李宇嘉：长租公寓进入瓶颈期，突破口在哪里？

编者按：本文来自 中新经纬，作者李宇嘉，36氪经授权发布。

近期，长租公寓内外交困。乐伽公寓停止运营，万科坦承长租公寓出现亏损，开发商系部分开始剥离长租业务、创业系转向轻资产运作，多数平台房源扩张步伐放缓甚至收缩，政策也告别了从上到下的多方扶持等，让长租公寓的前景蒙上一层阴影。

2019年，长租公寓行业继续处于前期过热后的平静期、整顿期，目前，长租公寓面临的最大问题包括：租金提高了，但服务和体验并未跟上，成熟稳定的盈利模式未浮现出来。未来，长租公寓行业可持续发展，还得从源头上降成本、补管理的短板。如何降成本？闲置的商业办公、工业厂房，集体建设用地等的有效利用，是探索盈利、可持续运营模式的关键。如何补上管理短板？随着租赁、二手房交易等在内的存量时代到来，各地政府管理部门应调整趋势并转向存量监管。租赁秩序不稳定的根源在于政府监管不到位。

长租公寓进入平静期、整顿期

2019年，对长租公寓而言，形势发生了很大变化。

首先，政策导向从不间断的扶持政策，转向稳定和规范。这是因为，2018年以来，租赁市场出现了很多乱象。比如，有的长租公寓平台“跑路”、“爆雷”，出现质量问题(甲醛房)、秩序问题(炒租金、针孔摄像头等)、金融风险问题(租金贷)。

其次，长租公寓市场也开始从过热转向平静。2016年以来，各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。2017-2018年，各类机构大举进入租赁市场，开发商、创业系、中介、酒店等四大主体系列“收房拿地”力度很大，导致租金明显上涨。根据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

进入2019年，租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时，2018年以来国家强调要建立两个住房体系(市场+保障)，政府公共租赁住房也开始发力。再加上近年来楼市火热，商品房、各类公寓(商住房和“类住宅”)也大量投入租赁市场。于是，租金趋于稳定甚至下降。今年7月，一线城市租金很稳定，深圳北京同比仅上涨1%，而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

再次，长租公寓平台告别快速扩张，进入重构期。近年来，开发商纷纷进入租赁市场，房源扩张计划宏伟。但现在来看，前期政策红利的边际效应减弱，在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下，政策转向行业整顿。同时，租金上涨减缓，公租房及人才租赁分流需求，叠加资本不再大举投入，长租公寓平台也开始分化和重组。

一是“开发商系”部分企业剥离租赁业务，而未提出剥离的，也停止了扩储房源。比如，万科无限期停止“万村计划”，远洋地产和朗诗地产明确表示，2019年内剥离长租公寓；二是“中介系”从重资产持有运营转向轻资产管理输出。比如，笔者调研的世联红璞公寓，作为中介系最大的租赁平台，红璞2017年房源收储达到10万套，2020年计划达到50-60万间。但现在，红璞在珠三角多数城市，已停止房源扩张，转向输出租赁管理的轻资产业务。同样，最会讲情怀故事的“创业系”(YOU+、魔方公寓等)，开始“避实就虚”，也开始转型为轻资产运营商，着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上；三是行业并购重组开启。今年上半年，蛋壳公寓、湾流国际社区、麦悦等品牌公寓都有收购行为。

长租公寓发展面临两个“痛点”

目前，长租公寓行业存在的最大问题有两个，一是长租公寓普遍抬升了租金，但服务和用户体验并未同步升级，反而暴露出一系列问题。根据调研，长租公寓对房源区位要求高(一般要在中心区或地铁站点)，收房成本高，贴着市场租金走，部分公司为扩大市场份额，甚至高于市场租金收房(如近期“爆雷”的乐伽公寓)。同时，收房后装修升级、管理运营和办公设备等方面，投入资金也很大。因此，长租公寓的租金一般要比周围散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，长租公寓并未体现出其标榜的客户体验和人性化服务标签。

2018年全年，上海市消费者权益保护委员会共受理长租公寓类相关投诉3167件，同比增长2.2倍。投诉最为集中的是资金问题，违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款，极易造成租客面临个人资金或征信风险。智研咨询发布的《2017-2022年中国短租公寓市场行情动态及发展前景预测报告》显示，目前，80%的长租品牌都在做中端市场，竞争趋于白热化。虽然有不少房企开始布局高端长租公寓，但与真正的高端服务式公寓相比，大多数房企做的高端公寓，其实是介于白领公寓和高端服务式公寓之间的折中产品。

