轻易不要买两房

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者： 真叫卢俊团队，36氪经授权转载

上海的房地产，不知不觉已经发展了20多年了，但即便如此，作为一个领先全国半步市场，我们很难找到一个稳定的角度去界定当前所处周期。

最近，我们团队发起一轮对上海楼市的现状普查，包括我在内肉身市调踩盘的密度频次是非常高的。

由此，也观察到一个很有耐人寻味的趋势，就是当下的上海开发商们越来越不愿意做两房，或者干脆不做两房了。

老实说，这挺反常识的，起码在主流认知，或者想象中上海房价六个钱包都打不住了，上海居然没有学习香港，把房子空间越做越小。

对此，我也直白抛出我的观点，虽然也未必见得完全正确，可我也不愿模棱两可，建议大家现在上海的购房，轻易不要买两房了。

01

理解这层逻辑，其实不是那么容易的。

在传统的房产投资逻辑看来，未来甩盘的对象就是咬咬牙够上两房的刚需，刚需自己也明白，在上海这样城市，本质上你也没有多少选择，用两房拉低总价段想法是很自然的。

曾经我也这么想过，并且在外地这么实践过几套，收益也不菲，上海也遵循过这样进化逻辑，这里兔博士给出了一份数据，很好说明了这点。

目前在上海市场自由流通的两房或者一房的小面积段占据绝对强势，代表这套逻辑是有拥趸的。

但各位有没有想过，当有一部分买盘力量在接手，也意味着有一部分同样当量的人在逃离这个区间。

所以这样数据结构呈现给我们的另一层意思是，很多小户型持仓者在选择放量，去调仓或者套现离场了。

也就是说，留给这样小面积段循环空间越来越少，那么这上海楼市到底发生了什么。

一切还要从上海楼市产品进化开始说起。

02

在我眼中上海楼市的户型产品基本算经历了四重迭代。

2000年是第一个分界点，千禧年前上海市场主流就是老一代公房啊，里弄啊，放到今天，我们所能见到各种老破小。

某种程度上，这就是计划经济在上海楼市最后的投射，户型也基本是小户型为主力，毕竟还多少带计划分的残留，做的小才能分的多。

总结这代产品倒也直观，居住体验让位功能性，

好比这样一个两房，是没客厅概念，只有过厅这个过渡元素，勉强能做个餐厅。

对了，还有极其糟心的一点，没阳台晾衣服都是个问题。

之后5年，上海楼市进入一个塔楼的节奏，N梯N户，各种朝向和户型都能出现，也没有什么社区和物业概念。

上海市区很多XX大厦，就是这个时期的产物，现在有个俗称，叫老破大。

很有意思就是户型走了一个极端，无节制的大，回头想想，主要市场是能接受的，因为那时候上海房价对工薪群体还是高，但对利用改革红利先富起来的那批人，真是白菜价。

但唯有这两代产品，不管户型形态，我都不建议普通购房者去入手，理由我们在《不要碰老破小》把风险点说的很清楚了。

而你在世面所有能看到炒房流派推崇这两代产品，都有他配合的一套打法，老破小能凤变冰提升现金流，老破大做评估能放大杠杆，但本质上都不适合普通人。

建议各位，不要接注定被市场抛弃的产品。

05年到15年间，有了之前探索，这10年间可以看成上海主流产品积累期，我们也能看到很多有趣尝试开始出现。

依然是万科，率先落地这么一种90平的小三房产品，

用我们现在眼光看，这样的三房产品虽然有着适合年轻人自定义的空间优点，但你没法否认，北边两个房间其实都很小，进深很长，面宽不够带来的采光不足问题。

也有开始利用特殊时期偷面积的方法，把设备空间做成特殊形态的小三房。

但总的来说，这一时期主流户型产品力还是这样的。

概括下说，90到100平，能拿给只能是两房，对了，还有这种纯正南北通透户型，甚至是110到120平的两房也算常见的

想要一个略带改善功能三房，你也差不多要从110平找起了，4房就要往130平起里面淘了。

不是说开放商们不够努力，也不要拿个别豪宅和旗舰项目去苛求这些主流市场产品，而是地产做为重资产行业，对于产品迭代只能是缓慢更新，因为试错的成本太高，没几个能承受的起。

