盈利能力下滑 金科第三季度净利润预计同比最高降33.76%

编者按：本文来自微信公众号：和讯房产（ID：hexunhouse），作者：徐帅，36氪经授权转载

近日，金科股份发布2019年度前三季度业绩预告。公告显示，第三季度预计取得归属于上市公司股东的净利润为10.1亿-14.1亿元，与去年同期相比下降33.76%-7.52%。净利润表现后劲不足。

近几年，房地产行业正在从高速增长向平稳发展过度，众多房企开始放慢步伐，稳健前行。相较其它较保守的房企，金科仍在追求规模的扩张。不过，高收益势必伴随着高风险，“内忧外患”之下，金科能否顺利跨越行业周期，实现“弯道超车”？

01、内忧：规模与负债同增

金科股份公司在《2017-2020年发展战略规划》提出的战略目标显示，2017年至2020年这4年间每年公司签约的目标分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元，并力争2020年冲击 2000亿元。

高压业绩背后，是急剧的扩张与对规模的渴望。

根据金科半年报，2019年上半年，公司实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；公司及其所投资的公司实现销售金额约814亿元，同比增长约36%；销售面积约839万平方米，同比增长约20%。

土储方面，2019年上半年公司新增土地储备1530万平，拿地面积占销售面积的182%。报告期内，在建项目226个，新开工面积约1156万平方米，同比增长约10%，竣工面积约425万平方米，同比增长约66%，期末在建面积约4468万平方米，同比增长约76%。

半年报中，金科表示，金科拿地扩张积极，可售储备充沛。接下来，将持续补充优质土地资源，为公司未来平稳发展提供坚实基础。

规模扩张是把“双刃剑”，大举拿地势必会带来财务风险的提高。今年上半年，金科货币资金309亿元，净增加额9.9亿元，环比大降91.59%。此外，上半年融资现金流入高达448.17亿元，也侧面反映出金科跑马圈地的大手笔。

对于扩张期的房企来说，现金流就是血液，因此，在具体操盘上，金科采取了“1671”高周转模式，即要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

不过，从和讯房产发布的《2019上半年现金覆盖比率榜单》来看，上半年金科现金覆盖比率是1.05，排名第34位。一般情况下，若考虑利息，1.5以上最为稳妥，以此为参考，金科面临一定的短期偿债压力。

02、外患：行业步步紧逼的危机感

融资环境趋紧、融资成本走高的当下，不少房企将“活下去”作为第一任务，而金科却一改稳健保守的打法，最明显的表现之一就是加大杠杆力度。

2019上半年，金科股份负债合计共2281.07亿元，与2018年末的1929.32亿元相比有明显增长；资产负债率为83.86%，与2018年底的83.63%相比小幅增长，可见金科上半年并未有降杆杠的动作。

有媒体报道，金科战略的转变，是由于受到了“野蛮人”的冲击。金科持有着全国范围内的大量土储资产成为一块“肥肉”，对于龙头房企来说，通过增持中小房企夺得控制权，远比到市场参加“招拍挂”拿地划算得多。

因此，为了追求规模的增长，在现金流不宽裕、负债率偏高的情况下，金科股份仍频繁为子公司、参股公司进行输血。今年以来，金科不断地为子公司进行财务资助与担保。

资料显示，截止2019年8月末，金科地产对参股公司提供的担保余额为125.13亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对金科地产提供的担保余额为702.9亿元，合计担保余额为828.03亿元，占金科地产最近一期经审计净资产的357.21%，占总资产的35.89%。

对此，有观点认为，由于面临企业控制权之争，通过提高公司负债及资金风险的做法，可以降低了“野蛮人”对金科的兴趣。即使成功获取金科股份控制权，也无法从中获得更多利润。

金科股份董事长蒋思海曾表示，金科对房企的规模一直是看重的。“要在行业里面有一席之地，合适的规模是必须的。小而美是不可能的，一定是大才能强，大才能抗风险。”不过，负债及资金风险不断走高的金科，能否取得股权之争和规模扩张的胜利，仍待时间检验。

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