实力集团的文旅大冒险

编者按：本文来自微信公众号：乐居财经，（ID：lejucaijing），作者：李奕和，36氪经授权转载

二十一年前，实力集团的前身云南迪庆州房地产开发有限公司，以迪庆州旅游宾馆为起点，正式打响了它在房地产市场的第一枪。

随后几年，创始人彭宇兴带领实力集团走出迪庆，在昆明“再次创业”，崛起成为云南有影响力的房地产企业之一，影响力也逐步扩大；在文旅热潮中，实力集团开始提出转型，从传统开发商向文旅地产转变，并逐步转型旅游目的地的模式。

每一步，实力集团似乎都在积极拥抱时代的大潮，并在这种激荡的浪潮中获得成长的力量。企业走过20余年，彭宇兴也功成身退，开始更多展现出交棒予“二代”的意愿。

滇西老彭

彭宇兴为人亲切，在他身边多年的人都喜欢管他叫老彭。

1966年9月，老彭出生于大理州鹤庆县一家白族人家庭；1988年，22岁的彭宇兴从中国社会科学院研究生院毕业出来后，进入当时的大理州鹤庆裕达供销公司任总经理，至1995年1月担任迪庆州规划勘测设计院院长。

按照这样的职业晋升履历，当时的彭宇兴如果一路走下去，他将也像许多意气风发的年轻人一样，在未来的时间收获不可限量的仕途人生。

然而，白族人自古以来就善于经商，彭宇兴并不满足于这种一眼能望到尽头的人生。他觉得自己应该要像许许多多的白族先辈一样，在商海里历练、浮沉。彭宇兴想要创业，决定杨帆“出海”。

最终，他选择了自己较为熟悉的房地产，事后的一切证明，时代也在那个时候选择了他。

1998年的老彭，正式成立了云南迪庆州房地产开发有限公司，这在当时还是迪庆高原第一家房地产开发企业。公司的第一个项目叫迪庆州旅游宾馆，项目一经建成便刷新了香格里拉的房地产市场，香格里拉至此拥有了本土的品牌地产开发商。

随后，彭宇兴的地产企业相继在迪庆开发出云南龙凤祥大酒店、实锦小区等地产项目，均为当时人所津津乐道。

2000年7月，彭宇兴正式成立实力集团，企业的目光也开始由迪庆转向了更大的市场——昆明是实力迈出的第一步。2003年1月，实力集团在昆明市场的第一个项目实力五星彩园破土动工。

此外，实力北岸、实力上筑、实力郡城等楼盘也在随后相继落成；丽江实力大酒店、迪庆实力大酒店进入正式营运。多年以后，老彭在回忆起出走昆明的那段时光，更喜欢把它称之为实力集团的再次创业。

事实上，也正是因为这一步关键的出走，实力集团从迪庆的房地产企业，摇身一变，崛起成为了云南的房地产企业，集团的影响力逐步扩大。2017年5月，由于对区域的经济和发展做出杰出贡献，彭宇兴获评为大理“十大杰出经济人物”，并授予相应奖项。

转型文旅

成立多年来，实力集团曾伴随国内的房地产市场走过飞速发展的黄金时代，进入楼市的白银时期，房企不再满足于传统住宅地产的开发，纷纷寻求转型，实力集团也面临自身的调整与挑战。

“起家”于旅游宾馆的实力集团，将近年来兴起的文旅地产作为了公司的转型方向。据了解，公司于2011年涉足文旅地产，次年，实力集团开始确立城市高尚住宅、旅游地产和自持商业物业的发展战略。

然而，此后数年的时间里，实力集团的转型方向也在围绕文旅板块历经数次变更。

2014年，实力集团打造出文旅地产项目“大理的小院子”，并正式打出“从传统地产开发商向度假生活服务商转型”的口号。随后的2015-2017年，实力集团成立了四大区域文旅公司，包括以四川为主的成都；以大理、昆明为主的云南；以青岛为主的山东以及以上海为主的浙江一带。

实力集团的文旅项目也在上述的区域陆续落地。至2018年实力文旅“大理•云想山”项目的正式亮相，实力集团再一次提出从景观依托型房地产开发模式，向打造旅游目的地的产融结合模式转变。

