富力向左，融创向右：新“并购之王”许世坛会走哪条路？

编者按：本文来自微信公众号 楼市头条（ID：lsttcz），作者： 村长，36氪经授权发布。

2017年7月19日，融创、富力、万达“世纪交易”，在那场交易中，王健林将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，富力则临时杀价花了199亿元从万达手里“廉价”买走了77家酒店，两项交易总金额高达637.5亿元。

如今两年过去，壮士断腕的王健林已然走出阴霾，万达重新在全国各地大肆投资盖广场，半年撒钱近3000亿。

“白骑士”孙宏斌依旧风生水起，2019年上半年，融创的销售额继续稳居前五，营业收入和净利润同比增长均超60%。从万达接手的文旅城也相继顺利开业，各业态的火爆程度超出预期。

万达和融创无疑都是“赢家”。

而这场交易中的另外一名玩家富力，则走出了一条截然不同的路。

2019年上半年，富力的营收和利润增幅都远低于去年同期，负债规模和融资成本却越来越高，还一度传出暂停拿地提前过冬的新闻。其中，占用大量资金收购的酒店，一直在亏损。

于是，江湖上传出了这么一句话：

万达的文旅城和酒店都是好肉，但有的人咽下去了，吃得有滋有味；有的人贪多嚼不烂，搞得现在，整个消化系统都出了问题。

在以规模论座次的中国房企江湖里，爱吃肉的人永远不会少。就目前而言，许世坛和他带领下的世茂，就是其中胃口最大的一个。

01

2019年，在泰禾因为资金链面临断裂而不得不卖股卖项目求生，旭辉因为拿地太猛而被列入暂停公开市场发债业务的名单（旭辉后来称：尚未收到任何相关的书面通知）。而同为闽系房企的世茂，在许世坛的带领下在并购市场上一掷千金。

3月，许世坛收购泰禾、万通旗下共7个项目的部分股权，总耗资41.48亿；

4月，许世坛分别收购明发旗下子公司51%股权、开诚旗下的五宗地块、泰禾旗下1个项目49%股权以及若干债权，共耗资46.366亿；

5月，许世坛再次收购泰禾旗下的3个项目公司部分股权，共耗资39.72亿；

6月，许世坛出手粤泰股份，用72.35亿收下7个项目的部分股权……

许世坛是许荣茂唯一的儿子，虽然长着一张圆圆的娃娃脸，外界对他的印象始终难以摆脱“房二代“的标签，然而他实际掌舵世茂房地产，也已有足足8年时间。

今年1月，许荣茂退居二线，许世坛顺利接棒。在公司各部门摸爬滚打20年，许世坛终于被其父扶上公司总裁之位。

在出任世茂房地产总裁的第一年，许世坛就将公司的销售目标定为2100亿元，并且要进入TOP10行列。为了达成这个目标，许世坛似乎认定了并购这条路，被业界称为“新并购王”。

但回顾中国房地产的并购史，融创和孙宏斌只有一个，而消化不良的“富力”却有很多。世茂会走向哪条路？

02

2015年，刚当上亚洲首富的王健林在一次采访中，表达出正为接班人的问题发愁：他那当时正处在争议漩涡中心的儿子王思聪拒绝接管万达，复合型的企业人才，也并没有找到。

这个问题放在世茂，是不存在的。早在2014年，任大炮提到房地产新生代时就说：

世茂的许世坛算一个。

1999年，许荣茂在注册“上海世茂投资有限公司”时，从许荣茂和许世坛名字中各取一字，命名“世茂”，还将儿子的“世”字放到了自己的“茂”字之前。

彼时人们便已经预测，许世坛接棒是迟早的事。

但许世坛并非生下来就是金汤勺，他出生的时候，父亲还在工厂打工。

1991年随父亲去澳大利亚后，许世坛就读于悉尼科技大学。1997年毕业后回国，他先是在外部历练，到香港一家地产代理公司当销售员，1998年，许世坛正式加入家族事业。

张爱玲说，出名要趁早。出道大概也是。

世茂在北京打下知名度之后，并去投资上海。当时陆家嘴有一半的办公楼都卖不出去，许世坛很不解：

爸，你有没有搞错？

后来，许世坛亲自操盘世茂滨江花园，2001-2004年连续4年获得上海市住宅销冠，直到今天还担任着上海世茂的董事。

滨江模式炒红了世茂，也炒火了许世坛。

自2004年起，许世坛从执行董事做到了副主席，再到如今的总裁及执行董事，身上的头衔越来越大。

不过，“世子”这些年的管理运营看似策马奔腾，但实际上并非一路顺风顺水。

2011年，由于产品滞后、销售不佳，世茂陷入销售瓶颈，合约销售额307亿元，仅完成原定360亿销售目标的85%。2015-2016年，世茂规模严重掉队，跌出行业前十。

