一个四线城市售楼经理的跳槽计划
编者按：本文来自每日经济新闻，作者王佳飞，36氪经授权发布。
今年9月，河南焦作的房地产市场并没有迎来预想中的“金九”。而国庆黄金周期间，焦作楼市同样表现平平。
近几年，相继进入焦作市场的头部房企并未掀起太大的波澜。因为相对平稳的市场表现，在焦作某头部房企任销售经理的殷建国（化名）甚至建议来找他买房的投资客暂时不要岀手。
对于另一家头部房企抛来的“橄榄枝”，殷建国告诉《每日经济新闻》记者，对方给出的薪酬让他有些想“跳槽”的冲动。
河南焦作 图片来源：每经记者 王佳飞 摄
跳槽诱惑
国庆大假期间，在焦作某头部房企任销售经理的殷建国告诉《每日经济新闻》记者，他正在考虑跳槽：“不久前有房企来挖我了，提供的报酬是我现在的两倍，所以我也认真地考虑了一下。”
殷建国曾经是一名金牌销售，用他自己的话说“没有办法，就是卖得多”。
他从基层销售人员做起，经过4年摸爬滚打，做到了目前销售经理的位置，手下的销售团队有十余人。作为销售经理，目前殷建国的职责是制定项目价格、培训业务员、开展营销活动（通常叫法是降价促销）。
“你当年做销售时每月能卖多少套房子？”
“10套左右。”
“现在的团队呢？”
“30套，平均每人两套半。”
“是不是你没有把经验倾囊相授啊，为什么销售业绩相差这么多？”
“我怎么可能没有好好教，焦作市场目前就是这样的。”
焦作是一座人口规模并不算大的四线城市，据焦作市政府网站信息，2018年末全市共有常住人口359.07万人，城镇化率达59.42%。在殷建国看来，人口规模决定了焦作房地产市场的上限。
殷建国说：“2016年的时候简直一天一个价，近几年不管是房价还是销量都是平稳的，变化不大。我负责的项目，每个月的销售量几乎稳定保持在30套，焦作的其他项目也差不多，包括进入焦作的巨头房企，比如碧桂园、恒大、建业、中梁等。”
“渠道合作、网站广告、房展会，甚至是抖音我都用过，但是效果并不是特别明显，每个月还是那样的业绩。”对于焦作楼市的所有营销渠道，殷建国可谓了如指掌。
针对记者询问的焦作楼市“金九银十”的表现情况，殷建国的回答是“没有，现在没有这个概念了。”
国庆大假期间，《每日经济新闻》记者实地走访发现，虽然焦作不少楼盘打岀了国庆促销的海报，但效果似乎并不明显，售楼处并没有比平时有增加太多人气。一些国庆期间没有促销活动的楼盘，现场则几乎看不到看房者的身影。
殷建国也告诉记者，这个国庆假期他负责的楼盘并没有明显的起色，因为促销力度也不大。而焦作有楼盘以毛坯的名义下调2500元/平方米，销售效果明显。殷建国说：“这样的降价力度让我们感到了压力。”
根据焦作房产网的周度统计数据累加，今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套，而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套，7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可见，焦作新房成交量整体呈现出稳中略降的态势。
河南焦作某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 王佳飞 摄
放弃计划
为殷建国抛出橄榄枝的也是一家头部房企，该房企在2019年4月以1.2亿元拍得焦作市马村区一地块正式进军焦作，目前正是招兵买马的时刻。
《每日经济新闻》记者注意到，近几年，碧桂园、恒大、华夏幸福、建业等国内知名房企都已在焦作地区落子布局。
头部房企进驻，无疑将推高所在区域的房价。今年初，金科地产以1121万元/亩、13.2亿元总价，接近50%的溢价率夺洛阳一地块，成为今年洛阳首宗总价“地王”，该公司在该地上打造的项目价格达12000元/平方米，而洛阳当时的新房成交均价是8400元/平方米左右。
但在焦作，头部房企的楼盘售价并没有大幅度超过区域房企。
“焦作有个头部房企开发的楼盘精装价格是9000元/平方米，这个价格是要比市面均价稍高，但是新推的毛坯房源每平方米直接降价2500元到6500元/平方米，这就相当于变相降价，实际上就是在打价格战。”殷建国告诉记者。
相应的是，焦作本地房企开发的楼盘，如世和府成交价格在8000元/平方米，亿祥美郡也在7500元/平方米。
近一年焦作新房价格走势 数据来源：安居客
据殷建国介绍，现在焦作新开楼盘的去化周期都在2年以上，没有表现特别亮眼的项目。有趣的是，他所在的公司会对全国范围内销量好的楼盘进行审计，但是焦作地区一次审计都没有。
“另外，这些头部房企在焦作区域的人事变动很频繁，我们项目在一年多的时间里已经换过3任区域总了。要知道如果业绩好是不必如此频繁换帅的，所以我心里也没有底。”
“我如果去新公司肯定是需要做出些成绩来的，行业迅速上升的时候容易做出业绩，但是目前焦作的整体房地产行情并不是特别好，我目前没有这个信心。”殷建国告诉记者：“目前我的经营压力已经很大了，不太相信在市场上还会有太大的折腾空间，每个房企都是一样的。”
慎重考虑之后，殷建国放弃了此次的跳槽计划。他认为，平稳时期应该静静地等待市场机遇出现。
虽然认为市场空间不大，殷建国仍然计划在11月进行一系列推广营销活动，因为天渐渐冷了，案场客源将会减少，起码应该保证业绩不下滑。
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