租房分期，不仅仅是一笔生意

图片来源@视觉中国

文 | 苏宁金融研究院，作者 | 薛洪言

当现金贷的后路被封堵，越来越多的人努力挤向场景贷。其实，不同的场景，有不同的风景，不同的人去看，更有不同的感受。比如租房分期（租金贷），圈外人和圈里人，观感完全不同 ----站在圈外，觉得空间好大，摩拳擦掌，恨不得马上进去冲杀；圈内的人，总觉得被捆住了手脚，有力使不出来，渗透率上不去。

"纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。"实践是一道墙，隔着这道墙，便是两个世界。对摩拳擦掌布局场景贷的机构来讲，实践过，才能见识庐山真面目。本文中，我们就来谈谈租房分期。

市场概览： 万亿市场待君开

租房是个大市场。据中金证券估算，我国当前约有1.5亿城镇租房人口，对应租金规模超过两万亿。与美国（31.2%）、日本（38.7%）、德国（55%）等国家相比，我国租房人口占比低，叠加房价走高、城镇化率提升、购房观念改变、购房年龄推迟等因素影响，租房人口占比将持续提升，租房市场空间广阔。

据世联行数据，2016年北京平均首次置业年龄为38岁，较四年前推迟了两年。相应的，平均租房年龄在上移，据贝壳租房数据，2018年北京租房者平均年龄为35.56岁，较三年前提高了两岁。

顺应这一趋势，政策层面也加大了对租房市场的支持。如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）明确提出"提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局"以及"鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务"等。

各地也表态加大租房供给，典型如北京和上海。上海市十三五规划中明确租赁住房供应占比为31%，北京则在2017-2021住宅规划中明确建设50万套租赁住房，占比三分之一。

广阔的市场空间，叠加政策层面的鼓励呼应，让苦寻风口的创业者看到方向，长租公寓成为众多玩家的新战场，里面既有房地产巨头，也有房屋中介，更有大量创业者。

相比传统C2C租赁模式，长租公寓属于C2B2C模式，中间多了个公寓运营方。公寓运营方按照统一标准装修并提供租后管理服务，解决了传统租赁模式下的诸多痛点，如室内环境差、维修难、房东刁难及临时被赶走的恐惧等，很快俘获了追求住房品质的年轻人的信赖，成为租房市场一股新势力。

据青客公寓招股书披露的数据，2018年国内品牌长租公寓租金收入达328亿元，市场占比2.2%。相比美国市场46%的市场占比，长租公寓仍有很大发展空间。

长租公寓的崛起，为租房分期崛起提供了土壤。

传统的C2C模式，租房场景零散，金融机构没有动力开发专门产品，租客的资金需求大部分依靠工资、信用卡和熟人周转。长租公寓介入后，批量获客成为可能，金融机构纷纷推出租金贷，憧憬着在万亿市场里分杯羹。

美梦变噩梦，麻烦不断

进军租金贷，小贷公司、消费金融公司拔得头筹，不过银行很快杀了进来，凭借资金成本优势后发先至。

单看风控逻辑，租房分期非常优质：有场景依托，资金用途可控，最要紧的，如果借款人不还钱，银行给公寓方打个招呼，提前终止租赁合同，用退还的未到期租金来填补本息损失。

公寓方如果稳健经营，那一切安好，问题恰恰是公寓方做不到稳健。 在资本和市场裹挟下追风口，公寓方求的是快，要快速拿下房源，快速装修并推向市场，资金链一直紧绷。前期大量囤积房源、统一装修风格以及装修后适当的散味空置期，均需占用大量现金流。

万事俱备对外开业，还不得不接受早期高企的空置率。以龙湖地产旗下的冠寓公寓为例，据年报披露，2018年已开业5.3万间，整体出租率为50.1%，其中，开业3-6个月的项目出租率为70.2%，6个月以上出租率为87.4%。

现金流紧张，盈利性也差。长租公寓赚的是房租差价，房东参照市场价租给公寓方，公寓方只能高于市场价对外出租，靠更优质的室内装修和安心服务获取溢价。租客以年轻人为主，虽然追求住房品质，但收入有限，也会参照市场价格考虑公寓房的性价比，这就决定了公寓方的溢价空间并不大。比如从数据上看，2018年80%以上的租房人的月均房租支出低于2000元。

一边是房源端占据大量资金，另一边是租客端溢价收入有限，站在公寓方的角度，短期经营的现金流为负实属正常，短期亏损也理所应当。

要渡过难关，考验的是公寓方的融资能力。产业巨头旗下的长租公寓，融资渠道多元，容易扛过去；一些创业公司，靠日趋谨慎的资本输血完全不够用，就打起了租金贷的主意。

作为整个商业模式的信息枢纽和连接桥梁，一旦公寓方起了歪心思，金融机构、房东和租客的噩梦就开始了。歪心思始于两个动机：

动机一：降低空置率。 为此，公寓方不惜耍一些"猫腻"，如打出"押零付一"的幌子同传统中介争租客。但真正押零付一是不可能的，连房东都不答应，于是便要内嵌一个借款合同，所以公寓方愿意带着金融机构一起玩。考虑到很多租客排斥贷款，一些机构就把借款条款隐藏在租赁合同中，租客不知不觉就贷了款。一旦后期出问题，就会引发有关虚假宣传和套路贷的纠纷。