根据笔者调研，品牌长租公寓的软硬件设施较同类型商品房确实有改善。比如，有的配置了健身房、书店、咖啡店、自助厨房、社交区等；有的提供24小时送餐，随叫随到的贴身管家，快递收发服务等。集中式长租公寓小区，环境也确实改善了。但是，品牌长租公寓还是存在很多“硬伤”。比如，重形式不重服务，图片与实物差距大，公共设施不够齐备，且损坏常态化，维修也不到位，保洁人员素质参差不齐，室内生活设施老化，甚至存在乱收水电费的情况。笔者碰到的一个案例是，马桶等室内设施出现损坏，居然没有规则判别是自然损坏还是租客损坏，维修费租客买单还是平台负责。特别是，有的长租公寓停留在“二房东”模式的基础上。从根本上讲，长租公寓这个住宅的细分行业，还处在粗放发展阶段，行业管理标准还未形成。

长租公寓行业存在的第二个大问题是，尽管多方政策扶持，业内也积极探索，现在开始孵化龙头企业，但仍未像衣食住行中的其他领域(比如出行、餐饮、购物等)一样，出现大家认可的、行业稳定成熟的盈利模式和可持续发展的路径。根据南方日报对广州市房地产租赁协会的调研，扣除拿房成本(占比均超过60%)，装修成本(占比约10%-20%)，税收成本(占比10%-20%，包括增值税、租赁综合税等)，多数长租公寓企业反映其在严格规范经营下，利润率低至3%-4%，比一般的银行理财收益还要低，出租率低于90%时还会亏损。

目前，租赁市场和长租公寓发展，无论是政策体系，还是行业管理、企业运营等，都已经到了瓶颈期。笔者认为，随着“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”的建立和完善，以及“租购并举”住房新制度的建立和完善，房价快速上涨将成为历史。当房价上涨预期减缓了，租房的人口自然会增加(大家不用急着买房了)。另外，未来人口将向大都市和城市圈迁徙，特别是90后、00后等新生代进入社会，高房价下住房租赁需求必然会迅速崛起。

降成本、补“管理短板”是两个突破路径

6月份，新华网与长租平台自如联合发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示，到2021年，各城市长租公寓占比将有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳三个城市机构化占比将达到甚至突破30%，即未来每3个租客中将有1个是与长租公寓直接签约，机构化长租将成为越来越多租赁人群的选择。但是，再宏伟的目标，还得等待改革层面的突破。目前，关键是要解决长租公寓的发展痛点。解决盈利模式、可持续发展的问题，关键还是要从源头上降成本、补管理上的短板。

国家已经明确规定，闲置的商业办公、工业厂房、集体建设用地，可以用来建设租赁住房。这部分土地和房源的成本最低，区位优势也比较突出，这也是长租公寓告别“靠差价、涨租金、打隔断”等传统渠道盈利模式，解决盈利难、不可持续的重要突破口。但根据笔者调研，上述存量盘活的路径，存在几大难题，一是改造涉及到规划调整。根据国家的政策，存量改造的前提是要符合规划，规划调整涉及到用地主体意愿、公共配套落地等。

但不管是用地主体意愿，还是公共配套落地，都存在很多障碍，比如用地主体可能希望发展商品房而不是租赁；教育、医疗等公共配套根本无法落地，或者落地的资金解决不了。那么，如何建立长租公寓与原用地主体之间的利益共享机制，政府如何在规划和配套上给予扶持？二是消防“难过关”的问题。住宅的消防要求，比商业办公和工业厂房的消防要求高很多，除了拆除重建(按住宅标准重建)，存量盘活难以得到消防部门的认可。笔者调研了部分类似长租公寓项目，管理人员均表示消防是最大阻碍之一。

目前，有的城市的做法是，以政府会议纪要的形式变相解决，或邀请消防部门一起来参与改造和设计。笔者认为，最关键的还是要从上到下建立存量改造的相关标准，特别是规划调整、配套落地、消防验收等关键节点，并要求各地在租赁发展规划中，明确政策保障和相关部门的职责。另外，长租公寓租用的土地或房屋，并不是金融部门认可的物权，抵押融资存在障碍。修订相关规章，赋予租赁物权，也是解决长租公寓企业诉求的一个方面。最后，房地产进入存量时代，住建部门的职责应调整，转向包括租赁、二手房交易等在内的存量监管上。

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