借着行业的东风，2017年世茂才迎来了真正的转变，地产全年销售额为1007.7亿元，同比增长47.9%，成功跻身千亿房企阵营。

2018世茂全年累计合约销售额为1761.5亿元人民币，同比上涨75%，创下近年来最好的业绩记录，排名从2017年的16位大幅跃升至11位。

事实上，过去两年，几乎所有地产商的日子都过得不错，他们享受着这个行业的最美好时光：规模飙升、利润飙升。这两年，恐怕所有地产商都会觉得自己是这个世界上最厉害的人，且没有之一。

2019年1月30日，世茂房地产发布公告宣布，已委任该公司副主席及执行董事许世坛为该公司总裁，许世坛将为该公司的副主席、总裁及执行董事。

在公司各部门摸爬滚打20年，许世坛终于被其父扶上公司总裁之位。

03

和所有地产二代一样，许世坛不喜欢贴在身上的某些标签。年轻的掌舵人散发着全力搏杀的拼劲，却不会再用老一辈的方式去扩张。

相比于许荣茂“中庸派”的做事风格，许世坛表现得更为“好胜”，对规模有着强烈渴望。今年3月份世茂房地产2018年业绩发会上，许世坛旗帜鲜明的表态：

欲重回十强宝座。

在许世坛的带领下，同为闽系房企的世茂在并购市场上一掷千金，化身新一届“并购王”。

图片来源：地金网

不完全统计，自今年许世坛接手世茂以来，先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购，累计斥资近200亿元。这还不是全部，用许世坛的话来说：

还有很多项目在谈。

在年初的业绩会上，许世坛表示，世茂2019年70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。按照去年回款1374亿估算，2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。

在世茂收并购的一长串名单里，泰禾、粤泰、万通、明发，日子都不太好过，尤其泰禾和粤泰，遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。

而总部同在上海、遭遇黑天鹅的新城控股也曾将40余个项目股权摆上出售货架，许世坛也和新城控股新任董事长王晓松一起吃过饭：

都是朋友嘛。

在今年的中报上，人们也看到了许世坛这半年来的并购成绩。

今年上半年，世茂新增建筑面积1412万平方米，新增拿地788亿元，分别同比增长82.7%和70.9%，其新增土储总价的60%是用于并购获取项目，上半年通过并购获得的土地建面达900万平米，货值达1800亿元。

许世坛也表示，今年三季度公司还将与TOP10房企展开合作。

虽然许世坛表示，“重回前十”从来不是世茂的奋斗目标：

对手总是刚好领先一点点，世茂的目标是增速比同规模企业快。

但世茂想要极速扩张的心思，根本藏不住。

04

在许世坛看来，公开土拍市场竞争激烈，土地价格昂贵，仅3%-4%的利润空间。相反收购是今年拿地的很好补充，部分好的项目还能实现8%-10%的利润空间。

许世坛的算盘打的甚是精妙，可是如此大口吃肉，能不能顺利消化始终让人担心。

凡事都具有两面性，在规模提升的同时，世茂房地产的负债率也在悄然走高。

2019年上半年，世茂房地产负债总额约3047亿元，同比增长32.5%。其中，流动负债总额约2143亿元，同比增长39%，非流动负债总额约903.88亿元。

世茂房地产的资产负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

或许“白骑士”这个名字太过悦耳，以至于许世坛操刀的任何一笔并购交易达成后，行业内外都会有一种“白骑士搭救”的浪漫主义解读。

但项目有价，情义也有价。

一度夸赞“厚道”的贾跃亭爱惜羽毛的的并购之王孙宏斌，被贾跃亭坑了165亿之后终于流着泪承认：

人有时候要敢叫日月换新天，有时候也要愿赌服输。

正因并购夹杂着行业的变迁、商业的规律、人性的复杂，大幅的并购势必带来成倍增加的风险。

此次被迫出售大量项目给世茂的泰禾，就因一两年前并购郑州、南京等多个问题项目而被套牢。

而世茂与粤泰合作的五个项目，也不乏债权、股权关系十分复杂的情况。

富力或许就是前车之鉴。

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