在一线城市里依然是最好的。

首先是人多，常住人口1300万，孩子多，中小学生145万，排名全国第三，仅次于重庆广州，重庆因为面积大，直辖市所以没有可比性，广州本身也是深圳的3.5倍面积，但深圳人口增速是全国第一。

其次是深圳房子少，土地少，总量才1997平方公里，贝壳的数据是说存量房200万套，我估计满打满算也最多不超过250万套，住房自有率只有三成多。而北上广的住房自有率都达到了七八成。

所以这就是深圳和临深的住房需求潜力，因为买的起深圳的就会买深圳，买不起的就会买深圳周边城市。

这也是我长期看好深圳和周边城市的原因。

只要经济在发展，产业在升级，人口在流入，财富在增加，其实真的不用那么悲观的。

就好像深圳，每每沉寂半年，市场又恢复了元气，调控了3年，房价也没跌，不过横盘也是消化泡沫的一种方式，再横盘两三年，市场就更加安全了。

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