金茂下半年仍有500亿拿地预算，明年冲击两千亿

图片来源@视觉中国

近日，中国金茂发布了2019年中期业绩报告。报告显示，上半年集团收入约人民币147亿元，较上年同期减少33%；公司所有者应占溢利近37亿元人民币，同比增长12%。

最近几年，中国金茂的发展开始提速，去年仅用了10个月便跻身千亿行列，而在今年的中期业绩会上，中国金茂投资者关系总监郑秋平表示，今年销售1500亿元没问题，明年将实现2000亿。

营收下降

"营收下降主要是因为上半年营收的节奏问题，地产公司做的不只是把房子卖出去，要完工、交楼之后才能做算做完成，就全年来说营收肯定是会增加不会下降。" 针对上半年营收同比下降的问题，中国金茂执行董事兼首席财务官江南解释称。

同花顺IFIND数据显示，在152家港股上市房企中，上半年营收出现下滑的有42家，中国金茂下滑幅度位居第27位。中国金茂在半年报中提到，营收下滑主要是城市及物业开发项目的收入较去年同比减少所致，同比下滑38%；但中国金茂另外两大主营业务收入均有所下滑，商务租赁及零售商业运营收入7.32亿元，同比下滑约2%；酒店经营的收入为9.75亿元，同比下滑约6%。

在盈利方面，今年上半年归母净利润12%的同比增幅，亦达到3年同期最低值，前两年分别为93%和32%；毛利润54.32亿元，较去年同期下滑37.45%；整体销售毛利率为37%，较去年同期下滑3%。

花旗银行在研报中指出，金茂营收的下滑主要是由于"限价政策影响"。某地产分析人士也表示，中国金茂营收下降，说明受到市场调控，尤其是高端项目限价等影响，导致企业经营有一定压力。"近两年房屋限价严厉，导致前两年地王项目普遍存在难去化问题，中国金茂需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。"

目前看来，中国金茂似乎并不打算放慢拿地速度。

积极拿地

7月3日，在南京主城区2019年最大型的一次土拍现场，争抢最为激烈的是位于秦淮区红花街道南部新城地块，历经129轮报价，最终被金茂以51.5亿元总价竞得，成交楼面价2.97万元/平米，溢价33.07%，从总价到溢价率都堪称此次土拍的地王。

"我们今年买地买得比较好。"李从瑞称，"在2019年上半年，公司拿地保持了比较好的节奏。"今年上半年，中国金茂在全国13个城市新获取项目24个，总土地款为341亿元，权益土地款179亿元，总建筑面积约为888万平方米，新增土储建筑面积约643万平方米。截至6月30日，中国金茂总土地储备约为6998万平方米。

据克而瑞研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜，中国金茂的排名由1-7月的25名上升至12名。在中国指数研究院发布的《2019年1-8月全国房地产企业拿地面积TOP100》中，中国金茂也较前7月上升12位。

李从瑞称，2019年总计拿地的资金将跟去年保持一致。2018年，中国金茂拿地资金约896亿元，2019年上半年约341亿元，也就是说，下半年还有500多亿预算的中国金茂拿地只会更加积极。在财报中，中国金茂也提到，下半年本集团将进一步深耕一线城市，同时加大对重点二三线城市的投入和开发，增加战略性土地资源储备。

如何去化？

在拿地策略方面，中国金茂并不孤单。据中指院数据显示，TOP10企业1-8月拿地总额7089亿元，占TOP100企业的35.9%；TOP30企业1-8月拿地总额12686亿元，占TOP100企业的64.3%，龙头房企获取土地资源优势不减。"销售水平在11-50强左右的房企拿地态度相对积极，在追逐规模赛道下，此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力。"某克而瑞分析师表示。

但问题在于，中国金茂对"地王"的偏好。以今年6月拿下的汕头金凤半岛纯宅地为例，溢价率高达82%。一直以来，中国金茂坚持走高端路线，成功打造了以"金茂"品牌为核心的高端系列产品，然而，这也意味着一旦政府出台限价等调控政策，中国金茂将十分被动。

2016年起，中国金茂曾在南京、厦门、郑州、深圳等拿下多个"地王"项目，但去化均不顺利：南京项目成本价约3.7万元/平方米，建成后刚好赶上限价3.5万，至今仍未售罄；厦门及郑州项目均已亏本入市，且去化不佳，厦门项目仅售出22%；而深圳项目则由于定价过高仍未开盘。

所幸，总体而言中国金茂的平均拿地成本有所下降，由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米，销售方面的成绩也算令人满意。

冲击两千亿

"6月底首开入市，到8月底销售额就实现了50亿。示范区开放后三个月接待了近万组客户。5月4日开放当日，还没有样板间展示的时候，即有近千人来到售楼处，大概10分钟左右，很多客户还未对项目进行了解就选择意向登记。" 近日，中国金茂旗下项目未来金茂府营销负责人侯耀坤在一场公开活动中提到。

这在一定程度上折射出中国金茂近年来销售的强劲。2016年至2018年，中国金茂的销售规模复合增长率达到了50%以上，处于行业高位。2018年，中国金茂用了近10个月突破千亿门槛，以1280亿销售额、83%的同比增速交上了一份优异的成绩单，位列克而瑞排行榜第24位。今年，李从瑞曾提出，要快速进入房企前15名，并于2020年将达成销售签约额2000亿元，跻身行业第一梯队。

根据财报，中国金茂截至6月30日的签约销售额约为785亿元，完成全年销售目标52.33%，在全国排名第18位；销售面积约358万平方米，排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，销售额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。截至8月28日，中国金茂的合同签约金额与回款金额均已突破一千亿元。

在偿债能力和资金流动性方面，截至6月30日，中国金茂的净负债率为67%，较2018年末降低4个百分点；平均资金成本仅4.96%，8月28日发布的最新一期20亿元公司债券利率仅3.65%。不过，截至上半年，集团一年内到期的银行和其他贷款有256.78亿元，而同期现金和现金等价物仅223.78亿元，需要警惕。（本文首发钛媒体，作者|石万佳）

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