上市房企经营能力榜：龙头房企排名普遍下降 中交地产垫底

编者按：本文来自微信公众号 和讯房产（ID：hexunhouse），作者刘宝丹，36氪经授权发布。

271家房企宣布破产清算，2019年上半年，人民法院给出的这组数据无疑增添了房地产行业的寒意。市场竞争越来越激烈，作为基本功，房企的经营能力越来越重要。

艰难困苦，玉汝于成，行业进入下行期倒逼房企提升内功。和讯房产独家发布《2019年上半年上市房企经营能力榜单》（以下简称为“榜单”），榜单显示，上市房企的整体经营能力有所提升，不过，龙头房企的经营能力排名普遍下降。

榜单显示，进入TOP10的龙头房企由2018年的6家减少为2家。此外，还有一些房企因经营不善导致排名出现大幅下降，比如中交地产2018年还高居第11位，今年上半年排名直接垫底。

有人落榜，自然有人上榜。榜单显示，合景泰富、佳兆业、中国奥园等房企的运营能力排名大幅提升，尤其是合景泰富，其名次由2018年第45名大幅提升至2019年上半年的第2名，可谓是直线跃升。可以说，榜单背后与企业的经营业绩和战略选择密不可分。

榜单说明：对公司经营能力的评估，和讯房产采用ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标，每个指标所占权重相同。另，主流房企的筛选标准，综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2019年上半年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

行业经营能力有所提升

经营能力，即企业运营各种资产赚取利润的能力。2019年上半年，上市房企的经营能力整体上升。

榜单显示，房企营收增速为34.7%，比2018年高出10个百分点；扣非净利润增速为63.1%，比2018年高出16.3个百分点；平均市值为612.7亿元，比2018年高出99.7亿元。不过，房企ROE出现了下降，由2018年的16.9降至9.0%。由于衡量经营能力的四个指标权重相同，上涨指标占四分之三，因此经营能力处于上升状态。

中央财经大学会计学院教授鲁桂华曾在《财务、报表与价值创造：管理者视角》中所提及，供产销三个环节即形成经营周期。对于房地产行业而言，从拿地、建造房屋到卖给购房者就是房企的经营周期。

在某知名券商分析师看来，房地产行业经过十几年的高速发展，如今进入平稳发展阶段，房企的经营能力一般而言会随之不断升高，不过由于供地和销售受市场和政策影响较大，房企的经营业绩也可能受到影响。

龙头房企排名大幅下降

作为行业风向标，龙头房企的经营能力一直处于领先水平，然而2019年上半年，龙头房企的表现却相形失色。

榜单显示，2019年上半年经营能力TOP10房企中，龙头房企数量由2018年的6家减少为2家，新城控股、龙湖集团、中国恒大、万科地产均跌出TOP10，尤其新城控股从2018年的第3名大幅降至第29名，表现最明显的指标是净资产收益率由34.4%大幅将至8.8%，这意味新城控股给股东获取回报的能力大幅降低，同时，其扣非净利润增速从2018年的51.9%大幅度下降至2.5%。

对此，上述分析师认为，在行业上升期，规模增长带来的经营问题一般会被利润增加而忽略，但当行业进入下行期，规模房企由于规模基数较大，扩张能力受限，在经营方面，反而没有一些中小房企有优势。

财经评论员严跃进认为，大型房企若不注重战略调整，重资产模式太大，也往往会形成臃肿的状态，最典型的就是其转型动力不足，但坚守传统业务又面临阻力。

中交地产遭遇“滑铁卢”

除了龙头房企，还有一部分房企经营能力出现大幅下降，成为值得关注的重要现象。

榜单显示，经营能力出现大幅下降的房企主要包括富力地产、绿城中国、正荣集团、中交地产等，他们的排名下降幅度均超过10位，其中富力地产由2018年的第33位降至第44位，中交地产由2018年的第11位降至第51位，排名垫底。

表现好的房企各有各的原因，表现差的房企各有各的问题。富力地产经营能力下降主要体现在ROE和营收增速出现下滑。榜单显示，其ROE由2018年的12.3%降至5.8%，营收增速由2018年的29.7%降至2.8%。业内认为，这可能与富力销售均价下降有关。财报显示，富力上半年交付物业销售均价降幅15.4%。

中交地产的表现无疑更糟糕。榜单显示，其扣非净利润增速为-110.4%，营收增速为-62.2%，ROE仅为4.1%。对此，中交地产在此前的业绩预告中解释称，一方面是受到交房周期的影响，导致上半年结转收入明显减少；另一方面系2018年底收购联合置业后的追溯调整，确认大额投资收益2.36亿元，而本报告期无同类业务。

严跃进认为，净利润大幅减少，说明企业在资源整合中，效率是不高的。中交地产这两年整合了较多的内部和外部地产资源，其精力多花在这些阶段。再加上整合地产业务的时候，正是房地产行业持续降温的时候，这也会对其业绩带来冲击。

合景泰富和佳兆业实现“逆袭”

在这场经营能力的竞赛中，“上位”的房企有一个共同特征，那就是市值在200-300亿元的房企表现尤为突出。

榜单显示，2019年上半年，排名实现大幅提升的房企主要有合景泰富、大悦城控股、龙光集团、金科集团、中国奥园、时代中国、中梁控股、佳兆业等，除龙光集团和时代中国外，其余6家房企均是今年新晋TOP10房企。

上述房企2019年上半年的销售额均位于314亿元到788.7亿元之间，并且ROE、营业收入增速、扣非净利润增速处于领先水平，比如中梁控股ROE为31.1%，位于榜单之最；合景泰富营收增速207.4%，是唯一超过200%的房企；合景泰富、金科集团、佳兆业、大悦城控股等房企的扣非净利润增速均在200%以上，代表了行业最高水平。

除此之外，上述房企还有一个共同点，那就是市值普遍较小。据和讯房产计算，其平均市值大约267.2亿元，市值最高的是龙光地产，市值为609.5亿元，最低的佳兆业市值只有206.4亿元。

鲁桂华曾向和讯房产表示，销售规模和市值并无必然联系，市值更多地取决于盈利水平及盈利持续成长能力，因为买股票本质上是购买盈利。在上述分析师看来，市值反映的是上市房企市值扩张方面的能力，这是资本市场对其经营能力的综合评价。“经营能力好的房企一般市值会高，但市值高的房企未必经营能力强。”

值得一提的是，合景泰富和佳兆业实现了排名的大幅度提升，前者从2018年的第45位升至2019年上半年的第2位，后者从第44位挤进TOP10。

对此，记者在财报中获悉，合景泰富主要得益于2017年和2018年预售规模的持续增长，反映并带动了2019年上半年营收与扣非净利润的高增长。佳兆业最明显的指标是扣非净利润增速由-118.5%升至293.6%，其在财报中的解释是2019年上半年交付的总建筑面积增加，且售价整体处于较高水平。

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