房地产业拐点预测：中国还要造多少房子？

编者按：本文来自微信公众号 贝壳研究院（ID：gh_44da0ccc8400），作者：沈雨潇，36氪经授权发布。

核心研究结论

◆房地产业的发展不光取决于出生人口数量，还需要考虑城乡迁移带来的城镇人口增量。

◆根据人口普查数据，2000年及2010年中国的城镇住宅建筑面积存量为95亿平方米和187亿平方米，十年增加92亿平方米。

◆结合城镇新建住宅与行政区划变动带来的城镇住宅增量，当前中国的城镇住宅建筑面积约270亿平方米，人均约33平方米。

◆如果未来人均住宅面积不变，随着城镇人口增加，至2030年平均每年需要新增5亿平方米的城镇住宅。

◆当前人均住宅面积与发达国家仍有差距，如果每年人均增加2%，至2030年可追上英国的水平。平均每年需要新增13亿平方米的城镇住宅。

◆按照每年2%的房屋折旧率计算，往后每年至少需要改建、翻新5.4亿平方米的城镇住宅。

◆整体来说，中国未来的城镇住房供应压力仍然很大。

1.城镇人口增量是房地产发展的核心

当前有观点认为，1994年之后，中国的出生人口数量逐年下降，导致25年后（即2019年）结婚生育的购房主力军人数开始下降，住房存量将出现供大于求的市场局面，现有的房子太多了，再加上国家不再力挺房地产业的大发展，所以相关产业的好日子到头了。

这样的观点看似有一定道理，但实际上有失偏颇。当前房地产行业的服务对象主要集中于城镇人口，城镇人口的增量才是产业发展的核心动力。而出生只是增量的一部分，另一部分来自城乡转移。

所以，要搞清楚中国的房地产业状况，需要弄清楚过去、现在、未来中国有多少城镇人口、城镇有多少住房，

城镇人口数据比较好查询，目前中国的城镇人口数量为8.37亿，且仍在增长中。

而城镇住房数据的统计相对比较麻烦。

2.官方统计数据无法自恰

有两个部门统计过住房存量相关数据，但不同数据之间无法对应。

原建设部2002年至2005年发布过《城镇房屋概况统计公报》，其中有年末城镇住宅建筑面积及城镇人均住宅建筑面积数据，但是通过（总量÷人均）的公式计算得到的城镇人口数量比实际少了1.5亿，因此该报告统计的城镇住宅面积显著偏少。

国家统计局公布过每年的城镇人均住宅建筑面积，2000年是20.3平方米/人，2018年是39平方米/人。如果通过（城镇人均住宅面积×城镇人口数量）来计算的话，这18年间中国的城镇住房新增了232亿平方米。根据统计局自己提供的数据，这18年间竣工的城镇住房面积是144亿平方米。根据郑玉歆（2014）、李昕和徐滇庆（2014）、张延群（2015）等学者文献中的说法是，国家统计选取的样本一般为当地城镇有户籍、有房的人群。

3.人口普查数据可信度较高

除了国家统计局的年度数据之外，全国第五（2000年）、第六（2010年）次人口普查数据中，也包含了每户家庭名下拥有的住房情况。由于人口普查是针对全民挨家挨户敲门调查，误差率在0.1%左右，其可信度较高。

以两次人口普查的数据为基准，我们可以按照郑玉歆、张延群等学者的逻辑，根据公式（当年住宅房屋建筑面积=上一年存量面积+当年竣工面积）来推测出每一年中国城镇有多少住宅房屋。

有一点遗憾的是，近两次人口普查数据中，只公布了家庭户的城镇人均住宅建筑面积，缺少集体户的数据。部分省市公布了集体户的人均住宅面积，大致都是家庭户的1/3左右。我们可以根据公式（家庭户的城镇人均住宅建筑面积×家庭户人数+0.33×家庭户的城镇人均住宅建筑面积×集体户人数），计算出2000年及2010年全国城镇住宅建筑面积。

