互联网长租平台业务模式及产品分析

当互联网承载租房市场，房东和租户通过平台形成联结，省却了很多不便，但问题也不少。如何形成标准化租房市场，互联网能在其中起到什么作用？

本文聚焦于当前的互联网长租平台，对其现状及主要业务模式和产品架构进行了剖析。

一、长租市场概况

1. 长租现状

1）整体情况

国内城市化进程如火如荼，形成了京津冀、长三角、珠三角、中西部等城市群。根据发改委数据：城市人口2017年底已超过8亿，且正在继续增加中。

如此巨大的城市化人口，导致了居住需求的不断上涨，而如今一线或城市群中心城市房价寸土寸金，租房便成了北上广深许多年轻人的唯一选择，也是他们的最大开销之一。

2）市场痛点

租房这件事在大家的认知里，很长一段时间都是去目标区域附近找中介碰运气；并且找房和看房过程中，大多数人对中介也充满了不信任。后来好一些，有一些信息平台能够更快帮助租客们对房子情况有个预判，但随之而来的问题也不少。

信息不准确，尤其是房源的照片和价格十房九假；辛苦在网上挑了一通，回头联系了经纪人，会有各种理由告知你看好的房子没了，想看的话可以跟着他看；好不容易看中了房子吧，房东可能不管维修、随意涨价、水电乱收费、到期还不退押金——这一切都曾经让无数租客头疼不已，究其原因在于长租这个行业长时期处于非标品的状态，并且签约成交非常依赖线下的带看销售，类似早期的C2C电商，乱象环生。

近几年来，随着互联网对行业的改造不断演进，逐步出现了一些聚焦租房的互联网产品，例如自如、蛋壳、巴乐兔、蘑菇等，这些垂直平台逐步将服务透明公开标准化，改善了一部分租房行业的生态。

2. 长租市场的房源供应结构

既然长租的非标品状态导致了现在的诸多乱象，那就不得不从这非标品的源头——即房源的供应上看一下问题产生的原因。

当前房源供应主要分为3类：

1. 普通业主房源：此类房源一般通过中介或传统渠道进行出房，由业主直接与租客签署合同，通常以整租为主，并且房源与合同条款千人千面；
2. 机构房东房源：这种房源一般是由某一个人或公司，通过包租形式整合了零散的业主房源，再以包租者的名义与租客签署合同，也就是通常所谓的二房东；这一类型的房源通常会根据市场需求进行合租出租，符合年轻租房群体的需求；
3. 品牌公寓房源：这一类型房源一部分源于机构房东中形成体量和规模者，另一部分由开发商或品牌商集中开发征用的房源构成；这类房源标准化程度较高，具有品牌效应。

根据艾瑞数据：普通业主房源国内体量约5000万套（拆分成合租超过1亿间），机构房东房源约2500万间，其中仅140多万间属于品牌公寓房源——供应体量相差悬殊，这也是长租行业房源供应非标品产生乱象的根本原因之一。

二、互联网长租平台的业务模式及其产品架构

刚才提到互联网对长租的影响，从影响者和影响方式的不同，其中的参与者又可以大致分为互联网长租平台，长租类信息服务平台（58、闲鱼、豆瓣等），以及房产交易平台（贝壳、安居客、链家等）3类。

其中互联网长租平台是近几年新兴的垂直长租领域的互联网公司，本文主要从这类公司的角度去对其业务和产品进行分析。

1. 平台型

1）业务模式

这一类是专注做平台的互联网公司，对应的有：巴乐兔、蘑菇、嗨住等。

这类平台致力于整合房东的房源和规范租住服务，对业务进行标准化，房源供应多为机构房东的房源，通过线上的预约线索或提供带看服务，或直接与房东对接直租。但由于房源供应侧的不可控，对房源和服务的控制力较弱。

