“踩过坑”的李亚鹏再战文旅地产

编者按：本文来自每日经济新闻，作者：吴抒颖，36氪经授权转载。

李亚鹏旗下的中书资源又拿地了。

2019年10月15日，江西赣州成功出让蓉江新城4宗地块，竞得人均为赣州中书资源置业有限公司，总成交价为底价7.8亿元，总面积约330.6亩，折合楼面均价2300元/平方米。

据启信宝，赣州中书资源置业有限公司成立于2018年7月5日，层层穿透后，其最终由北京中书资源投资有限公司、江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司分别持股45%、55%，前者即是演员李亚鹏旗下公司。

败走丽江雪山艺术小镇之后，李亚鹏对文旅地产依旧满腔热血。赣州这个项目，李亚鹏足足跟进了两年，按照他的设想，这里不仅会有书院小镇、艺术小镇，还有Wonteddy奇萌泰迪城等，都是他的心血之作。

这一次，李亚鹏将会如何描绘他的文旅地产故事？

赣州文旅新局

很显然，赣州这次的土地出让是专门为中书控股量身定制的。最终赣州中书资源置业有限公司以底价7.8亿元竞得这四宗地块。

在宗地出让规则中，设定了严苛的条件，例如宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等；其中企业书院由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上，项目竣工验收后，3年内不得对外进行销售，且须定向引入相应的文化、艺术主力商户。

中书控股在赣州拿地，更应该看作是尘埃落定的标志，而不是其与赣州蓉江新区合作的起点。早在2017年，李亚鹏就曾经前往赣州蓉江新区进行考察，并表示将“书院中国公益计划”落户赣州。

2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州·中国文谷项目在深圳会展中心签约，项目总投资约61亿元。随后李亚鹏多次考察，合作最终成行。

“中国文谷”是李亚鹏创始的中书控股打造的生态体系，以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展乃至服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相融合，实现文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接。

值得留意的是，这个项目的另一投资方实力不可小觑。据启信宝，江西省旅游集团文旅产业投资发展有限公司由江西省旅游集团股份有限公司持股65%，后者具有江西省属国企背景。

赣州官方对这个项目颇为重视。据中书控股微信公众号，2019年10月16日上午，江西省自然资源厅党组书记、厅长张圣泽一行领导到赣州市蓉江新区进行实地调研。调研期间中书控股集团董事长李亚鹏向相关领导介绍了赣州中国文谷项目进展情况，相关领导给予了积极肯定并表示将做好后续支持工作。

但这一项目的前景如何还需要接受市场的进一步检验。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受“镁刻地产”记者采访时表示，赣州具有一定的文化基础，但本身是三线城市，而发展旅游地产一个重要的理由是“把房子卖给具有度假需求的大城市居民”，赣州距离大的二线城市都有一定的距离，“不是特别看好。”

“镁刻地产”记者试图联系中书控股方面提供更多的项目细节，其负责商务合作的人士回应称，如有进一步信息会进行公开披露，目前没有可透露的消息；通过中书控股的公开电话联系其品牌部，负责转接电话的人士则表示无对接人无法进行转接。

李亚鹏地产轨迹

李亚鹏是一个理想化的人物，他对于文旅地产有很深的执念。“文化产业不是快活，整合资源找到商业模式需要一定的过程。做文化，十年一点都不长。”他曾经在接受采访时表示。

外界都知晓丽江雪山艺术小镇让李亚鹏遭遇滑铁卢，但鲜少有人提到他的文旅地产版图全貌。

公开资料显示，中书资源是一家为地区发展提供内容增值服务的文化产业资源整合运营商，依托于母公司中书控股的优厚文化产业资源以及对中国文化行业的发展解析，以独家及自主文化品牌形成主题IP产品体系。经过多年的研发及创新，中书资源现已实现“五大核心产品体系”，并落地于中国北京、郑州、南昌、赣州、丽江等地。

在郑州的中国文谷，是中书资源旗下较为成型的项目。这一项目于2017年12月8日在郑州启动，总投资约30亿元。

公开资料显示，这是一个集传统文化与现代艺术为一体的综合性文化大盘。项目总占地约500亩，总建筑面积约55万平方米，以“中国书院小镇、艺莲文创小镇、奇萌泰迪城”三大版块为依托，打造集居住、消费、娱乐于一体的文化创意生态圈。

在这个项目中，中书控股更像是一个运营方。据记者查询了解，这个项目中，中书控股并没有独自进行其中地产部分的开发，它选择与金科合作可以销售的“博翠书院小镇”的项目。

中书或许一开始就没有进行独自开发的打算。在启信宝上可以查询到的资料是，2017年3月28日，河南中书置业有限公司发生了投资人变更，其中河南威联企业管理咨询有限公司持股比例为75%，层层穿透后，其为重庆金科的关联公司。这一变更，发生在项目最终签约之前。

而其他版块的推进，则不如地产项目迅速。三大版块之中的泰迪城，宣传资料称其是一个“以泰迪熊为主题的文旅综合体”，目前能够查询到的最新进度是2018年4月28日在河南市政务服务网所披露的项目环境影响评价文件，文件显示，项目投资24亿元，总建筑面积17.3万平方米，主要业态包括办公楼、商业、冰雪酒店、冰雪世界、冰雪餐厅。

在业界人士看来，郑州中国文谷和金科的合作，或许会成为中书控股未来开发文旅地产的通用模版。“明星做文旅地产，如果他是自己做，那效果是要打个问号的，这个生意没有几十亿的投入不可能成，更何况他还不懂。或许靠他的名气，和开发商进行合作，否则我不看好。”一名不愿具名的旅游地产研究人士告诉“镁刻地产”记者。

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