长租市场深度洗牌 龙湖冠寓能保10亿营收？

编者按：本文来自 每日经济新闻，作者吴若凡，36氪经授权发布。

对“活下去”的长租公寓来说，盈利依然是头等难题。

“今年还不盈利，明年应该能实现微利。”对于长租公寓业务的盈利周期，龙湖冠寓CEO张智聪如此表示。

作为唯一一家把长租公寓业务纳入财报并表计算的房企，龙湖对旗下这部分业务充满信心。2018年以来，这个难以看清盈利周期的行业经历了“大风大浪”，或暴雷或停业，或被曝“甲醛房”，或被房企剥离。长租公寓到底什么时候能盈利？市场洗牌的终极格局到底是怎样？

严控资金成本

在收益之前，成本或许是更应讨论的话题。

在58安居客首席分析师张波看来，长租公寓领域，收房成本高是普遍现象，无论是分散式长租公寓，还是集中式公寓，前期获取资产的成本都很高，这是任何单一的长租公寓运营方都不能改变的现状。

“中长期来看，长租公寓运营方依赖租金剪刀差来获利的方式并不会有改变，换言之目前一二线重点城市租金上涨幅度受管控的背景下，收房成本高企的问题就显得尤为突出。”张波表示。

但对于每一个长租公寓参与者而言，努力尝试都是应存之义。

张智聪告诉记者，冠寓目前的融资成本不到5个点，在行业中相对较低。低融资成本是减少资金压力的前提，随之能解决一部分收益率问题。

此前，龙湖CEO邵明晓曾在业绩发布会上指出，冠寓的重资产模式毛利率在65%～70%，轻资产也就是二房东模式，单店毛利率最高能到35%左右，净利在12%～15%。

另外，据介绍，目前冠寓轻资产模式毛利率在35%以上，动态投资回收期是5～6年。不过，张智聪坦言，今年还不盈利，明年应该能实现微利。

其表示，从项目层面看，规模很小的时候几乎不盈利，公寓数达到10万间是盈利拐点，从公司层面看，20万间以上会达到比较好的盈利水平点。

规模依然是王道

2016年8月中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军表示龙湖已正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态，其中长租公寓计划三年内实现300处，这是龙湖首次正式提出冠寓品牌。

截至2019年上半年，冠寓累计营收4.3亿元，同比增幅207%。今年目标开业超8万间房量，营收10亿元，至2020年目标营收20亿元以上。

邵明晓曾对冠寓提出要求，计划每年开业1万到1.5万间，三年后争取达到10亿以上租金收入（2017年为第1年）。

“这是市场行情决定的，在度过洗牌期之前，长租公寓依然是规模取胜，地位决定话语权。”有业内人士就直言。

记者留意到，相较于2017、2018年，冠寓的规模发展增速还是有些许放缓。不过，张智聪表示，冠寓在长租公寓企业里的整体发展、增长速度、开业数量等依然处于理想水平。今年，冠寓的租金收入将超过10亿元。

在张智聪看来，一直以来，规模和利润就好比鱼和熊掌，两者不可兼得，未来做大规模还是更关注整体收益水平。不过两者有一定关联，没有规模就没有利润，长租公寓是一个相对高频但低价值的服务消费品，这个行业未来能够走到最后的只会有几家。

洗牌刚刚开始

长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时，长租公寓也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开住宅租赁市场。

不够，在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。此前，互联网租房平台巴乐兔发布数据显示，2018年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、房屋设施和租约三大问题，2019年第一季度，多家长租公寓运营企业被消费者质疑在出租过程中出现甲醛超标。

与此同时，2018年起，十几家品牌长租公寓因为资金链断裂而停止运营。

在张智聪看来，长租公寓是一个对资本需求极高的行业，这个行业的核心是足够低资金成本，而行业深度洗牌其实才刚开始。

“接下来还会有些公司撑不住，如果达不到逃逸速度，结果一种是快死——现金流支撑不了，还有一种是慢死——前期投入已经进去了，单项目能够维持但公司是亏损的，长远无法看到成长。”

而即使是冠寓这类有龙湖大背景支撑的长租公寓品牌，也会面临自己的资金、规模、收益难题。

光环褪去之后，成本压力、收益率压力、运营缺口等等都是摆在长租公寓参与者面前的难题。

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