此外，即使这类平台公司中，模式也有很大差异，以巴乐兔和蘑菇为例：

• 巴乐兔：一方面，拥有自己的线下带看业务，通过线上获取的潜在租客线索会交由平台服务人员提供线下的带看服务，最终促成成交。这种模式将租客线索的转化成交牢牢把控在平台手中，对处于供应端的房东起到了较强的约束力和控制力；另一方面，更偏重人工的运营，尤其对于房东来说，有专人对接服务，房东对于平台的许多问题都可以直接通过人工客服得到解决。
• 蘑菇：纯线上的流量入口和经营工具，通过自身C端引流后将租客线索直接交由房东管理和利用，并给房东提供完整的线上SaaS工具帮助其经营管理。整体模式上较轻，但是潜在租客的转化和成交并没有把握在平台手中，导致对于供应端的房东没有较强的控制力。

2）产品架构

平台型的长租产品需要对接供需租客端和房东端，并且为了提供完整的服务，需要关注签约后的一系列租后服务。

租客端（C端）：主要承载两大需求，一方面作为平台自有的预约看房入口，配合相应的小程序和服务号，可提供给平台最精准可靠的客源线索，这些线索的成交转化率通常是非常高的；另一方面，作为平台给租客提供的租后服务工具，包括交租、报修、退转续租等模块，覆盖整个租住周期。

房东端（B端）：主要面向平台机构房东的经营管理工具，也是平台型长租产品特有的一端。就机构房东的经营特点来看，这类房东B端产品会具有以下模块：

• 房源管理：包括房源的发布、删除、租金/收租方式/招租图片等信息的上传修改，提供机构房东对自己房源的整体管理，其信息的准确性会极大影响房东自身或平台提供的带看服务以及后续的成交签约；
• 租约管理：包括租约的录入、签署、变更、退转续租，是从签约建租到后续服务的关键模块，管理的是房源的归属信息；
• 收租账单管理：包括租金、押金、水电费、杂费等的收取、作废、核销、拆分、改期、优惠等一系列操作；该模块关乎平台型产品的线上资金流水，同时也是长租平台服务中最高频的动作，对B端机构房东的粘性有着重要的影响；
• 租客服务管理：包括租住过程中的报修和保洁等服务，通常是提供信息展示、提醒与响应的记录，方便机构房东管理自身的服务响应情况；
• 智能硬件管理：包括智能电表和智能门锁等硬件的充值、断电、设置密码和解锁等，由于越来越多机构房东通过智能设备来管理租客，因此作为硬件辅助模块，帮助房东更好地进行线上管理。

2. 自营型

1）业务模式

这类主要是自己收房经营的互联网公司，包括：自如、蛋壳、青客等，这类公司自身通过包租的形式直接整合房源，并针对自身房源提供了一系列的规范服务，其整体模式较重，一般都有自己的管家提供线下服务。

以自如为例，由于房源均为旗下自营，整体房源规模有限（相比于平台型而言），但由于房源的完全经营权和线下各类服务人员，对整体业务有绝对的掌控，也更容易打造出品牌效应。

2）产品架构

自营型的长租产品由于线下业务较成熟，各类服务有专人在线下提供，因此本身的线上产品结构就相对较简单，主要是面向租客的C端和面向平台管家的管家端：

• 租客端（C端）：与平台型类似，自营型的租客端同样承载预定看房和租后服务两大块，但区别在于这里并没有对应的房东，一切服务均由平台本身提供；
• 管家端：主要是提供平台管家进行服务的工具，并根据不同类型的服务（看房、退转续、维修、保洁等），专人专职划分功能模块。

3. 典型公司对比

以上述的巴乐兔、蘑菇和自如3家为例，总结典型公司的特点如下：

三、互联网长租的未来之路

毋庸置疑，往后互联网对租房市场的改造会越来越深入，当前的主要问题在于长租房源非标品、服务参差不齐，以及成交过程中线下销售属性过强。

类比已经比较成熟的电商、酒店行业，未来互联网长租市场会逐步走向线上和线下的标准化，所有的服务链条会形成一套相对标准、友好、可复制的标准。而需要形成标准，就必须从当前参差不齐的供应端（房东）进行改造，无论通过平台还是自营品牌服务商的方式，从房源供应、家居装修，到面向租客的看房服务、签约、交租、报修、退转续租问题，逐步聚拢分散资源，形成机构化乃至品牌化的供应链和服务体系。

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题图来自 Unsplash，基于 CC0 协议

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