与此同时，随着公司多元化战略布局的提出，实力集团还于2017、2018年在“新三板”挂牌上市旗下云南园林和实力物业。至目前，集团形成了以文旅地产为支撑，物业、园林、酒店、商业、教育、创投、康养、金融等业务聚合发展的格局。

值得一提的是，随着全国范围文旅热的过去，文旅地产也迎来了更加理性和规范的发展。一方面，政策层面对于文旅地产市场监管加强，房企借文旅拿地进行房地产开发的路径已无以为继。

另一方面，越来越多的房企也开始意识到发展文旅项目，短期内的账并不好算。项目开发周期长、前期投入资金大、资金回收周期长，是摆在每家想要进入这一领域房企面前的“拦路虎”。行业人士表示，对于这种投入金额巨大、回收周期长的项目，一般的小企业比较难玩得起来。

事实上，即使是深耕文旅领域多年，并运营有一定代表项目的某些房企，近年来也在经历着不断出售项目的风波。据了解，自去年以来，该企业出售的项目接近30个。

一边大规模投入，一边又急于出售项目“回血”，成为许多房企布局文旅生存状态的真实写照。而以该房企广东佛山的文旅项目为例，项目从首次拿下地块到今年开始试运营，经历了6年多的时间最终得以面市，期间考验的是房企持续不断投入的资金流。

资料显示，截至目前，实力集团的资产规模500亿元，年营收逾50亿元。未来，实力集团将深度布局大理、腾冲等滇西重点城市以及滇南旅游城市、滇中五湖区域，同时布局全国，而这必将是一个漫长的过程。

二代的挑战

像许多见证并亲历了中国房地产从“一穷二白”、到飞速发展、再到步入成熟的“地产一代”一样，曾经带领实力集团走过风风雨雨二十余年的彭宇兴，站在了知天命的路口。

他似乎有意开始把“权利棒”交接给下一代。

企查查披露的信息显示，今年7月，实力集团的法定代表人、董事、经理、监事职位人员已在悄然间完成了变更。其中，7月22日，段杨芳代替彭宇兴大儿子彭励，出任实力集团监事一位，而“二代”彭励则接替了父亲彭宇兴成为集团的执行董事兼总经理。

此外，实力集团的法定代表人也由彭宇兴变更为彭励。

根据最新的股权结构，实力集团依然由彭宇兴和妻子张娅分别持股90%、10%，彭宇兴依然是集团的最终受益人。但实际上，随着职位的出让以及权利的交接，彭宇兴更多成为了集团的幕后投资人，“二代”彭励将代表实力集团逐步走向大众的视野。

近几年的地产界，“二代”接棒正在成为行业热门的话题。“地产一代”们的老去，使得一张张新鲜的“二代”面孔开始浮出水面。除了对财富的传承，“权利棒”的交接也是对企业几十年发展形成的管理与制度的延续。

然而，在行业普遍面临转型的大潮之下，“地产二代”们面临不少挑战。

某种程度上讲，实力集团也在经历着它的困境。受累于房地产市场的整体行情，早在2017年挂牌“新三板”的云南园林，今年上半年的营业收入、利润均有较大幅度的下降。当中，营业收入3733.46万元，同比减少26.17%；净利润231.35万元，同比减少47.54%，与预计的经营计划和目标存在较大差距。

与之相比，实力物业今年上半年的营业收入虽然实现21.96%的增长至4786.02万元，而净利润方面却下降23.4%至337.71万元，如果扣除非经常性损益，净利润的下降则超过50%。

除了现有业务的增长遇到阻碍，一直以来，行业对于地产开发商的多元化与转型也抱有疑问。一些企业经过一番尝试后，干脆提出了“修枝剪叶”“去繁从简”的战略，重新回归房地产主业，把资本集中回到刀刃上。

对于实力集团来说，提出转型文旅地产、甚至旅游目的地的战略转型，颇有几番冒险的意味。而在这样的转折点上，接下来，“地产二代”彭励是否能带领实力集团在文旅领域“起舞”？同样值得期待。

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