5年间缩水20多亿 曾经16万元/平方米的“东方迪拜”被甩卖了

编者按：本文来自 每日经济新闻，作者：陈梦妤 林菁晶，36氪经授权发布。

5座流线型帆船大楼是这里最具标志性的建筑，在海南楼市的鼎盛时代，这里曾卖出过16万元/平方米的天价——素有“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛，在被三亚市政府责令整改的20个月后，却迎来了被甩卖的命运。

两次转让 5年间缩水超20亿元

9月16日，北京产权交易所挂牌转让三亚凤凰岛投资集团有限公司（下称凤凰岛投资集团）100%股权，转让底价40.37亿元；同时捆绑转让三亚钰晟投资有限公司（下称钰晟投资）100%股权，作价7.64亿元。两者合计48.01亿元。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（下称凤凰岛邮轮港）45%股权，钰晟投资持有凤凰岛邮轮港10%股权。凤凰岛邮轮港核心资产即三亚凤凰岛项目。也就是说，三亚凤凰岛项目的55%股权以48.01亿元被打包挂牌。

作为海南最知名的人工岛鼻祖，凤凰岛建设之初便对标迪拜。从凤凰岛官方网站看，其建设目标是以邮轮产业为依托，建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体，打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

记者浏览了多个旅游网站平台，尽是类似于“三亚凤凰岛：三亚奢华的天堂，能比肩迪拜的梦幻之岛”标题的游记，以及“每一个房间都可以看到大海”“三亚凤凰岛为媲美美国迈阿密邮轮之都、海港之城，比肩迪拜的梦幻之岛”之类的评价。

在凤凰岛历任岛主名单中，最出名的当属曾宪云。而曾宪云最出名的言论，当属2013年的“海南房价应该要有差异化，不要寄希望于人人都买得起房，这观念本身就不正确。因此房价还是要分两大块，一部分就是政府要解决那些急需要有住房而又买不起房人；一部分是市场经济调节开发房地产，允许有钱的人改善住房条件”。

2002年，曾宪云以700万元收购三亚众城国际，并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司，主要运营开发凤凰岛项目。彼时，曾宪云与三亚市政府签订投资凤凰岛建设合同，计划建设国际邮轮港、国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部等，总投资额超过50亿元。

然而时至今日，据北京产权交易所公示信息，凤凰岛一期建设项目中，除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店（含产权式酒店）已建成外，国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设；二期填海工程已完成，围海造地范围约49公顷，填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米（约748亩）。

经历过开盘秒罄、高价开放购买，也经历过从“天价”被腰斩、中央环保督察风暴，以及如今被挂牌转让，曾宪云曾经的王牌资产凤凰岛，是如何步步走下“神坛”？

据当时的媒体报道，2010年1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天内“秒光”。2010年～2011年，凤凰岛房价最高时达到了15万～16万元/平方米。然而，从2013年开始，热潮褪去，凤凰岛房价现“腰斩”，跌至7万元/平方米，被“套牢”的投资客不计其数。

2014年，中国交建入主凤凰岛，拿下凤凰岛邮轮港45%股权，交易金额49.62亿元，这在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。记者了解到，在当时的签约仪式上，中国交建派出了时任总裁陈奋健、两位总裁助理，以及集团法律部、投资事业部、海南区域总部、投资公司等多个部门的负责人，并公开表示“主要精力将放在工程建设上，具体运营事务还是交由专业公司”。

但不容忽略的是，待重组全部完成后，凤凰岛邮轮港将成为中国交建并表子公司，而三亚凤凰岛发展、三亚凤凰岛置业将成为凤凰岛邮轮港的全资子公司。

这是凤凰岛资产的首次转让。

而从此次北交所挂牌资料看，凤凰岛投资集团目前的股东结构为：海口胜丰热带农业植物园开发有限公司48.5%、新疆大正宝通创业投资有限公司20%，海南兆峰智能化技术有限公司持股10%，曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。值得注意的是，邮轮港公司主要资产包括存量公寓及产权式酒店房产约10万平方米，以及2.5万平方米存量土地。

对比两次股权转让，从45%股权作价49.62亿元，到现在55%股权（邮轮港公司资产和钰晟投资捆绑股权）作价48.01亿元，据此计算，这5年间，中国交建时代的凤凰岛跌去了近23亿元。

繁华落尽 被叫停的填海项目

事实上，在海南，称得上高端、奢靡、也被称作“东方迪拜”的填海项目远不止三亚凤凰岛一个。

其中不乏许多叫得上名字的项目，如中弘如意岛、海口葫芦岛、南海明珠生态岛等等。在业内人士看来，开发商不惜大动干戈围海造地的原因也并不复杂——围填海一亩地成本大概20万元，折合600多元/平方米，但变成项目之后，每平方米价格都可以过万元，“至少有几十甚至上百倍的利润空间。”

无一例外，这些填海项目都被列为海南省或当地市级重点项目，并获得当地政府不同方式的支持。

但与此同时，填海造地的确会对生态系统造成一定程度的损失，比如珊瑚礁萎缩、白蝶贝保护区内的贝类受损、近海物种衰退等等，但在中央环保部门介入之前，这些问题并未引起当地政府的重视。

2017年8月，中央环保督察组对海南开展环保督察。根据督察组提供的数据，2013年之后，海南省年均填海面积达550公顷，为之前20年年均填海面积的5倍。

随即，海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法项目，实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），大部分填海项目都未能幸免，而凤凰岛则在这场“环保风暴”中被罚了3700万元的生态补偿资金。

还有“东方迈阿密”的填海项目南海明珠，堪称是中国最魔性的人工岛，形似八卦阵图，耗资50亿元打造，比358个足球场还大。

这座预计10年完工的人工岛自2017年开始修建，但开工没有多久就迎头赶上“史上最严”环保令。如今，该岛依然还是一座乱石横陈的荒岛，尽管在飞机上向下看，八卦的形状确实宛如南海上的一颗明珠。然而，那些蓝图中有待建成25万吨级邮轮母港、国际游艇会、免税商业区、涉外娱乐服务区等均尚未动工，距离资金回笼尚不知何时。

而海口最大填海人工岛中弘如意岛的命运则更加多舛。项目伊始就被官司和债务缠绕，随后成为拖垮王永红的最后一根稻草，最终差点葬送在这场环保风暴中。

如今，一些旧的填海项目经过整改后悄然复工，但再也没有新的填海项目能够通过审批。“生态立省”之后，这部海南填海造地史或终将成为往事。

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