金九不再 但头部房企依然录得傲人销售成绩

编者按：本文来自每日经济新闻，作者吴抒颖，36氪经授权发布。

这不是一个成色十足的房地产销售旺季。在房地产市场持续下行的当下，传统的“金九”已经不复存在，2019年9月各地的房地产市场表现都相对黯淡。

据易居研究院监测的数据，13个典型城市二手房成交量为6.7万套，环比下降7.3%；9月13城二手房市场进一步降温，成交量仍处于2019年5月以来的下行通道。

“金九”虽然未及预期，但从头部房企公布的月度销售数据简报来看，多数房企在这个九月仍然创下了佳绩。例如，中国恒大9月实现惊人的合约销售金额约831.1亿元，环比增长约73.8%，同比增长约31.9%，刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录。

多位房企员工、房地产分析师告诉“镁刻地产”记者，房企的销售数据表现依然出色的原因在于，采取了积极的营销动作例如主动降价和全员营销等，而且去年受到严厉调控的影响同期的基数较低，对于后市，均表示应该“谨慎乐观”，市场整体下行的趋势不改。

“金九”同期最佳成绩

恒大的831亿元，应是房企单月销售额的最高值。其他的巨头虽然成绩不如恒大亮眼，但同比去年也录得了较大幅度的增长。在这个不被看好的“金九”，为市场和投资者增加了一点信心。

碧桂园的成绩同样不俗。据其发布的公告，碧桂园2019年9月实现权益合同销售金额约515.8亿元人民币，同比增长40.39%；实现归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约577万平方米，同比增长48.98%。

TOP20的房企之中，向来稳健的央企们在“金九”也有发力的趋势。

例如，招商蛇口销售额同比就录得了大幅度的增长。据其2019年10月9日发布的公告，2019年9月，公司实现签约销售面积103.57万平方米，同比增加42.99%；实现签约销售金额234.57亿元，同比增加81.95%。

一直在规模增长上被外界质疑“保守”的中海地产，也录得了近三成的同比增速。据其发布的公告，2019年9月中海地产合约销售金额约为340.7亿港元，环比增长约18.2%，同比增长约29.1%。合约销售面积约为157.4万平方米，环比增长约4.8%，同比增长约13.3%。

在一众头部房企之中，万科的增速显得相对平缓。万科董事会主席郁亮此前在2019年万科南方区域的媒体会上曾经表示，今年9月份销售成色不足，“金九”不一定有了，“银九”也不知道能不能保证。

从万科的销售数据来看，也的确表现未及其他龙头房企。10月9日晚间，万科披露了今年9月份的销售简报。文件显示，2019年前9个月，万科累计实现合同销售面积3061.6万平方米，同比增长5.5%；合同销售金额人民币4756.1亿元，同比增长10.21%。其中，9月份单月实现合同销售金额492.9亿元，同比仅增13.52%。

万科今年4月曾经录得单月超过600亿元的销售额，相较而言，在传统销售旺季的这一业绩表现，的确算不上突出。

业绩增速分化背后

“金九”整体的市场反应平平，而头部房企的业绩依旧亮眼，出现这种背离的主要原因指向了房企的销售动作调整之上。

一名不愿具名的券商分析师向“镁刻地产”记者指出，头部房企的销售额上涨是因为“大家卖房都很积极”。明源地产研究院执行主编艾振强的看法更加直白，他认为，“降价一定能够卖出去。”

取得了良好战绩的恒大，市场人士就将原因归结为积极营销。“近年楼市持续盘整，恒大业绩大增反映了其高品质、高性价比的产品具有强大的竞争力。同时，恒大在“金九银十”期间实施全员营销，成效显著，推动了业绩不断增长。”

今年9月份，恒大的合约销售面积约为826.6万平方米，合约销售均价为10054元/平方米，而去年同期合约销售均价则为10504元/平方米。

“以价换量”同样在碧桂园身上体现。依据碧桂园的公告数据测算，2019年9月，碧桂园的权益销售均价约为8939元/平方米（权益销售额/权益销售面积），而去年同期，碧桂园的权益销售均价约为9486元/平方米。

相较而言，表现平稳的万科则未出现明显的“促销”动作。万科的销售均价相较于去年同期仍然同比录得增长。依据公告测算，万科2019年9月的销售均价15370元/平方米，而去年同期的数据为14354元/平方米。

至于后市的表现，多数受访人士均认为，不应该过度乐观，目前市场整体保持稳定的趋势依然不改。“（房地产市场）整体的盘子还在，但增速是变慢的。”艾振强指出。

克而瑞地产研究中心近日公布的数据显示，2019月房地产市场销售较7、8月提升明显，但同比增速仍然较低。TOP30房企合计操盘销售金额48464亿元，同比仅增长2.11%；合计权益销售金额39724亿元，同比增长8.46%。

整体增速放缓，这个市场的份额也持续向头部房企集中。“（龙头房企）肯定还是有优势，就看谁抢收得快了。”一名TOP5房企的人士指出。

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