“银十”开局土地市场遇冷 多地土拍频现底价成交

编者按：本文来自微信公众号 每日经济新闻，作者吴若凡，36氪经授权发布。

虽然“银十”开局便是7天国庆大假，但收假后，各地土拍市场便迅速启动，但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

《每日经济新闻》记者观察发现，自10月8日以来，各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地，仅10月10日~11日两天，南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市，但“底价成交”频现，土地市场透出阵阵凉意。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析认为，今年第三季度以来，融资环境越发收紧，房企实现快速扩张难度加大，所以整体选择了转向更谨慎的拿地态度，这是土地市场环比量价齐跌的直接原因。

“银十”开局 多城土拍透凉意

10月8日，宁波江北区的1宗商住地，以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得；10月9日，河南郑州出让3宗住宅用地，均以低价收场，分别被保利和融创竞得。

10月10日，无锡出让4宗主城区优质地块，其中有3宗以底价成交，另一宗地块溢价率也仅1.31%，当日卖地总金额约46.99亿元；10月11日，无锡锡山区1宗宅地入市，被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

可供对比的是，今1月初，无锡羊腰湾地块出让，9家房企竞价百轮，最终被华润以溢价率17%拿下；4月3日，33家房企竞拍无锡利源汽车城西侧地块，最终被融创以溢价率79%夺得；5月22日，无锡新吴区硕放地块被栖霞建设以溢价率32.22%竞得……

显然，与今年上半年的土拍情况相比，“银十”开局的无锡土地市场可谓“凉凉”。

无独有偶，10月10日南京8宗地出让，总起始价85.33亿元，但最终有5块地底价成交，仅3幅地有企业竞价，总成交金额额88亿元，溢价仅3.3亿元。其中备受关注的仙林湖地块未触及最高限价，且楼面价还比板块此前地价有所下降。

这个成交金额对于今年的南京土地市场而言并不少，但若与今年3月29日南京7幅地块揽金额120.79亿元、溢价近20亿元相比，则明显降温。

再来看曾经“地王”频出的苏州。10月10日苏州高新区出让7宗土地，其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地，最终成交总价20.62亿元，其中不乏底价成交地块。

对比今年4月24日苏州主城区出让的5宗涉宅用地，总起始价100.8亿元，最终成交金额达135.7亿元，溢价达35亿元，并出现两个“地王”。

今年下半年以来，各地土地市场明显降温。

据克而瑞数据，7月土地流拍地块数量相比6月明显上升，并且流拍增加的现象在8月份依然延续。9月以来，各地土拍市场冷遇不断，如苏州9月18日和9月27日两次土拍中，多块土地底价成交。同策研究院统计数据显示，9月份全国300个城市土地流拍119宗，达今年2月份以来的最高数值。

张波向《每日经济新闻》记者认为，“上半年一些企业已经拿到了足够的地，下半年自然会调整步伐。同时，下半年房企受营销侧的压力也不断提升。”

房企谨慎拿地 土拍或持续降温

克而瑞数据显示，今年前三季度，全国土地成交溢价率15%，与上半年溢价率相比累计下降3个百分点，与去年同期相比也降低了3个百分点。

整体来看，在第二季度市场热度达到高峰后，第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。

据同策研究院统计数据，今年9月份，TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降，土地成交金额1220.02亿元，环比减少1.89%，同比减少4.65%。

从各能级的城市土地市场表现看，土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点，二线溢价率也不足10%，三四线城市溢价率仅为14%，市场热度不高。不过城市间的表现也有差异，如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构（以保障性住宅为主），缺乏优质地块。一旦有优质地块入市，市场反响并不低。

同时克而瑞研究指出，二线城市溢价率大幅回落，则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响，这些外因持续作用之下，二线城市土地市场或难在短期复苏。而对于三四线城市而言，未来销售预期不佳的影响已经显现。

土地市场转凉的行情下，房企应该逆势而上，还是持币上观？

张波告诉《每日经济新闻》记者，今年上半年房企补货的意愿是积极的，尤其是中大型品牌房企，在重点城市的拿地势头不弱，上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市，均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下，房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化，土地降温的态势还将持续。

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