2000年，中国城镇住宅建筑面积约95亿平方米。2010年增加了92亿平方米，达到187亿平方米。

4.行政区划变动也会增加城镇住

国家统计局还公布了每年竣工的城镇住宅建筑面积，通过这个数据与人口普查数据结合，理应能计算出每年的城镇住宅建筑面积。

然而，2000到2010年间，竣工的城镇住宅面积仅67.21亿平方米，仅占人口普查所得数据中新增面积的63%，数据依然对不上。

那么另外新增的24.50亿平方米的城镇住宅是哪里来的呢？经过文献查阅，这部分可能来自新增区划的变动：原本的农村住宅直接被划归为城镇住宅。

复旦大学人口研究所所长王桂新的一项研究认为，中国的城镇人口增长主要有三个来源：自然增长、人口迁移、行政区划变动。

自然增长：城镇人口的自然增加，也就是出生人口减去死亡人口所得的数量。

人口迁移：农村人口迁移到城市并常住城市。

行政区划变动：原有的农村地区因行政区划变动而被重新认定为城镇地区，其所属的人口也就从农村人口转变为城镇人口。

据复旦大学人口研究所统计，2000到2010年平均每年因行政区划变动而新增的城镇人口约700万，2004年之后行政区划变动带来的城镇人口增加越来越少。

2000-2010年这十年间，行政区划变动带来的城镇人口增加约占所有城镇人口增加的27.25%，这些人口原本拥有的住宅房屋也有很多被划归为城镇住宅，这恰好解释了为什么这十年间竣工的城镇住宅面积只占新增面积的63%。且这部分城镇新增人口每人带入城镇的新增住宅建筑面积约30平米，也比较符合平常认知。

5.当前中国城镇人均住宅面积约33平米

我们根据公式（城镇住宅建筑面积存量+城镇竣工住宅建筑面积+行政区划变动城镇增加人口×人均带入城镇住宅面积），计算出了2000年以来中国每年的城镇住宅房屋存量。至2017年，中国的城镇房屋住宅建筑面积约270亿平方米。

根据国家统计局公布的每年城镇人口数量，我们计算出每年的城镇人均住宅建筑面积，当前约为33平米左右，较2000年以前确实有大幅提升。

该数据与国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积相比略小，原因前文讲过：国家统计局的抽样调查为保持样本稳定性，可能对外来人口覆盖度不足。

6.未来十年仍需要新建大量城镇住宅房屋

未来需要多少住房取决于城镇人口数量。联合国经济和社会事务部预测了各国至2050年的城市化进程，其中，中国到2030年约有10.18亿城镇人口，比目前新增2亿人。

通过公式（城镇人口×人均住宅建筑面积），可以计算出往后每年的住宅需求量。如果按照当前的人均住宅面积不改变来计算，到2030年，中国的城镇住宅建筑面积要达到332亿平方米，比当前新增66亿平方米，平均每年要新增5亿平方米左右。

如果往后十几年时间，我们老百姓的生活水平继续提升，城镇人均住宅建筑面积按照每年2%的增幅上涨的话，那么到2030年，我们基本能追上英国的居住水平。届时中国的城镇住宅建筑面积要达到421亿平方米左右，平均每年要增加约13亿平方米。

7.未来老旧房屋改建压力大

目前中国城镇的存量房屋大多是改革开放后、甚至是2000年之后才建造的，暂时未到需要大规模拆除或翻新改造的时间。但未来中国必定会面临房屋折旧的问题。

虽然住宅房屋产权是70年，但实际上很多房屋撑不到70年就出现各种老化问题，需要拆除重建或翻新改造。

如果按照目前的270左右的住宅房屋存量、保守估计每年2%的折旧率（即平均一套房子能居住50年）来计算，每年需要拆除重建或翻新改造的房屋约5.4亿平方米，这也是一个很可观的数据。

且随着时间的推移，住宅房屋存量随着城镇人口的增加越来越大，每年需要改建的量也会增加，这对于房地产业来说也是一个机会点。

8.小结

经过上述分析可以得出结论，当前中国的房子基本够住。

如果未来老百姓的人均居住面积不再增加，为了满足城镇新增人口的居住需求，平均每年需要新增5亿平方米的住宅。

如果未来人均居住面积按照每年2%的速度递增，那么平均每年需要新增13亿平方米的住宅。

除此之外，按照2%的折旧率计算，每年需要对5.4亿平方米的现有住宅进行翻新、改造。

所以，从未来的城镇人口增量角度分析，房地产业还不应该开始“走下坡路”。

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