谨慎纳储VS积极补仓 下半年房企拿地分化或进一步加剧

编者按：本文来自 每日经济新闻，作者：黄婉银，36氪经授权发布。

在今年上半年的业绩发布会上，万科、融创、富力、越秀等房企均表示会谨慎拿地。当然，也有像保利、华润置地、世茂、绿城等房企投资态度相对积极。

事实上，进入下半年以来，全国主要地级市土地市场溢价率出现明显下跌，流拍率连续三月上升，土地市场整体热度下降。而日前国家统计局发布的《2019年1~8月份全国房地产开发投资和销售情况》，给本就遇冷的土地市场再泼了一盆冷水。

国家统计局数据显示，今年1~8月，房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

对房企而言，是加大力度投资纳粮还是控制风险做好防守？多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在如今的市场形势和融资渠道收紧之下，多数房企确实在投资拿地上持谨慎态度，但龙头房企及TOP50左右的房企仍持积极态度，逆市拿地。

多数房企谨慎拿地

同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，下半年确实多数房企拿地态度谨慎起来，着急回款，解决资金面压力。

7月份，房地产行业迎来了两个重要信号。先是中共中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，紧接着央行就发布了加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示。

富力率先嗅到信号，调整了投资策略。7月30日，富力对内发布的一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》指出，各公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务，其中一条就包括“2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批”。

发出谨慎信号的不止富力一家。融创中国董事会主席孙宏斌在今年的半年业绩会上也表示，“下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。”

孙宏斌指出，融资的收紧是史无前例的，这次是从融资端切入的调控。“在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响。当前的政策收紧将会是一种常态化的控制，对于销售端来说会有很大的影响，同时，这也将对土地市场造成非常大的压力。”

越秀地产董事长兼执行董事林昭远在中期业绩会对上半年的拿地节奏表示肯定，“为每一个地块未来合理的盈利打下基础。”。对于后续策略，他强调，“我们也是根据自己投资的标准，超出我们标准的地坚定不拿。在前面五个月我们是积极参与拿地，但是谨慎拿，高价地都是不拿，一定符合我们的标准。

部分房企态度仍积极

在多数企业投资态度趋于谨慎的同时，也有部分房企投资态度相对积极。

张宏伟进一步表示，龙头企业布局还是比较积极，TOP50左右的房企现在也会寻求补仓机会。因为之前二季度市场火热的时候，这类房企在二三线城市拿不到预期的土地，而现在竞争激烈程度降低，是进入这些城市比较好的机会。

中指研究院数据显示，今年1~8月，一二线城市仍是房企投资拿地的重心，中西部城市土地市场表现火热。前8月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交10196亿元，同比增长11.8%，增速较1-7月回落3个百分点。

带着“重回前三”的信念，保利今年来势汹汹。充足的现金使得保利在其他房企日子都过得紧巴巴的时候，还能够不断抢“面粉”。今年上半年，保利新拓展项目44个，总成本533亿元，拿地金额仅少于碧桂园、万科和融创。

克而瑞统计显示，从今年1~8月累计新增货值来看，整体增速再度趋缓，整体增速为11.9%，同比下降16%。TOP10、TOP20、TOP30梯队房企同比增速均出现下滑，TOP50和TOP100梯队房企投资较为积极，而保利在头部企业中，排名逆势上升至第6位。

2019年前8月拿地金额TOP20房企 数据来源：中指研究院

万科表面投资策略也偏谨慎，万科执行副总裁、首席运营官张旭在中期业绩会上表示，万科的拿地未来仍将集中在核心的城市群、都市圈，三四五线城市不会进入。

但在9月3日，万科就连同中天实业拿下了三线城市惠州惠城区一宗地块。

从整体投资层面看，万科同样“言行不一”。中指院统计，今年1~8月，万科累计拿地金额达1260亿元，超越碧桂园位居榜首，同比增长15.32%。

今年赚足眼球的世茂则是通过收并购重回积极扩张赛道。今年上半年，世茂新增60幅土地，土地总价约788亿元，权益前计容面积达1412万平方米，其中900万平方米是收并购获取，占比约70%。

对于后期投资策略，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，世茂基本会用50%的回款去购地，等于销售金额的40%左右，与小开发商合作共赢。接下来，世茂也会按照回款的50%去拿项目。

亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东对《每日经济新闻》记者表示，相对来看，房企对于投资方面还是比较谨慎的，但这也是基于销售和再投资的比例。

数据来源：中指研究院

下半年土地市场或降温

克而瑞指出，今年前8月，半数销售TOP30房企新增货值较去年同期下滑近10%左右。与去年同期相比，大部分房企投资意愿仍然趋谨。尤其是头部房企，在投资拓展上表现更加谨慎和理性，销售TOP10房企中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%，而融创、恒大等企业降幅则超过50%。

一方面是规模房企自身土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动放缓投资节奏；另一方面，融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

用益信托网研究员帅国让此前在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，从目前监管的态势来看，对房企融资严监管趋势始终没变，表明监管层对房地产领域风险高度重视。因此，对于房地产行业来讲，房企融资环境会进一步收紧，资金面压力也会进一步加大，未来房地产企业可能会面临新一轮的洗牌。

中泰证券研报指出，由于融资持续偏紧，土地溢价率几乎处在历史低位，在当前已宣布降准，以及可能降息的宽松背景下，地产虽然有窗口指导，但正规渠道融资继续收紧可能性不大，融资分化将导致四季度及明年一季度房企拿地分化，此时是在手资金充足、杠杆较低房企的补仓好机会。

张宏伟也认为，全国土地市场在下半年应该会有降温，投资趋势会出现增速下降甚至小幅的负增长，但这种情况都是正常现象，整体是相对平稳的状态，没有出现趋势性下滑。

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