就这么，上海楼市以一种温吞水的姿态亦步亦趋，直到15年，大宁金茂府爆发，上海楼市多年累积产品经验开始迅速在这几年释放。

而这三年，上海的楼市产品状态大概是个什么状态呢，我给大家分享三个例子好了。

03

83平，是我们的印象中，可能还是个典型两房面积段，但是西虹桥壹号，则拿出一个3房2厅1.5卫极致三房产品。

且不说这样面积，还给掏出一个0.5卫生解决现实生活可能同时如厕的困境，各位注意到没有，完全做到了三开间朝南大面宽，和进深比是1.2。

你完全能想象，未来入住带給你的空间通透和采光的优质。

在小三房上这还不算极致，我在奉贤海湾保利玲珑公馆看到一个78平，做到真正全房间都能有效利用的小三房了。

好，如果你这觉得这种紧凑案例还算不上能有改善下效果的三房，我们来看看三房主流，90到100平区间。

不知道大家看到保利云上的98平户型，会怎么想。

极少的走道空间，玄关外置，尽可能多公共空间，再加上5.2米的横厅，所有你能想到的改善元素在这个面积段，都可以做到了

再注意下公共区域的三个红点，就是三个有线电视的接口以及电话、宽带的接口。

这么做的动机，就是让这块公共区域能实现完全不同生活场景样本，和更多使用可能。

最后来说一个四房。

如果把上面的面积给打个码，大家可能想象不到，这个有同样有着大横厅元素的禧悦风华的正四房，只有108平。

不说这个纯通透，独立餐厅，那个最小面积的书房，肉眼所见，完全能做到主流卧室空间，也代表着，这是个真正意义的没有死角的方正四房格局。

换句话说，当前市场已经能做到把四房面积段给压缩到110平以内的面积段了。

当然，你也可以说，这些是上海户型产品的佼佼者，但就任何一个上海售楼处，拿出的产品户型虽然没有这三款让人形象深刻，但也不会在空间利用，方正通透上有什么上本质上差异。

上海，正在产品端口统一消灭两房。

04

某种程度上，一个能在以前两房面积段，做到三房起步的上海产品格局已经在不知不觉中来了。

我给大家看一组来自易居的数据，说实话，看到后我也蛮吃惊的。

从2018年开始，市场成交结构已经发生了本质性的变化，90平米-160平米的比例占据了绝对的比重，包括这样的提升速度也是出奇的快

不管承不承认，我们必须正视一个现实，改善需求在当前上海市场绝对强势。

或者，你可以把他理解成一种市场倒逼，但是更近一步想，为什么现在改善为王了。

你也可解释说控制总价段，这也没错，但我们能不能用户角度再想一想呢。

当下楼市的主力客户，80后90后身上有两大标签，第一，看多了好产品，本身就在一个好产品周期成长起来，你在推给他们一些垃圾，见多识广的他们一对比，就把速度把你抛弃了。

第二，他们在变老，成家立业几代同堂是不得不面对的现实了，买房这件事已经不能单纯考虑到自己买房的情怀和喜好，而是一定要从家族角度出发的考量。

所以我们看到不遵守这些游戏规则的开发商确实挺头疼，比如我在马陆看到一个港资项目，还拿着10年前囤地的户型进行兜售。

那唯一的出路就是全面交给中介去分销，能捞一批是一批。

05

说了这么多，你以为只是针对新房市场吗？

那我觉的各位，要认知到一个即将到来现实，就是上海楼市已经横盘两年了，而这样的周期完成一个循环，也意味着，上海最新新一代产品，将要入市了，而且几乎没有价差。

两三年的横盘，释放给潜在购房者利好，就是房价没涨，没有了增值份额，交易成本低了很多，不要说以前的老一打二手房，面对新房也都不怵。

从这个角度来说，你说消灭两房是坏事吗，我觉对比以往，花同样的钱，能带来生活的质量和可能性上台阶与级别的改变，真的是上海楼市比其他地方要幸福所在。

对了，友情提醒下各位，抛开所有维度，上海楼市最宝贵的标的，不是多好的地段，而是一张房票，能带给你无限可能。

在房票定额发放的当下，不是用不用的问题，而是如何用到极致的问题

最后，祝各位都早上住上自己心满意足的好房子，好户型。

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