2019年第四季度，房企抢收行动

编者按：本文来自微信公众号：攸克地产，（ID：youkedichan），作者：攸克，36氪经授权转载

今年前三季度的房地产销售情况，没有那么好，但也没有想象中那么差。

市场表现是正常的

18日上午10点，国家统计局如期公布了前三季度的房地产数据。

1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，但降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速环比加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

这些数据是市场的正常表现。

根据克而瑞发布的1-9月房企排行报告，TOP100规模房企的累计销售业绩同比增速约4%，增速与上半年持平。但9月份，百强房企销售业绩比7、8两月有明显的增长，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。

主流房企在9月份还是有不错的收成。但前三季度的平淡表现，应该在大家的预料之中。

房地产缺钱？好像不对

此前的10月15日，央行公布了今年三季度金融数据。在当天的发布会上，央行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘详细分析了房地产行业贷款结构。

据阮健弘介绍，截至三季度末，人民币房地产贷款余额43.3万亿元，同比增15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点，连续14个月回落。其中，今年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元，占新增人民币贷款的33.7%，比去年全年降低6.2个百分点。

先看开发贷。三季度末，房地产开发贷余额为11.2万亿，同比增长11.7%，增速较上年末回落11.8个百分点，也是连续14个月回落。今年1-9月新增房地产开发贷款1万亿元，占同期各项新增贷款的7.7%，相比去年全年的占比低了3.9个百分点。

再看个贷。至三季度末，个人住房贷款余额为29万亿元，同比增长16.8%，增幅较去年末回落1个百分点。其中，今年1-9月个人住房贷款新增3.3万亿元，占各项贷款增量的24.1%，和去年全年基本持平。

阮健弘说到这里的时候，发布会主持人、央行办公厅主任周学东插了一句话：“这是一个比较合理的占比。根据我们的观察，25%比较合理，过去几年都在30%以上。”

很多媒体都强调房地产贷款增幅的下滑。房地产贷款余额和房地产开发贷余额的增幅都是连续14个月下滑，而个贷占各项贷款的比重，也回落到25%以下。

但我们注意到，多个主要数据仍然维持两位数的增长。房地产贷款余额同比增15.6%，房地产开发贷余额同比增长11.7%，个人住房贷款余额同比增长16.8%；今年1-9月新增个人住房贷款占各项贷款增量的24.1%，新增房地产贷款占新增人民币贷款的33.7%。都是很高的数据。尤其是最后这个数字，前三季度新增房地产贷款占了全部人民币新增贷款的三分之一，你还能说流入房地产的钱少吗？只是增幅没之前那么猛罢了。

没错，6月以来，境内发债收紧，但从前三季度情况看，境外发债仍保持了较大规模。虽然有些房企的发债利率大幅攀升，但整体融资成本并没有那么高，1-9月与上半年基本持平。

有必要重复中国银保监会首席风险官、办公厅主任肖远企9月11日的一句话：监管部门没有控制房地产企业贷款增量。

没什么说的，卖房子吧

10月15日，北京大兴旧宫一幅限竞房地块，引来16家房企竞争，而且都是业内赫赫有名的大企业；另一幅位于大兴黄村孙村的限竞房地块，也有7家大型房企抢夺，到最后两组竞争对手还差点掐起来了。这个时候还敢买地，是不是说明这些房企手里有钱？

某种程度上，是的，是这样子。

但有两个方面值得提出来，第一，前述房企都是有实力的大企业，中标的还都是组团的联合体；第二，溢价率比较低，孙村地块溢价率只有12%，16家企业虎视眈眈的旧宫地块溢价率也只有34%。不少房企是补仓而来，哪怕是市场竞争激烈的限竞房项目，也要来抢。

这个时节，在公开市场，有钱买地，也敢于买地的房企，数量不多。我们之前老说分化分化，真正的分化，现在才刚开始。

最大的分化是什么？是负债率、负债成本。为了不得罪人，我们不就列举那些负债总额庞大、负债率高耸的房企名单了。至于负债成本，早就有报道，固然现在还有房企发债的利率只有百分之四点几，但也有房企的发债利率高达15%。

其实单纯地谈负债没太大意思，因为它是动态的，某个时点你买了一批地，哪怕是难得一见的优质地块，但负债率嗖嗖就上去了，如果你一段时间忍住不投资，负债率可能就迅速回落了。关键是看你的现金流能否覆盖成本。

对房企来说，尤其是当下，最重要的现金流当然是销售，而且是有回款的销售。虽说房地产贷款仍保持了不小的增长，但毕竟增幅在逐渐放缓，管道的水流整体变小了，流到你田地里的也有可能减少。所以，谁也不敢掉于轻心。

对房地产市场的未来，不要作无谓的预测了。深圳是个例外，只要有商品住宅出来，基本不愁卖；其他绝大多数城市的项目，在2019年剩下不到三个月里，抢收吧。无论你是全员营销也好，打折促销也好，尾盘甩货也好，行动起来，落袋为安。

当然，早在今年一季度就有房企展开了抢收行动。因为诚意满满，收成很不错。前十房企里，最先采取打折促销行动、力度最大的，是恒大。从9月和国庆期间的数据看，恒大销售额增长相当的可怕。说明购房者还是吃这一套的。

但不是所有城市的项目都适合打折促销，都管用。比如，北京很多限竞房项目，卖得并不好，但其售价已经是成本价，再打折就亏本了。所以， 市场下行阶段，比价格更重要的，还是拼产品。耐心，总会有回报。

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