三季度房企拿地：融创食言、中海保利低价“捡漏”

图片来源@视觉中国

随着国庆假期的结束，十月已经过去三分之一，今年"金九银十"的落空已成定局。在市场行情不尽人意的情况下，"去化"难度增强，再加上融资收紧，企业的"增储"意愿进一步下降。

克而瑞数据显示，9月百强房企新增货值约7000亿元，较8月份1.1万亿元的数据出现大幅下滑；拿地销售比0.38，较8月末再降3个百分点，其中4成房企拿地销售比不足0.3，另有3成房企9月未拿地。例如恒大、碧桂园9月拿地金额分别为9.14亿元、16.11亿元，在拿地金额排行榜中连前20名都排不上。

同时，进入下半年后土地市场也开始降温，仅从9月来看，截至9月19日，9月以来成交价格超过10亿元的地块合计52宗，其中22宗地块是底价成交，占比高达42%，刷新年内最高纪录。因此，也有不少房企趁市场低迷时期以低价补充土地储备，甚至不惜"食言"。

融创 "食言"

在8月的中期业绩发布高峰期，曾有大量企业表态下半年拿地将放缓，融创中国董事长孙宏斌甚至直接提出："下半年我们基本上没有指标，除非特别好的机会，不然在拿地方面目前是停止的。自4月底、5月初，公司严格控制投资节奏，停止了公开市场的招拍挂的所有的参与。在下半年，一定会严格地控制整个投资的节奏。"

然而，数据显示，2019年下半年以来，融创的新增货值已经高达1384亿元，新增土地价值305亿元，新增土地建筑面积618万平方米，在百强房企中名列前茅。仅9月单月，融创便新增货值近500亿元，在所有房企中位列第三；拿地销售比高达0.79，是百强房企均值的两倍；成交总价155亿元，在30强房企中拔得头筹。

例如在9月24日，融创以30.9亿元竞得上海青浦赵巷宅地，楼板价21013元/平方米，溢价率仅为0.6%。据了解，该地块附近有佘山高尔夫球场、世茂佘山艾美国际酒店、欢乐谷、玛雅水上乐园、宋庆龄国际学校、奥特莱斯购物中心、米格商业广场、协和双语学校，山姆超市等，或许算是孙宏斌眼中"特别好的机会"。

不过，与此前相比，融创的拿地节奏并未加快。2019年1-8月，融创单月平均新增建筑面积及成交总价分别为238万平方米、122亿元，均比9月单月数据要高。但就平均楼面价而言，1-8月的均值为5146元/平方米，而9月为7688元/平方米，涨幅较大。

中海、保利低价 "捡漏"

9月25日，北京土地市场打破了很长一段时间的沉寂，单日成交3宗地块，总成交金额达93.9亿元，溢价率分别为0%、5.6%、25.77%，而25.77%已经是下半年来，北京土地市场乃至全国较高的溢价水平。第三季度，百强房企拿地溢价率显著回调，6成成交地块的溢价率不足10%，近8成地块的成交溢价率低于30%。

以8月为例，中原地产数据显示，8月全国70大中城市合计土地成交金额2501亿元，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；土地成交溢价率只有8%，较7月下降4.38个百分点，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。与此同时，土地流拍数量明显增加，高达72宗，为年内最多。

因此，也有不少企业趁机拿地补充土储。如前述三宗地块分别由中海、保利、金茂合生联合体拿下。值得注意的是，这是保利在2017年11月之后，即时隔近两年来，首次在公开市场拿地，进入下半年后，保利一转上半年的"保守"，开启了积极补仓模式

同一天，保利还以39.71亿元拿下浙江一宗地块、以42亿元摘下佛山旧改地块；此前的20日，保利以6.25亿元拿下长春一地块，溢价率仅0.18%；9月，保利地产拿地金额192.67亿元，拿地面积164.44万平方米，在所有房企中排名第一。

20日，中海也在长春以11.47亿元拿下一块地，溢价率仅溢价率0.37%；25日，中海在宁波以19.67亿元拿地，溢价率仅0.23%；在上海以12.4亿元拿下上海长宁地块，溢价率2.31%。

金茂、绿城等逆势而为

与整体的理性不同，TOP11-30强房企下半年呈现出加大力度拿地的趋势，希望为自身业绩更上一层楼加强货值保障；部分规模较小的企业或者为了存活、或者为保持自身市场份额，不得不被动性拿地，"求生"欲望强烈。

例如世茂、旭辉等今年上半年拿地便较为积极，在中期业绩会上依然表达了乐观态度，世茂通过积极收并购、合作拿地等方式扩张规模，1至9月新增货值1832亿元，业绩有望在下半年冲进前十。

而阳光城、融信等企业由于上半年拿地保持理性，投资目标尚未完成，拿地计划主要在下半年完成；受重点城市上半年推地减量的影响，金茂、绿城等企业在三季度拿地金额较前几个月平均值都有明显提升，进入下半年以来拿地更加积极。

例如，金茂7月的拿地金额是1-6月的平均拿地金额的2.5倍，8月拿地金额是1-7月平均拿地金额的1.6倍。在今年8月27日举办的中期业绩会上，绿城集团管理层表示，下半年将通过加大参与招拍挂和收并购力度，力争达成全年新增货值2000亿元。

四季度保持理性

展望四季度，克而瑞研究院分析认为，企业投资将继续保持理性和谨慎，是否"逆周期"抄底拿地关键在于价格合理。

一方面，从房企自身来看，大部分上市房企截止到8月份完成了全年销售目标6成左右，四季度还将以走量、抓回款作为主要任务；另一方面，融资环境持续收紧，典型房企的融资总量也随之下降，在这样的宏观环境下，标杆企业万科、碧桂园、恒大表态全年都维持理性的拿地态度，不急于拿地且对于高溢价、高地价地块敬而远之。

当然，对于仍有纳储需求的企业而言，其也将通过多种方式拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本，通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。（本文首发钛媒体，作者| 石万佳）

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