华侨城的文旅迷航

编者按：本文来自微信公众号“锋面News”（ID：fengmiannews），作者王柔金，36氪经授权发布。

十一假期刚过，华侨城又开始了旗下资产的甩卖工作。

10月8日，重庆产权交易网信息显示，华侨城西部投资有限公司转让其持有的昆明华侨城投资有限公司挂牌公司24%股权及6125.68万元债权，挂牌价约1.34亿元。

从2014年开始从“文旅+地产”向“文化+旅游+城镇化”“旅游+互联网+金融”模式转型的华侨城，近年来逐渐陷入到边攻城掠地边甩卖“回血”的窘境。

在模式失灵、负债率上涨、地产销售规模缩水、市场需求变化、竞争对手赶超等“内忧外患”的夹击下，华侨城这艘文旅巨舰正在失去领航地位，开始迷雾中前行。

云南全域旅游受阻

过去的9个月，华侨城已经宣布挂牌转让包括昆明、成都、襄阳、西安、重庆、南京等多地超10个项目，其中多数为文旅地产项目，且有8个位于云南。

在转让昆明华侨城投资有限公司股权之前，华侨城于9月份先后宣布转让襄阳下属公司90%以上股权以及间接子公司云南滇中文投51%股权。

有意思的是，襄阳下属公司在挂牌短短一天之后则宣布撤销；昆明子公司也是二次转让，早在今年7月份就已经被挂牌过一次。

项目频繁转让以及摇摆不定的转让态度，让华侨城陷入“云南折戟”的质疑当中。而外界对事件的高度关注，也源于云南在华侨城文旅布局中的关键性地位。

云南被华侨城董事长段先念称为“第二总部和主战场”。从2017年高调宣布战略入滇到2018年启动“云南大会战”再到2019年“云南大会战”一周年，华侨城已经与多方共计签约近百个云南项目，投资总额也超过1900亿元，“十三五期间投资2000亿元”的承诺即将完成。

随着华侨城今年开始密集甩卖云南项目，其“全域旅游”新模式所遭遇的现实困境开始暴露，而问题焦点也被指向项目地政府在资源匹配上的不足。

华侨城在回应媒体时表示，文旅项目由于投入大、周期长，企业需要地方政府匹配一定的其他资源进行补偿，投入产出才能平衡，但项目地政府往往只希望企业投资，资源匹配不足。

一方面，文旅项目用地需求范围大、地类多，且各类项目用地都需要统一进行规划后方能实现项目开发运营目的，但部分当地政府因建设用地指标限制，无法按项目投资及建设进度需要提供项目用地。分期供应部分用地后，后续项目用地无法保证顺利提供。

另一方面，云南部分地区政府由于财政困难，配套基础设施投入不足。企业均存在开展项目投资时，承担过多基础设施投资的问题，造成企业经营压力过大。

战略转型后遗症

在外界看来，云南“折戟”显现的或许只是华侨城文旅模式转型抵牾的冰山一角。

梳理华侨城文旅战略，可以发现一切变化的转折点发生在2014年。

在2014年以前，华侨城采取的都是“旅游+地产”模式，由于旅游业务运转良好，项目布局又均位于一线及核心二线城市的中心或郊区，再叠加市场需求旺盛、房价上涨等利好，项目毛利率长期维持在50%以上，净利率也基本维持在20%左右，两项数据均远高于房地产同行。

2014年2月，原西安市副市长段先念调任华侨城，成为集团新掌舵人。作为“曲江模式”的缔造者，段先念上任后不久便开始有意识地复制“地产+文化+旅游”的曲江模式，并提出了向“文化+旅游+城镇化”““旅游+互联网+金融”战略转型思路。

这意味着，华侨城必须告别之前集中布局一二线、以“地产反哺旅游”的旧模式，向更多旅游资源丰富但经济相对落后、地产需求不旺盛的三四线甚至五六线地区下沉。

在模式转型之后，华侨城也逐渐出现了两大变化：一是地产业务规模原地踏步，行业排名不断下跌。

克尔瑞数据显示，2018年，华侨城实现销售额275.6亿元，排名从2104年的第40名掉到了第87名。

二是文旅产业投资持续加大。华侨城内部一位高层曾透露，华侨城每年在文旅板块的投资大概是在一千亿元左右。但从现实情况来看，实际投入远高于这个数字。

根据华侨城官网信息，仅在粤港澳大湾区，华侨城就要开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿元。2019年以来，华侨城计划投资的文旅项目超15个，累计投资金额近1800亿元。

这两大变化带来的最直接结果是，长期以来财务稳健的华侨城负债率开始逐年走高。

财报显示，2015年-2018年，华侨城的资产负债率从原本的63%一路上涨到了73.77%；2019年上半年，这一数字更是达到76.70%。

与此同时，近年来国内主题乐园不断有后来者居上之势，而华侨城主题乐园又难有创新突破，导致其一直引以为傲的旅游综合业务也逐渐显露疲态。2015年至今，华侨城近半主题公园单体项目在接待游客人数和门票收入上均出现连续下降。这对于华侨城来说，无疑是雪上加霜。

战略转型不如预期后，华侨城开始实施一系列自救举措也就不难理解了。一方面强化回款、提升周转效率，频繁处置资产便是手段之一。另一方面以销定投，控制投资规模，避免投资增长过快导致有息负债规模持续攀升。

与此同时，锋面News还注意到，2019年至今，华侨城先后拿下东莞道滘、天津鑫茂航旅小镇、深汕合作区小漠文旅小镇、广州增城白水寨等文旅项目，布局区域呈现再度回归一二线的趋势。

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