城市快速崛起 金茂方兴未艾

编者按：本文来自中国网地产，36氪经授权发布。

野蛮生长的时代已经一去不返，社会需要更高质量的产品和服务。

中国金茂2019年中期业绩会现场

金茂不想止步于做一家开发商，早在2015年，金茂就已率先转型“城市运营商”。如今，金茂紧随中国城市群发展的时代潮流，加快城市运营布局，持续引领城市品质升级。

2019年上半年，金茂在城市运营项目拓展继续发力，城市运营对土储贡献率达到45%，同时拉低了总土地成本。

在物业开发方面，金茂亦有稳健增长。受益于城市与开发两大支柱业务的稳定增长，金茂于2019年中期实现签约销售额约785亿元，销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，公司期内销售净额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。

实际上，金茂已于8月底实现超过一千亿元的销售额，随着下半年约1660亿货值的强劲持续供应，金茂在下半年去化率只需达到43%即可完成全年1500亿目标。

“中国城市化进程方兴未艾。”伴随城市的快速崛起，金茂亦方兴未艾。

700亿待结算额将于年内转化 各大板块业务稳步协同发展

2019年中期，金茂实现收入约147.4亿元。其中，城市及物业开发为收入占比最大业务板块，半年内收入约为121.8亿元，占集团总收入的82%。

值得一提的是，自2017年底开始的四个报告期，金茂已销售未结算金额分别为841亿元、1015亿元、1403亿元及1766亿元。在房企极致追求营收规模以期释放最大利润的当下，结算保守的金茂似乎是个异类。一方面，是金茂对交付房屋的精益求精，另一方面，公司的营收储备越来越深，对未来利润的把控更为从容——据金茂方面透露，这1766亿元的待结算金额中，将有近40%于2019年内进行结算，即公司全年将额外结算约706亿元的收入。

在金茂各大板块业务稳步协同发展的同时，亦实现了高于同行的毛利。其中，期内城市及物业开发毛利率为34%；商务租赁及零售商业运营毛利率为86%;酒店经营毛利率为50%。金茂方面表示，本期投资物业的毛利率保持稳定，办公楼与酒店亦保持了较高的出租/入住率与租金/收入水平。

同时，金茂对费用进行了有效控制，在销售规模净增长79%的情况下，销售费用和管理费用均变动较小，体现出较高的管理效率和水平；得益于公司本期新开项目的增长，其计入账面的财务费用更是实现了同比下降。

由此，金茂在期内实现整体销售毛利率37%；录得净利润约47.9亿元，归母净利润为36.97亿元，均保持稳健增长。

经营性现金流同比大增 整体借贷成本降至5%以下

金茂稳健运营的另一个体现，是其充裕的现金流动性与低杠杆率。

据悉，截至业绩发布日（8月28日），金茂回款金额已经突破一千亿元。

中国金茂前八月回款销售均突破千亿

优秀的回款率让本期金茂的经营性现金流同比大幅增长，这不仅弥补了公司扩大经营规模、完成偿债所致的投资与融资支出，也增强了企业抗风险能力。

受益于股东中化集团及持有优质物业，金茂的信用优势明显。2019年上半年，金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券及10年5亿美元优先担保票据，利率分别为3.72%、4.00%及4.25%。

此外，金茂期内还采用多种创新融资途径。如5月30日，据上交所信息显示，“中金- 金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”，拟发行金额约为84.2亿元。

融资渠道畅通的金茂，在上半年行业“融资难”的背景下，逆市实现了上半年的加权平均融资成本较期初的持续下降，仅为4.96%。金茂降至5%以下的整体借贷成本，明显优于同行。

同时，金茂延续了较好的有息负债结构，期末长短债比达2.5，偿债曲线平滑，结构合理，净负债率下降至67%。

混改引平安注资助力城市运营 一级开发贡献近半新土储

2019年上半年，金茂的整体拿地策略较为谨慎，但随着中国进入城市群时代，以及公司城市运营战略执行体系的不断完善与优化，金茂加快了对城市运营项目的拓展。

中国金茂城市运营版图

一方面，金茂进一步推行国有企业混合所有制改革，于今年7月引入平安为公司第二大股东，中化集团股比由49.7%降至35.1%，仍为第一大股东，平安占比15.2%。平安作为财务投资的角色出现，并不介入到金茂的经营管理中，平安的注资有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发等方面加强和拓展更大的合作空间。

另一方面，金茂加大了城市运营项目的获取比例。期内，金茂新增土储面积约643万平方米。其中，苏州张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个优质城市运营项目首批土地的获取，令城市运营项目面积贡献占比达到45%。同时城市运营项目的大规模落地，使得金茂的土地成本有所下降，公司新增土储地价约每平米5300元，同比降低35%。

截至期末，金茂拥有总土储6998万平米。公司已布局44个城市共拥有项目180余个，其中已累计获取或锁定城市运营项目16个，85%以上土储集中在核心一二线城市。

金茂方面表示，下半年公司还将重点推进位于嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等地的城市运营项目，并逐步提升城市运营项目的获取比例——金茂计划于2021年实现新增土地中的60%为城市运营项目的目标，在扩容公司城市运营规模的同时，城市运营项目的高毛利、高权益比例特性，也将为金茂未来的盈利带来更为广阔的提升空间。

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