动机二：占用租金。 租客（借款人）一次性把一年的房租贷出来，由金融机构直接支付给公寓方，后者分四次付给房东（季付），实现对租金实质占用。一旦公寓方跑路，房东、租客与金融机构便陷入扯不清的纠纷中，都成了受害者。

2018年以来，长租公寓一度出现密集跑路事件，造成恶劣影响，也让刚刚看到点曙光的租金贷业务几近夭折。从美梦到噩梦，短短一年而已。

出路： 不是死局，也非短期可解

归根结底，租金贷的问题在于重心不稳。公寓运营方、金融机构、租客、房东，四方生态，本应四脚用力，实际却全靠公寓运营方一脚支撑，这只脚关系重大而各方又无从实质监督，生态自然不稳，乱象频发。

要破此局，关键要把另外三只脚也伸出来，四脚着地，生态才能稳。

（1）金融机构

在场景业务中，金融机构习惯做"甩手掌柜"，只想安心做个资金方，获客依赖场景方，甚至风控也依靠场景方。问题是，金融机构不想多事，事情自会找到头上来。

在租房分期四方关系中，公寓方一旦跑路，面对租客与房东这两个弱势的受害者，金融机构这一相对强势的"受害者"自然要出来收拾烂摊子。

做不成"甩手掌柜"，金融机构的普遍做法是退缩、提高门槛，只和龙头打交道，规避跑路风险。龙头是否一定不跑路暂且不论，退缩到龙头那里，某种意义上也是放弃了广阔的市场前景。

合理的做法是承担更多责任，更多监督和帮助公寓方的责任。站在风控的角度，金融机构需实时监控公寓方的资金流和经营状况，对风险早发现、早应对；但要想让公寓方配合，就需要金融机构提供更多支持和帮助，比如提供些对公信贷支持，公私联动，B端C端一起做，才有能力和空间做一个监督者。

（2）房东 &租客

把房子给长租公寓，一次签订三到五年合同，统一装修、统一维修，房东图个省心。这种情况下，房东与租客是不接触的，除非公寓方跑路了，房东来行使"清场赶人"的权利，才会与租客起冲突。

因日常不接触，租客眼里，只有公寓方，没有房东，潜意识里认为房子就是公寓机构的，既然交了一年钱，和尚跑了庙还在，自然要住下去。这个时候"冒出"一个房东太太来清场，自是不愿配合。

双方都有理，且相互冲突，此时，空泛地发些高论并不能解决问题。事情一旦发生，唯有相互协商一途，各自有所退让，共同承担损失，这个结才解得开。

（3）行业主管部门

无规矩不成方圆，生态发展离不开主管部门。这里有两个行业主管部门，一个是金融监管部门，一个是住房管理部门。

跑路频发后，金融主管部门率先出手。2018年8月，深圳互金协会发文提示长租公寓相关金融业务风险；9月，上海市金融办发文要求小贷公司、融资担保公司立即暂停个人租金贷业务。

之后，住建部门也开始表达关切，2018年10月，浙江省住建厅发文强调长租公寓开展租金贷业务，要征求原始房东书面同意，要确保承租人的知情权，并明确贷款合同应独立于租赁合同单独签署，贷款期限不长于12个月等。

暂停租金贷业务，于金融机构是毫毛之损，于长租公寓则是切肤之痛，故不难理解地方金融主管部门倾向于叫停，住建部门则倾向于规范发展。

地方监管提示风险后，全国层面并未出台相应意见，表明 局部问题不能抹杀其正面贡献，租金贷在缓解租客资金压力、促进消费升级方面的确发挥着积极作用，这点积极作用便在一片质疑声中给租金贷业务留下一线生机。

不过，生态环境的优化终非朝夕之力，租金贷的困局也非短期可解。

租房贷款，不止是一笔生意

衣食住行，皆为刚需。居住，与幸福生活直接挂钩。伟大诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中用悲壮激烈的语言，道出了国人埋藏心底的住房情结：

"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！"

国内16%的城镇家庭居住靠租房，一线城市租房占比更是高达40%左右，使得租房不仅仅是桩生意，更是社会民生的重要依托。租房具有的社会属性，使得租房分期也不仅仅是一款金融产品，除了考虑贷款能否收得回，更要把保护借款人（租房人）的利益置于心头。

若一心只想着贷款渗透率、想着贷后不良率，对合作伙伴（如公寓运营方）的坑蒙拐骗不闻不问，对租客房东的合理诉求置若罔闻，也只好"规模增长一时爽，事后乱象火葬场"。

2018年，国内长租公寓乱象频发，公寓方跑路了，租客房东利益齐受损、纠纷难断。提供租房贷的金融机构凭借一纸合同，主张本息收回的合法权利，却引来舆论炮火，不免心中委屈。其实，在商言商，可以委屈；但站在社会属性的角度看租房，便是另一种视角。

在公寓运营方面前，租客和房东都是弱势者，在合理维护自身权益方面存在诸多难处，若金融机构也只想自扫门前雪，不敢或不愿去得罪场景方，不愿尽些社会责任，只会让租房分期这个市场不死不活，又怎能尽享市场红利。

终归，租房，不仅仅是一笔消费交易；租房分期，也不仅仅是一款金融产品。若只把它视作赚钱的乐园，它将示之以乱象和泥潭；唯有注入些社会责任，这个市场才能报之以利润。

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