典型房企8月融资规模大跌近六成 融资成本分化显著

编者按：本文来自 每日经济新闻，作者：包晶晶，36氪经授权发布。

今年8月份，在融资渠道收缩的影响下，房企融资规模大跌。

自今年5月份以来，房企融资的银行渠道、非银渠道、债券融资全方位收紧。

近日，同策研究院《2019年1-8月40房企融资利率排行榜》（下称《排行榜》）显示，代表了房地产企业的融资能力和部分特征的40家典型房企，在前8个月的133笔融资中表现显著分化，最高利率达15.5%，最低仅为0.1%。

值得注意的是，其中公司债融资利率最高、发行笔数最多，利率9%以上的全部是美元债；另一方面，公司债利率波动也较大，部分企业利率能够低于5%，但以国企、央企、大型房企为主。

对于为何企业偏好美元债，同策咨询研究总监张宏伟张宏伟告诉记者：“主要是境内的融资渠道收得比较紧，房企要通过海外融资获得资金，在前一阶段应该还是有这种可能性。大环境导致一些企业对融资策略和渠道作了调整。”

房企融资成本分化加剧

今年5月份以来，银保监会先后下发23号、64号文，严格规范房地产信托以及银行开发贷，进一步筑牢房企融资“防火墙”。同策研究院认为，货币政策虽然呈宽松趋势，但房地产作为结构性调整目标，对房地产融资放宽的可能性很低， 2019~2020年房企资金面仍然偏紧。

但房企对资金的渴求不减反增，这一点在融资利率上显露无遗。当代置业两笔票面利率高达15.5%的境外票据融资，位居2019年以来房企发债利率之首，在《排行榜》列出的133家笔融资中，当代置业另有一笔利率达12.85%美元债位居第四位。

当代置业2月21日公告称，将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行，利率同为15.5%，款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资。高杠杆带来的负债压力不容小觑，半年报显示，2019年上半年当代置业的融资成本高达2.12亿元，同比增长52.2%。

但并不是所有房企都选择高息债券，阳光城、雅居乐、万科、招商蛇口等都有不少利率低于4%的融资。其中，招商蛇口一笔150亿元的其他债务融资，利率仅为0.1%。

133笔融资中，仅8笔为中期票据、2笔海外银团贷款、24笔其他债券权融资。而且仅远洋集团、京投发展、绿地控股、华瑞置地等为数不多等几家公司获准发行中期票据。

房企融资利率为何波动巨大，且以高息公司债居多？张宏伟向记者指出，“利率变化主要是跟企业几个核心财务指标带来的资本市场投资价值有关。首先是企业的经营状况和行业地位，其次企业性质也有可能会影响利率水平；第三是企业规模的大小，收入、利润、销售都在某种程度上会影响利率；最后是与企业的自持或者是投资性物业的规模有关，以上因素共同影响企业的评级和利率。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进判断，“从实际情况看，当前融资环境还会进一步趋紧，这是房地产企业所需要注意的。部分房企需要把精力放在销售端，以加快回笼资金和降低库存积压的风险。”

典型房企融资规模降近六成

中央重申“房住不炒”，并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。随着楼市调控政策持续发力、行业金融监管再度加强化，8月单月，同策研究院监测的40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。

数据来源：同策研究院

同策研究院研究报告指出，2016年以来，为应对经济下行压力，央行通过多种渠道释放流动性，从当前的银行间同业拆借利率来看，隔夜SHIBOR处于历史低位，反映市场资金并不紧张。但在此次降准前， 房地产市场已经从政策端与金融端被严格限制，楼市“以稳为主”基调不会改变。即使市场流动性充裕，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

在房企融资渠道不断收紧的背景下，数据显示，8月份房企融资再度重现5月洼地，房企融资进入寒冬。即便此次降准后，房企融资依然难有好转。

严跃进告诉记者：“对于融资方面的压力，后续还是需要通过降价促销方式来实现资金的回笼。同时在销售过程中需要和投资者积极沟通，防范“资金断裂”等市场错觉。”

但下半年在以稳为主的政策基调下，房企仍然面临市场需求动力不足的情况。同策研究院认为，今年三季度房企或将加速推盘节奏，四季度为冲业绩将进一步打折促销跑量，市场或将呈现“以价换量”现象，由此产生年底成交量“翘尾行情”。

同时，预计下半年土地市场量价热度亦会有所下降。直到2020年二季度伴随土拍复苏与新需求积蓄，市场方有望逐步回暖。

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