上市房企财务健康榜：龙光夺冠 多数房企规模扩张“踩刹车”

编者按：本文来自微信公众号 和讯房产（ID：hexunhouse），作者徐帅，36氪经授权发布。

2019上半年，在“房住不炒”的整体基调下，调控政策将保持稳定性和持续性，房企面临严峻的去化与销售问题，另一方面，融资持续收紧，房企面临前所未有的财务压力。

因此，快速去化与回款，保证现金流的安全与财务健康，成为房企今年的重要工作。半年报披露刚刚结束，不少房企相关负责人业绩会上均表示，加速回款、减速保质、现金流安全成为接下来的工作重点。那么，在房企们交上的2019上半年成绩单中，财务健康情况到底如何呢？

和讯房产独家发布的《2019年上半年上市房企财务健康榜单》显示，今年上半年，龙光凭借优秀的盈利能力与充裕的现金流以及健康的债务结构，拔得财务健康榜单头筹；龙头房企中海、华润与万科表现稳健；滨江集团、中国金茂、宝龙地产主动降负债效果显著。此外，部分房企出于规模的诉求并未及时踩刹车。

此次排行榜算法为，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对各分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名，分数越高，名次越靠前。各分项数据维度涵盖净资产负债率、有息负债规模环比增速（较2018年底）、现金覆盖比率。

龙光夺冠万科中海华润优势继续领先

与《2018年上市房企财务健康榜单》（以下简称“2018年财务健康榜单”）相比，2019上半年榜单中，龙光地产前进31个名次，成为“财务稳健王”。万科、华润和中海分列第二三四位，值得一提的是，在《2018年上市房企财务健康榜单》中，万科、华润和中海就占据总榜前三名，此外，保利发展由第九位上升到第五位。

综合2018年财务健康榜单来看，万科、华润、中海、保利、龙湖五家房企继续位列前十名，此外，龙光地产、绿城集团、花样年、碧桂园、滨江集团进入前十名。

观察2019半年报财务健康榜单，和讯房产发现，排名靠前的房企的共同特点是，净资产负债率远低于行业平均水平，有息负债规模环比增速（较2018年底）慢，现金覆盖比率较高。虽然2019年市场环境与融资环境都进一步收紧，但对比行业数据可发现，龙光、中海、华润、万科的表现依然出色，财务健康状况均高于行业。

债务指标方面，中海、万科、华润、龙光的净资产负债率仍然是保持前四的最低数字，均低于50%，有息负债规模环比增速低于行业平均水平。榜单还显示，2019年上半年，10家龙头房企的净资产负债率增速为13.2%。

短期偿债能力方面，中海的现金覆盖比率遥遥领先，达到5.32，合景泰富为4.50，龙湖集团为4.21分列第二三位，华润置地以4.16位列第四，旭辉集团以3.25跻身前五。一般情况下，1以上表示当前货币资金可以覆盖一年内的债务还款，表明风险较小，若考虑利息，1.5以上最为稳妥。以“财务稳健”著称的中海、龙湖、华润等长跑型选手迎来了长期安全投资下的红利，从容面对周期波动。

此外，排名靠前的房企中，花样年、滨江集团、合景泰富、时代中国、荣安地产、建业地产等均为2018年销售额不足千亿的房企。其中合景泰富在2018年上市房企财务健康榜单中也排名前十。在榜单前三十名中，销售额不足千亿的房企近半，也反映了部分中小型房企积极保证财务健康以应对市场与政策变动。

多数房企规模扩张踩刹车部分房企逆势扩张

面对当前的市场形势，不同房企做出了不同选择，有房企选择降负债求稳健发展，也有房企试图“弯道超车”，实现逆势扩张。

相比2018年财务健康榜单，滨江集团、合景泰富、时代中国等排名上升迅速，主动降负债、调整负债结构效果显著。实际上，“降负债”已成为2019年大多数房企的一个重要财务目标。不少房企选择扩大融资，加速回款，或减少支出等“打法”来降低负债率。

从偿债能力来看，2019上半年房企现金覆盖比率平均值为1.75，而2018年年末，房企现金覆盖比率为1.46。整体来看，现金覆盖比率上升。

这其中包括部分前两年规模扩张明显的房企，今年上半年也开始有意降低有息负债规模。榜单显示，中国金茂、阳光城、远洋集团、龙光集团、花样年等房企的有息负债规模增速均呈现负增长。以旭辉为例，过去半年，旭辉主动降负债效果显著。旭辉的短债比为18%，外币负债比例则在2019上半年下降至39%。林峰在业绩会上表示，下半年旭辉仍然会强调有财务约束的增长，进一步压缩境外的美元债。

但与此同时，也有部分中型房企在规模赛道上并未急踩刹车，尤以首次进入千亿抑或是冲刺千亿、两千亿阵营的房企明显。

榜单显示，大悦城控股、招商蛇口、荣盛发展、中交地产排名均有下降，体现了这些房企的规模诉求。

和讯房产梳理榜单发现，2019年上半年，有息负债规模环比增速超过20%的房企有14家，占比27.5%，位居榜首的是大悦城控股，其有息负债规模环比增速高达94.6%。在业内人士看来，大幅增加负债与大悦城控股的规模诉求有关，重组之后，大悦城控股希望重启发展速度，并提出2021年实现千亿的目标。

在一定程度上说，适当加杠杆，是房企扩张与进取的工具。对于正处于扩张阶段的房企而言，无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆。

财务健康榜单也反映了这个问题，排名靠后的房企一般表现为净资产负债率高，现金覆盖比率低。以富力地产为例，净资产负债率高达240.8%，现金覆盖比率为0.41，远小于1，财务压力较大。同属扩张阶段的光明地产净资产负债率高达254.0%，现金覆盖比率为0.46。

业内人士指出，随着房地产行业进入下行周期，高负债率的房企可能有“踩错节奏”的风险。当前楼市流动性降低，如此高的负债率，随时挑战其现金流所能承受的极限。另一方面，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在跑道上。

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