存货变现率告诉你房企为何“全员卖房”：中梁、碧桂园、中南、新城销售压力最小

编者按：本文来自微信公众号 和讯房产（ID：hexunhouse），作者：苗雪艳，36氪经授权发布。

下半年以来，房企“全员卖房”抢客、降价促销的消息不绝于耳。一份份被曝光的“金九银十”营销表中，“高周转、去库存、保回款”成为主题词。

这一做法背后的逻辑是，在外部融资收紧、竞争激烈的大环境下，房企只能更多的依靠内部的提高去化、加快回款，保证现金流的持续稳定。

那么，上半年，哪些房企产品卖得最好、回款最快，且对贷款依赖最小呢？

和讯房产独家发布的《2019上半年房企存货变现率榜单》（以下简称“榜单”），根据公式【存货变现率=截止上半年预收款/截止上半年存货】计算得出存货变现率的比值，大致可以看出各家房企上半年存货的变现情况。

需要说明的是，存货变现率越高，说明房企上半年产品销售越好、回款越快，且对贷款依赖越小。而与之相对的则是存货变现风险，指由于产品市场变动而导致产品销售受阻的可能。

《榜单》显示，存货变现率前十强分别是：中梁控股、碧桂园、中南置地、新城控股、建业地产、德信地产、滨江集团、万科地产、电建地产和保利发展。这些企业的销售压力最小。其中，“榜首”中梁存货变现率高达95.2%，成为唯一一家超过90%以上的房企；碧桂园、中南置地、新城控股、建业比值在80%左右。前十中，中梁控股、德信地产是今年刚上市的两家房企。从运营效率来说，这些房企的净资产收益率也有望位居行业前列。而在和讯房产发布的《2019上半年房企净资产收益率榜单》中，中梁就以31%的净资产收益率排在第一。

从整个榜单排名看，并非大房企存货变现率就高，也并非中小房企存货变现率就不高，因为各梯队企业排名分化还是非常明显。存货变现力最终还是取决于各家产品的售卖程度、回款情况以及存货量。

不过，近期传出“全员营销”的房企排名并不靠前，也就是存货变现率并不高。比如，最近被曝出强制要求全员卖房、从普通员工到副总裁级别都设置了考核指标的时代中国，排在榜单的第43名，存货变现率为42.57%，低于平均值。时代中国事后也对外回应“全员卖房是真，但并无下达硬性指标”。

有业内人士表示，全员营销在房企并非新鲜事，只不过今年融资端调控收紧，房企们今年这方面的表现更明显、更急迫。

其实，当融资端口堵住时，这也道出了房企们希望借由销售端保障现金流的心思。而在今年上半年中期业绩会上，不少房企也对外表示下半年的重要任务就是“保现金流”。

碧桂园：未来将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，补充优质土地储备、优化项目区位布局，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出；

恒大：今年提高了现金储备至2880亿，确保出现风险时公司要有足够现金，负债率略微平稳；

融创：将保持地产开发为主业，加速去化，释放经营现金流，支持公司稳健、高质量增长，保持杠杆率下降和信用评级提升；

旭辉：下半年将以销定产、降低库存、调高去化、加快回款。

此外，《榜单》还透露出的另一个信号是：那些存货变现率较低、排名靠后的房企，销售压力较大，不排除降价销售的可能。虽然不到万不得已，房企一般不会采取降价措施，且在“房住不炒”的基调下，降价也不利于稳预期，但一旦面临紧绷的资金承压，又难以融到钱时，房企降价也将是不得已的被迫所为。

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