9月销售额“逆势”减少，绿地控股迎“多事之秋”？

图片来源@视觉中国

不觉间，10月已进入下旬，9月份房企数据也陆续出台。根据克而瑞数据，虽然9月整体市场行情较为平稳，但百强房企销售全面发力，在推案量上升、促销力度加大的推动下，业绩企稳回升，销售表现良好。具体而言，9月TOP100房企销售操盘业绩规模9231.7亿，较8月环比上升近23%，增幅较去年同期提升明显。

但这其中，有一家房企的表现却不尽人意。据克而瑞数据，9月绿城控股录得销售额202亿元，同比下降63%，环比减少33%；今年前9月销售额共计3439亿元，同比下降9%。9月，绿地控股成为了唯一一家三个核心增幅均为负值的企业，降幅也以"绝对优势"排在第一位。

近日，绿城杭州一项目还因分割销售、虚假宣传等引起了公众乃至监管部门的注意，非但没有"金九银十"，绿地似乎还迎来了一个"多事之秋"。

销售 "不择手段"引争议

国庆过后，"31平方米68万元起，8年包租年化收益6%""三套房一本产证"等广告宣传语火爆杭州楼市，这一绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司为销售某酒店式公寓想出的"奇招"，成功吸引了众多购房者前往，其中甚至包括周边地市闻讯后特意赶来的购房者以及在本地出差闻讯后特意调整了回程的意向投资客。

杭州当地媒体钱江晚报援引现场工作人员的说法称，为了降低购房者的置业门槛，该公寓此次推出创新性的销售方式，LOFT房源可以分割为3个独立套间，由3位不同的购房者分别购买，价格很实惠。

但查询价格表可以发现，降价促销并不存在，中介涉嫌虚假宣传。且3人合伙买房虽然在法律上合规，但在实际操作中容易发生纠葛和风险。

该事件受到了杭州市住房保障和房产管理局的关注，该局随即会同相关部门对开发企业和代理销售公司逐一进行约谈，并且介入调查。受此影响，该公寓销售已被绿地方面全面叫停，并向已经预约的客户办理退意向金手续。

近年来，绿城控股的房地产销售情况一直不算乐观，去年直接没有完成年初设定的销售目标。今年上半年，合同销售金额1677亿元，排名有所下滑；同比增长仅约3%，增速较前两年的20%多明显放缓，在业内更是排不上号；合同销售面积1487万平方米，同比增长10%。

在8月底的中期业绩会上，绿地控股管理层在回答"公司全年的销售目标能否完成"这一问题时表示，8-9月开始，公司将加大推盘量，预计将大概率完成全年销售目标。而截至9月，绿城控股的完成度接近5000亿目标的69%。去年四季度，绿城控股销售规模约为1205亿元，而今年四季度需完成1561亿元，增幅近30%，按今年前三季度的情况来看，难度较大。

资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接受《商学院》记者采访时表示，由于受限购限售政策的影响，绿地存在很多大型商办项目滞销，是绿地业绩受影响的原因之一。"由于太多的商办物业处置不力，住宅土地又储备不足，影响了绿地业绩表现。"

此外，绿城控股旗下一公司近日还因违规施工受到有关部门处罚。无锡市住房和城乡建设局近期发布的信息显示，绿地控股旗下绿地城市投资集团有限公司持股为50%的江苏省建筑工程集团有限公司，存在施工现场未采取有效防尘降尘措施造成扬尘污染的行为，违反了《江苏省大气污染防治条例》有关的规定，依据《江苏省大气污染防治条例》给予其行政处罚。

牺牲利润换规模

1992年，绿地控股成立于上海，并于四年前借壳金丰投资登录A股。彼时，绿城控股市值一度近3000亿元，远超万科成为行业第一，而截至10月17日收盘，绿地控股市值为890亿，仅有万科的四分之一、恒大的三分之一及碧桂园的四成。

最新数据显示，2019年上半年，绿地控股营业收入同比去年增长28%至2014亿元，在业内排名第三，前两名分别为恒大和碧桂园，二者营收分别为2270亿元、2020亿元；实现归属于上市公司股东净利润90亿元，同比增长48%。

根据年初提出的目标，2019年绿地控股需要实现营业收入超过3950亿元，利润总额超过267亿元，同比分别增长13%和10%，目前看来，或许不算太难。销售增长乏力，营收却未掉队，这背后是绿城控股近年来转型的成果。

近年来，绿地控股就逐步开始往大基建方向进行转型，2018年大基建营收首次超过地产成为最主要收入来源。2019年上半年，地产营收901亿元，同比增长26%；大基建累计新签合同金额1790亿元，同比增长16%，营收1077亿元，同比增长39%，超过地产，对营收贡献高达53.4%。

但与此同时，大基建产业地板级的盈利能力已成为绿地控股整体盈利能力提升的拖油瓶。财报显示，今年上半年绿地控股整体毛利率仅15%，其中房地产业务毛利率28%，大基建业务毛利率仅4%；而在利润结构方面，公司房地产业务占比达76.7%，大基建业务占比13.41%，大金融业务占比9.38%，大消费业务占比0.79%。受此影响，绿地控股净利润率则较今年一季度下滑0.75个百分点至5.36%，且在房企销售规模TOP10中排名垫底。

净负债率超200%

为实现5000亿的目标，绿地近年在拿地方面颇为积极。2018年斥资917亿元拿地，2019年前9个月，绿地控股累计获取项目82个，耗资约650亿元。管理层称，上半年新增的土地80%以上都是底价成交的，很少拿高价地，上半年新获取的货值超过2600亿元。

按照5月份股东大会通过的1300亿元权益土地总投资额计划，绿地到9月底才用了一半。管理层曾表示，下半年在拿地上会比上半年谨慎一些，事实也确实如此。管理层同时强调，对于一线城市、重点省会城市、高铁城市，以及"地产+科技"这种协同项目，绿地会进一步加强拿地力度。

积极拿地免不了增加企业的负债及经营风险。数据显示，绿地控股今年上半年负债总额达8845.64亿元，88.3%的资产负债率已是连续第6年超过88%；净负债率同比上升3.76个百分点至203.93%，居于高位。对此，管理层称，2020年公司资产负债率将降低至85%。

此外，根据2018年年报，反应偿债能力的指标中，绿地控股货币资金短债覆盖倍数不足1，远低于2018年房企该指标的中位数1.19；另外两项反映短期偿债能力的"调整后的速动比率"和"调整后的现金比率"分别为0.81、0.17，在业内排名靠后，短期偿债能力并不乐观；反映长期偿债能力的指标"（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务"降至5年来最低的0.39，2019年上半年进一步降至0.36，长期偿债能力持续弱化。

"绿地前几年做了很多商办项目，这些项目销售不理想，留下很多资产，导致负债越来越高。"薛建雄建议，绿地需要下决心专门处置这些资产，变成现金流。"绿地这几年通过产业小镇和养老等模式在大量圈地，他们短期会带来明显的业绩提升，但同样会带来大量持资产和难于销售掉的商办资产，绿地应该提前做好相关资金回笼准备。"

回款率下降

对于绿地控股而言，要听从薛建雄的建议似乎有点难。今年上半年，绿地控股实现回款1319亿元，回款率79%，相比去年同期的91%降低不少。因工程款支付同比增加，绿地经营活动现金流量净额仅81.47亿元，同比大跌68.94%，同时较2018年年底的422亿元也大跌80.69%。此外，因金融板块投资业务规模扩大，投资活动现金流量净额为-78.66亿元，同比跌36.61%。同时，因借款金额增加，筹资活动现金流量净额同比大增119.6%，为41.03亿元。

为避免可能带来的风险，绿地控股最近也在通过各种渠道回流现金。9月9日，绿地控股宣布与北京银行达成协议，后者将向其提供500亿元授信额度，全面支持绿地在核心区域及重要领域业务的拓展，重点聚焦长三角一体化示范区核心项目、上海自贸区临港新片区重大项目拓展，央企及地方国企混合所有制改革。

此外，绿地还通过抛售旗下公司股票套现。10月15日晚，头部物业企业雅生活发布公告称，绿地控股旗下绿地金融海外投资集团有限公司于当日在公开市场出售5000万股股票，平均价格为21.18港元，市值约10.59亿元。减持前，绿地控股合计持有雅生活15%的权益，总计2亿股，减持后，其占总股份比例为11.25%，仍为第二大股东。

雅生活方面表示，绿地金融减持股票主要是基于自身整体发展考量，并不影响绿地控股与本公司的战略合作。绿地控股在2017年8月以10亿元入股当时还未上市的雅生活，取得雅生活20%股份，同时，将旗下绿地物业以10亿元卖给雅生活。

值得注意的是，国际评级机构对绿地控股持乐观态度，于10月11日晚其BB评级调整至展望正面。标普报告指出，主要原因是绿地控股对于以举债方式发展的审慎取态，使得公司控股降低杠杆的速度超出标普的原本预期。一方面是绿地控股的非地产业务板块和地产业务有效协同，使公司收入、盈利保持稳定较快增长，并产生很好的现金流。另一方面，公司地产销售稳定增长，土地储备成本低，经营性现金流长期为正，帮助公司降杠杆速度超出预期。

在中期业绩会上，绿地控股董事长张玉良表示："绿地将围绕全面提升房地产主业竞争力主线，做深做强'地产+'产业协同，提高多元产业行业地位，努力在不确定性中把握相对确定的机遇，确保完成全年业绩目标。现在企业每天在奔跑式前进，路上有风有雨，风雨兼程是常态。"（本文首发钛媒体，作者| 石万佳）

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